今年預售市場買氣低迷，為刺激銷售，業者紛紛推出各式優惠方案應對，甚至傳出有建商主動退還已購客高達200萬元的差價，引發市場熱議，不過，預售屋價格真的全面下跌了嗎？對此，中信房屋研展室彙整實價登錄資料發現，六都預售屋交易量年減幅分別落在50.5%-83.1%不等，顯示市場已明顯降溫，然而價格卻並未同步走跌，僅台北市微幅回落0.6%，其餘地區仍呈上漲趨勢，其中新北市更上漲近兩成，呈現出明顯的「價量背離」現象。中信房屋研展室副理莊思敏指出，房市一向具有「量先價行」的特性，在交易量萎縮的情況下，預售價格修正壓力恐將逐步浮現。 莊思敏指出，受到土地價格、營建與人力成本高漲的影響，加上利潤考量，多數建商仍不願輕易調降售價，大多採取「買房送裝潢」、「贈送家電」等變相讓利的方式，抑或選擇延後推案以觀望市場走向。雖然目前市場上的確有少數建商下修價格，甚至主要退還價差給已購客，但這仍屬個別案例，尚未形成普遍現象，更難以撼動整體房價的走勢。 就六都市場表現來看，莊思敏表示，台北市平均單價微幅下修，主因在於萬華、文山等房價相對平實的區域，在今年有大量新案釋出，拉低了台北市的整體均價。反觀預售屋年漲幅逼近2成的新北，主要是因為台北市房價高不可攀，加之素地取得不易，最近幾年不少建商和購屋民眾都開始把目光轉向新北，進而帶動當地房價表現，尤其在中永和、三重等房市熱區更接連出現單坪破百萬的指標案，不僅刷新區域行情，也為新北整體價格帶來了強勁支撐。 針對目前市場狀況，莊思敏提醒，有意購買預售屋的消費者應特別留意三大潛在風險。首先，市場買氣低迷導致銷售放緩，建商資金回流速度減慢，部分財務體質較弱的中小型業者恐將面臨不小的資金鏈壓力，甚至可能引發工程延宕、爛尾樓、建商倒閉等風險。其次，在投資客比例較高的區域，隨著限貸資金壓力加重，市場可能出現拋售潮，進一步加劇市場波動的風險。第三，目前預售屋的價格已經站在歷史高檔，而預售屋交屋期長達3至5年，若遇價格下修，購屋者恐怕也會有價差損失。

根據內政部公布的數據，2024年第四季的全國房貸負擔率為46.62%，房價所得比10.76倍，也就是說購屋民眾幾乎要不吃不喝11年才有機會買房上車，顯見當前的購屋壓力仍然相當沉重。觀察近一年全台各縣市的變化，台中市以6.02個百分點的年增幅名列首位，房貸負擔率從2023年第四季的50.24%攀升至去年第四季的56.26%，其後依次是高雄市、增加5.87個百分點；新北市、增加5個百分點；嘉義縣、增加4.67個百分點；台南市、增加4.59個百分點。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然受第七波房市信用管制、央行加強金檢等政策影響，第四季的房市溫度略有降溫，房貸負擔率亦較上一季小幅下滑，但目前全台房貸負擔率仍高達46.62%，持續維持在相對高檔的水位，這也就意味著購屋民眾每月須拿出接近一半的可支配所得用於償還房貸，不僅可能會壓縮到家庭日常開支，影響生活品質，而且若未來經濟成長動能減弱或出現房市反轉，房貸族的還款壓力勢必也會隨之加重，甚至可能導致資金周轉困難或產生違約風險。 對於台中市房貸負擔率增加最多，莊思敏指出，目前台中房貸負擔率已攀升至 56.26%，房貸所得比達 12.98 倍，購屋壓力僅次於雙北地區。近年在科技產業與重大建設利多推動下，台中房市表現亮眼，吸引大量建商及購屋族群湧入，新建案房價屢創新高，尤其七期新市政中心、水湳經貿園區更是不乏單價8、9字頭以上的豪宅產品。不過，台中居民的收入水平卻明顯追不上房價的漲幅，導致房貸負擔率大幅攀升。未來在大巨蛋、台積電等重點建設的加持下，台中房市仍具成長潛力，但如何平衡收入與房價的漲幅，將是政府與市場的重要課題。 一向被視為「購屋天堂」的嘉義縣竟也榜上有名，對此，莊思敏指出，受惠於台積電、嘉科、馬稠後產業園區、高鐵特區等利多題材的挹注，嘉義縣房市交易量能扶搖直上，依據內政部不動產資訊平台統計，2024 年第 4 季嘉義縣平均房價達每坪 20.64 萬元，較前一年同期的 17.2 萬元大幅成長，年漲幅高達2成，漲勢相當驚人。然而，產業建設雖然有助於提升在地就業與收入水準，但相關經濟效益往往需要較長時間才會顯現；相較之下，嘉義縣的房價卻已提前反映市場預期，因此使得在地民眾購屋壓力驟增。

最近幾年屏東的房市能見度不斷攀升，就連位於南屏東的潮州也成為了區域內炙手可熱的房市熱區。中信房屋研展室彙整財團法人金融聯合徵信中心的最新資料發現，目前屏東潮州的平均鑑估值已達864萬元，相較於10年前的503.8萬元，成長超過7成，漲幅甚至比屏東縣整體的58.3%還要多，潮州強勁的房市表現可見一斑。對此，中信房屋潮州大田加盟店店東陳泳進指出，潮州擁有完善的生活機能與優越的區位條件，加上區內人口基數較大、剛性需求穩定，區域房價自然具備穩健成長的空間。 陳泳進指出，潮州是屏東縣內人口第二多的行政區，區內剛性需求相對穩定，且鄰近88快速道路，無論前往高雄、墾丁或台東都相當便利，是屏東南來北往的中繼站，在人口和交通優勢的坐鎮下，近年來吸引了許多嗅覺敏銳的建商進場卡位，區內推案熱度持續升溫，部分新案開價甚至上看3字頭，也連帶帶動了區內中古屋價格的走揚。不過，儘管潮州房價上漲了不少，但由於其房價基期相對較低，與屏東市、高雄市相比仍具備明顯的價格優勢，目前潮州三房新建案（含車位）的購買總價約落在8百萬元上下，屋齡較高的中古透天多在千萬元以內，中古車墅則普遍落在1,200-1,300萬元左右。 陳泳進指出，近期受大環境影響，屏東的房市買氣的確有所下降，但對有自住需求的首購族來說，反而是值得把握的進場時機。同時，為了減輕首購族的購屋壓力，政府也推出了不少政策利多，除了「新青安2.0」外，屏東縣政府還推出了「買厝住屏東，縣府挺起家」專案，建議有購屋打算的民眾可以充分利用這些資源。 中信房屋研展室副理莊思敏表示，在屏東科學園區開發、台積電設廠、高雄捷運延伸、高鐵南延等多項利多題材加持下，屏東房市的長線發展潛力備受看好。現階段屋主心態易軟化，議價空間較以往更具彈性，購屋民眾只要多看、多比較、大膽出價，相信都有機會以合理的價格買到適合的物件。

近年來因新青安貸款推出，年輕人的買房意願持續攀升，在全台各縣市中，究竟哪些地區的年輕人最積極進場呢？中信房屋研展室彙整聯徵中心資料，針對35歲以下年輕房貸族的申貸件數佔比進行統計，結果顯示，新竹縣38.8%的比例居冠，緊追其後的分別為屏東縣（38.3%）、台南市（36.8%）、高雄市（36.5%）與桃園市（35.7%）。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，從這五大年輕房貸族熱區的分布來看，現在年輕人在購屋時，除了考量房價，對於當地房市的發展潛力與就業機會也相當重視。 對於排名第一的新竹縣，莊思敏指出，伴隨竹科產業蓬勃發展，大量年輕工程師蜂擁而至，帶動購屋需求快速成長。然而，由於新竹市與竹北市的房價已普遍站上5字頭，預售屋更上看6-7字頭，對於有預算考量的購屋族而言，購屋門檻相對較高。因此，許多竹科新貴轉而將目光投向新竹縣的周邊地區，包括新豐、竹東、寶山、新埔等地，進而推升新竹縣的房市交易量能。 對於排名第二的屏東縣，莊思敏指出，屏東是此次上榜中唯一不屬於七大主要都會區的縣市，顯示其房市潛力正逐步被市場看見。最近幾年屏東的房市題材相當豐沛，包括：屏科、高鐵南延、高雄捷運延伸等等，皆為當地房發展市注入強勁動能。台積電落腳屏科後，也將吸引更多科技人才落腳，進一步帶動居住與置產需求。同時，屏東本身也能承接不少來自高雄的外溢買盤，加上近年縣府積極推動青年返鄉就業政策，在多重利多推動下，屏東的年輕房貸族佔比可望進一步攀升。 對於台南和高雄，莊思敏表示，最近幾年在科技和建設題材的簇擁下，南二都的房市表現相當亮眼，再加上房價基期低的先天優勢，讓年輕族群更有動力進場買房，買方客群除在地首購族與年輕小家庭外，也不乏外來就業人口與投資置產客。不過，現階段隨著市況降溫，投資買盤大量退場，導致南二都房市進入盤整期，區域買氣受到影響，後市走向還要持續觀察。 至於桃園市，莊思敏指出，桃園緊鄰雙北，房價卻比雙北親民不少，近年來，在捷運、高鐵、航空城計畫、重劃區開發及北市人口外溢等多重利多帶動下，愈來愈多的年輕人紛紛選擇移居桃園，用通勤時間換取更舒適的居住品質與可負擔的購屋價格。 莊思敏指出，年輕人能善用政府推出的新青安政策，提早實現買房目標，具備置產理財意識固然是好事，不過她也提醒，年輕族群入場前務必審慎評估自身的財務狀況與還款能力，量力而為才是關鍵，若過度運用財務槓桿，導致債務比重過高，不僅將削弱整體抗風險能力，也可能壓縮原本可投入於自我增值的機會成本。

根據六都地政局公布的6月份建物買賣移轉棟數，2025年6月台北市2,037棟、月增17.6％、年減22.2％，新北市4,211棟、月減12.6％、年減21.6％，桃園市3,639棟、月增11.4％、年減21.6%，台中市3,122棟、月減7.9％、年減33.9％，台南市2,139棟、月增23.1％、年減10.8％，高雄市2,947棟、月增30.7％、年減27.2％，6月六大主要都會區總計建物買賣移轉棟數18,095棟、月增5.2％、年減24％。 進一步觀察2025年1-6月的六都建物買賣移轉棟數表現，台北市11,748棟、年減24％，新北市23,013棟、年減30.5％，桃園市19,642棟、年減17.1％，台中市20,261棟、年減21.6%，台南市9,833棟、年減32.3％，高雄市15,705       棟、年減34.2％，六都總計100,202棟、年減26.6％。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，6月因有新案交屋潮的加持，建物買賣移轉棟數才得以較5月回升，但若與去年同期相比，六大主要都會區皆呈現下滑趨勢，而且進一步觀察今年上半年與去年同期的表現，六都整體的年減幅更是達到2成以上，顯見市場買氣依然疲弱，尚未擺脫低迷格局。目前房市仍受到多重不確定因素影響，包括川普關稅戰的談判進展、銀行房貸資金水位、地緣政治風險，以及國際政經局勢等等，皆有可能對市場信心造成干擾，進而抑制房市表現。依照現階段的狀況來看，若短期內未有實質利多訊號釋出，市場買氣恐將持續於低檔徘徊。 莊思敏表示，對於有剛性需求的自住族群而言，第三季反而是一個值得把握的進場時機，第三季適逢民俗月和暑期出國旅遊潮，屬於房市的傳統淡季，市場氛圍較為保守，屋主在議價空間上也就會更有彈性，購屋民眾只要多看、多比較、大膽出價，相信都有機會以合理的價格購入心儀物件。

中信房屋統計內部成交件數，6月全台交易量相較於上月減少約13.2%，較去年同期減少約38.5%。進一步觀察六都的成交量數據變化，台北市月減10%、年減35.4%；新北市月減13.7%、年減39.7%；桃園市月減3.7%、年減39.1%；台中市月減8.7%、年減29.3%；台南市月減15.6%、年減38.3%；高雄市月減15.1%、年減36.6%。 中信房屋總經理張世宗指出，推估6月市場買氣下降主要有以下兩方面原因，一方面，俄烏戰爭未落幕，期間以伊戰爭的爆發又引起民眾對物價通膨與經濟減緩的疑慮，加上川普關稅戰90天大限逼近、新台幣急升、以及央行尚未釋出放寬房市管制的訊號，種種利空因素皆加深民眾對未來經濟走勢的不安，購屋態度更趨保守，市場觀望氣氛濃厚。另一方面，由於目前台股仍在2萬點高檔，央行亦預估全年經濟成長率達3.05%，屋主在無資金壓力下多傾向堅守價格，部分更轉售為租，靜待時機回溫，反觀買方則普遍預期價格下修，買賣雙方對價格的認知落差較大，市場買氣也因此遲遲無法回升。 張世宗指出，進一步觀察區域表現，6月以桃園市的月減幅最少，桃園整體房價較雙北親民，加上大型建設題材持續進駐，帶動區域話題與買氣。考量目前貸款條件趨嚴，雙北不少有剛性需求的購屋族轉向桃園尋找總價相對可負擔的物件，進一步支撐區域房市表現。 展望下半年市況，張世宗表示，美國對等關稅暫緩90天期限預計於7月9日到期，屆時台美談判結果將成為市場關注的重點，第三季又適逢民俗月及暑假出國旺季，屬傳統房市淡季，若國內外政經局勢明朗、利空因素逐步鈍化， 第四季的房市交易量可望出現回溫，不過整體成交水準仍難以與前幾年房市高點相提並論。至於房價方面，儘管多數屋主與建商仍有撐價意願，不過已有部分建商通過「買屋送裝潢、送家電」等方式變相讓利，同時，資金周轉壓力較大的投資客與屋主議價彈性亦有所增加，預估下半年房價仍將持續盤整，但受剛性需求支撐，短期內應不致出現大幅走跌。

隨著房市持續降溫，民眾購屋態度也隨之趨於保守，中信房屋發布2025年第2季的宅調查，調查結果顯示，有81.6%的民眾認為理想的購屋時機至少需等待一年以上，相較上一季微幅上升，顯示買方信心尚未恢復。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，在國際政經情勢詭譎多變、央行持續維持打炒房政策未見鬆綁的情況下，買賣雙方心態更趨謹慎，房市短期內恐難出現明顯回溫。 莊思敏指出，目前國際政經局勢仍處於高度不確定狀態，包含俄烏戰爭尚未落幕、中東地緣政治再度升溫，以及川普所提出的90天關稅緩徵期即將於7月9日屆滿，這些變數皆可能牽動全球供應鏈與金融市場波動，進一步衝擊國內消費信心與資金流動性。在此環境下，下半年房市勢必面臨不小的挑戰。 除景氣因素外，國內政策面的持續收緊也對市場構成壓力，莊思敏指出，去年央行祭出史上最嚴的第七波打炒房政策，並同步強化金檢機制，使得購屋民眾的申貸門檻提高，資金來源受限，壓抑整體交易動能。根據本季宅調查結果顯示，有高達60.9%的民眾盼放寬針對一般民眾的房市管制，另有34.6%的民眾表示因房貸受限而考慮轉向租屋市場。未來政府與金融機構是否能因應民意，適度調整政策方向，將是市場持續關注的焦點。 而對於今年5月首度開徵的囤房稅2.0，有高達83.6%的民眾表示支持，認為課徵合理。莊思敏指出，囤房稅2.0的上路，將在一定程度上提高多屋族的持有成本，鼓勵建商與囤房大戶釋出閒置房屋。然而，她也提醒，鑑於目前台灣房屋稅的稅基普遍偏低，若僅倚賴提高囤房稅來逼出空置房屋，恐怕仍難以達到預期成效。 儘管整體房市氛圍偏保守，但市場仍有少數利多資訊出現，輝達（NVIDIA）日前正式宣布進駐北士科，無疑是為低迷的市場注入一劑強心針。根據中信房屋宅調查，有69.9%的民眾看好輝達此舉將帶動就業與投資機會，並有望進一步推升周邊房市交易熱度。對此，莊思敏表示，輝達這類具規模與指標性的產業利多，猶如市場的「定心丸」，讓很多民眾重拾對經濟與房市的信心。而且除輝達之外，全台多個科技產業園區亦正加速推進，包括林口AI園區、台南柳營智慧機器人製造基地、屏科等，皆具備吸納產業人口、帶動區域發展的潛力，科技題材仍是未來房市走向的重要觀察指標。

中央銀行第2季理監事會於今日舉行，決議維持利率政策不變，同時延續現行針對房市的選擇性信用管制措施。對此，中信房屋研展室副理莊思敏表示，當前國內外經濟環境仍充滿不確定性，房市觀望氣氛濃厚，央行採取審慎以對的策略，屬於合理且可預期的決策。 莊思敏指出，近期房市帶看量略有回升，顯示剛性自住需求開始回籠，市場並非全面低迷，但整體成交動能仍然偏弱，主因在於買方普遍認為房價仍有下修空間，買賣雙方對價格的期待存在落差，導致交易週期拉長、成交量减少。除此之外，銀行房貸額度未鬆綁，資金動能受限，也進一步壓抑市場交易表現。 莊思敏預期，短期內央行應會維持現行政策不變，除非下半年經濟景氣出現明顯的衰退跡象，否則啟動降息或鬆綁房市政策的可能性並不高。另一方面，國際政經局勢的不確定性亦是影響房市走向的重要變數，俄烏戰爭至今未平息，中東地緣政治緊張情勢又再度升溫，以及川普關稅戰的90天緩徵期即將於7月9日屆滿，這些因素都有可能牽動全球供應鏈與金融市場波動，進而影響國內消費信心與資金流動，為房市後續表現增添壓力。 莊思敏表示，在經濟與政策環境未出現明確利多的前提下，房市仍將處於盤整觀望格局。雖然預估下半年市場表現可望優於今年上半年與去年下半年，但與去年上半年高點相比，仍有很大差距。她建議現階段消費者應審慎評估自身需求與資金條件，避免盲目追價或過度樂觀，唯有理性應對，方能在瞬息萬變的市場中站穩腳步。

近年台中市府積極推動舊市區活化，隨著多項重大建設逐步落實，區域機能與城市風貌煥然一新，房市能見度亦快速攀升。中信房屋研展室彙整實價登錄，統計近3年台中舊市區的平均房價變化，結果顯示，南區的漲幅最快、達16.5%，其後分別是中區13.4%、西區11.1%、北區10.6%，而唯獨東區出現負成長，房價反跌8.8%，成為唯一下修的區域。 針對東區出現8.8%跌幅，中信房屋台中復興加盟店店長余淑芬分析，東區前幾年因LaLaport開幕吸引眾多建商卡位推案，導致短期內新建案成交熱絡、房價行情迅速墊高。然而，隨著房市走勢趨緩、消費者轉向性價比高的中古屋產品，新案拉抬力道不再，房價自然就出現回檔。不過，她也強調，在實務上，多數屋主對價格仍具信心，雖然議價空間略有擴大，但並未出現明顯賠售，多以小賺或平轉離場為主，顯示東區市場仍具基本面支撐。 至於房價漲幅最快的南區，余淑芬指出，南區坐擁捷運與台鐵雙鐵共構的交通優勢，尤其在鐵路高架化後，南區與新市區的聯絡也變得更為便利，加上13期重劃區、興大附醫BOT案等重大建設加持，區域房市潛力備受看好。在居住環境方面，南區擁有大慶商圈、工學商圈、興大商圈三大核心商圈，加上中山醫學大學、中興大學，以及國家圖書館台中分館等藝文設施，營造出相當濃厚的人文氣息與宜居氛圍，很受自住型買盤的青睞。目前南區中古屋的房價仍普遍落在2-3字頭，總價約1,000-1,200萬元就有機會買到三房含車位的產品，對於口袋不深的首購族、小資族而言相當具有吸引力。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年來受惠於大台中車站計畫、台中捷運、鐵路高架化、大智路打通、綠空廊道、大型商場等重大建設接連啟動，台中舊市區的發展前景充滿想像空間，也吸引了不少建商進駐推動危老都更，部分新建案的開價甚至可以達到8字頭以上，在新建案的帶動下，區域中古屋的房價也水漲船高。由於今年整體房市氣氛轉趨保守，部分新興重劃區因前期漲幅過快而面臨較大的修正壓力，相較之下，舊市區生活機能完善、剛性需求穩定、建設話題豐沛，反而能夠展現出更強的抗跌保值性，值得購屋民眾留意。

央行於去年第三季祭出史上最嚴的第七波房市信用管制，再搭配強化金檢，導致房市買氣瞬間急凍， 購屋市場也隨之發現變化。中信房屋統計內部數據，對比去年第三季與今年第一季的內部數據顯示，六都中古屋的銷售天數普遍拉長，分别增加12至30天不等。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，銷售時間的拉長，從一定程度反映了買賣雙方心態調整的結果，隨著市場進入理性階段，買方出手愈發謹慎，不再盲目追價，也迫使賣方修正價格預期。 以桃園來看，其銷售天數增幅居六都之冠，對此，莊思敏表示，最近幾年桃園建設題材百花齊放，包括：航空城、機場捷運、青埔高鐵特區、中路重劃區、草漯重劃區等等，吸引大量建商與購屋族群前來布局。不過，由於桃園部分新興重劃區仍處於開發初期，生活機能尚未完全成熟，居民日常採買仍仰賴舊市區支撐，在當前房市景氣趨緩的背景下，這些區域勢必會面臨較大的去化壓力，連帶影響整體交易節奏。 進一步觀察中南部市場，台中、台南與高雄的銷售天數均超過80天。莊思敏指出，中南部房價基期相對較低，最近幾年在科學園區、台積電等利多題材的加持下，區域房價極速攀升，因此吸引眾多投資客進場。然而，在政府重錘打炒房下，短期投機需求迅速退潮，市場重心轉向自住型買方，成交速度自然放緩。 除銷售時間拉長外，屋主的定價策略亦出現明顯轉變。根據中信房屋內部統計，今年1至5月，全台降價物件數達5,777件，較去年同期大幅增加近五成。對此，莊思敏指出，這一波數據反映出賣方心態已從「被動觀望」轉為「主動調價」，越來越多屋主不再像以前一樣待價而沽，而是更積極地以市場行情為基準，調整開價以吸引買方進場。 展望下半年，莊思敏認為，當前市場利多題材稀缺，加上整體經濟景氣尚未顯著升溫，房市預期仍將延續盤整格局。在市場從「賣方定價權」轉向「買方選擇權」的過程中，精準定價遠比一味等待行情回升來得務實。她建議，若屋主有資金周轉或資產配置需求，應靈活調整售價策略，以有效縮短銷售週期、加速物件去化，避免因誤判市況而影響資金回籠。