【中信房屋報導】本季宅指數也針對近來討論熱烈的房地合一稅進行調查，結果發現兩年內有購屋意願的受訪者中，有73.9%民眾認為房地合一稅直接影響購屋意願，其次依序為銀行對第二屋貸款成數降至5~6成(54.4%)、房貸利率調升兩碼(0.5%)以上(53.4%)等因素影響購屋意願(如圖四所示)，這也顯示民眾對房地合一實價課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認為房地合一稅會直接影響購屋意願。中信房屋副總經理劉天仁指出，財政部選後持續推動房地合一實價課稅，提出交易獲利千萬可能課45%稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數限制未定，其中累進稅率最高可課45%稅的方向，更是讓市場有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財政部現轉為較圓融保守，表明不排除採單一稅率20%貼近民意，現階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購屋意願的最大因素。34.7%民眾  看跌2015房價宅指數調查民眾對2015年第一季的房價的預測，兩年內有購屋計畫的受訪者中，有34.7%認為房價跌，價格維持平穩則是33%，全體受訪者中認為房價持穩占34.5% (圖一)。中信房屋副總劉天仁表示，2015年房市將呈量微增價微跌格局，今年選舉後到2015上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現值續漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在明年上半年可能出現大量推案，導致供給大於需求，呈現量增價跌，下半年進入2016年總統大選，政局變化，影響不動產市場投資，勢必轉為量縮狀況。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】立法院第8屆第6會期第14次會議2014年12月23日三讀通過「特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第2條、第5條、第26條」修正案，主要修正內容如下： 一、將依法得核發建造執照之非都市土地之工業區土地納入課稅範圍。二、修正自住換屋免徵特銷稅之要件，除符合辦竣戶籍登記之條件外，尚須有自住事實。三、增訂授權財政部對於銷售房地確屬非短期投機核定免稅之概括規定，並可追溯適用於未核課確定案件。四、遊艇特種貨物之起徵點修正為船身全長達30.48公尺(相當於100英呎)。財政部說明，奢侈稅條例自2011年6月1日施行以來，短期投機買賣房地及哄抬房價之情形已有改善，自住購屋需求持續穩定増加，房地產市場朝健康常態方向發展，參據該部委託學者實證研究結論及蒐集相關資料分析，奢侈稅確實發揮抑制短期投機交易及穩定房市之效果。惟鑑於國內部分地區房價仍有上漲壓力，且房地合一按實際交易價格計算交易所得課徵所得稅制度刻正研擬中，奢侈稅條例之不動產部分仍有繼續施行之必要，為兼顧健全房屋市場、落實居住正義及經濟長期穩定成長等政策目標，乃採漸進式滾動檢討修正。 另為推動遊艇觀光產業及帶動周邊產業發展，以期增加整體產業產值及財政收入，經立法院朝野黨團協商參考國際上以100英呎以上遊艇認屬超級遊艇(Super yacht)之慣例，調整遊艇之課稅門檻，以船身全長達30.48公尺(相當於100英呎)以上為課稅對象，上開標準一體適用於進口遊艇及國產遊艇。 財政部表示，本次修法將有助於進一步落實奢侈稅條例抑制短期投機炒作之立法目的、健全產業發展及維護租稅公平。該部依本次修法增訂之銷售房地概括免稅規定核定個案確屬非短期投機情形時，將發布解釋令，就認定方式做出明確解釋，以利民眾遵循。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一政策可能暫緩或延後執行，營建業以『利空出盡』來看待未來的房市發展。然而2015年仍將面對房貸升息、QE退場及總統大選等利空因素的影響，房市推案的脈絡與走勢會是為何？房市景氣會下挫到何種程度？房價會下跌幾成尋求支撐？《好房網不動產市場週報》歸納出2015年台灣房市的10大趨勢，提供給地產業與消費者參考。 一、2015年三大都會區推案1.1兆元：從房市景氣面來觀察，預估北台灣2015年全年的推案量為8,300億元，較2014年的9,800億元縮減約一成五的推案量；台中都會區推案量，在北部建商大舉入侵下，仍有一定火紅的演出，預估2015年全年推案量將較2014年的1,500億元成長約一成左右，推案量有1,700億元的水準，至於高雄都會區則預估較2014年的1,200億元，減少至1,000億元的量體。整體預估2015年三大都會區的推案量，仍有1.1兆元的量體，較2014年的1.25兆元推案量，下修了1,500億元的量體。 二、房價出現下修目標值：從台灣及全球景氣面來觀察，2015年台灣房市的整體景氣面將面臨嚴峻的挑戰。預估2015年台北市新屋房價將下修一成，新北市將下修一成五，桃園與新竹將下修二成為購屋滿足點。整體平均房價應該以『盤跌』來看待，建案為『個案表現』市況。 三、銷售率持續探底：2014年台灣新屋的銷售率僅在三至三成五之間，2015年的建案銷售率，受推案量萎縮及總統大選效應的影響，銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在三成左右，建案要有所表現，惟有降價才能有效提升銷售率。 四、『超豪宅』低調領風騷：2015年的超豪宅，仍會是三大都會區的房市亮點。元利機構主導的北市大安區信義聯勤案，富創建設、冠德建設、大陸建設位信義計劃區的豪宅案，據了解，2015年都將將正式開出300~400萬元一坪的新天價再探水溫，加上台中七期將有豪宅喊出破百萬元一坪的新天價，高雄美術館特區也有超豪宅將推出，因此可預見2015年，3大都會區的超豪宅將成為引領房市風騷的焦點。 五、土建融、房貸利率攀高：央行彭總裁曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率，2015年將出現上調的動作。2015年的土建融及房貸利率的上調，建商資金的調度與壓力將愈來愈大，惟預估調整的幅度不會太大，房貸平均利率將在3％以內。 六、餘屋賣壓出籠：北台灣銷售中新屋建案顯示，新北市的淡水、新莊、林口區，及桃園市的中壢、八德、桃園區，加上新竹的竹北市、新竹市的供給戶數最多。在房市買氣未起色影響，這些區域的來人與成交組數明顯滑落，購屋者出現嚴重的觀望心態，加上大量體的可售戶要出售，在買氣未見回升之際，建案上演大車拼的搶客大作戰，後市更恐在房市『多殺多』下，未蒙其利反受其害，房價將持續探底。 七、首購族為主戰場：受台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民，總價800~1,500萬元總價的產品，成為市場推案的主力總價帶。 八、開挖金字塔地下室客層：目前賣得動的建案皆為低總價建案，為迎合購屋者的須求，買屋送裝潢、1090超低房貸方案、工程零付款….等行銷方案已不夠吸引力，因為金字塔底部的客層已不好挖，於是建商將開始挖掘金字塔地下室的客層來開發新客源。 九、北市鳥籠建案愈來愈多：就算北市柯市長上台，但要都更談何容易，因此台北市新推建案的基地將持續鳥籠級化，基地小於100坪的鳥籠級建案，將達北市建案的二成。 十、讓利與否，建案成敗關鍵：2015年建案銷售的好壞與否仍在房價上，各工地的成交市況與建商的訂價脫離不了關係，是故建商如何讓開價能更貼近購屋者的預期價格，成為建案成敗的重要關鍵。 《好房網不動產市場週報》社長倪子仁表示，建商不應再用去年以前的房價標準來賣房子，讓利少賺點錢、降價換好成交量才是王道，另外，建商應避開推案爆炸的熱門地區，以免多殺多而傷到自己。倪子仁強調，房價緩著陸的跡象已愈來愈明顯，建商推案不要逆勢而行，讓已走了10年多頭的台灣房市休息盤整一段時日，房市才能再有回春的機會。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】興建安坑一號道路玫瑰路至安泰段延伸段啟動，道路用地範圍都市計畫變更，2014年12月23日內政部都委會第842次會議審議通過，改善安坑地區交通系統，讓回家的路更為順暢更安全。 自國道3號安坑交流道通車後，新店安坑地區都市發展急速成長，目前延伸進安坑地區僅依賴安康路與安和路兩條道路，作為安坑地區之聯外交通，但因安康路兩側已密集開發造成周邊道路交通壅塞，為了改善交通壅塞問題，並提供捷運安坑線系統路廊，啟動安坑一號道路興建工程，第1期工程已於2013年6月通車，第2-1期工程安祥路至玫瑰路也於2014年3月完成通車，本次辦理第2-2期玫瑰路至安泰段之都市計畫變更及工程作業。 新北市政府城鄉發展局邱科長信智表示，安坑一號道路原計畫寬度40公尺，惟行經安坑地區多屬山坡地範圍，道路用地範圍需配合實際施設所須之結構安全設施及水土保持設施用地需求調整；同時考量周邊密集建築社區之用路需求，新增社區聯外道路連接至安坑一號道路，避免繞行減低交通負荷，本次配合檢討變更都市計畫。 2014年10月23日新北市政府都市計畫委員會通過，並於2014年12月23日內政部都市計畫委員會審議通過，後續由新北市政府新建工程處辦理用地徵收作業，預計於2016年完成，俟用地徵收完成後，將辦理工程發包及施工作業，未來將紓解安坑地區周邊道路交通壅塞問題，能有更完善的交通系統，以促進都市健全發展。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市長朱立倫2014年12月23日出席三峽北大特區綜合行政大樓闢建工程動土典禮。朱立倫表示，三峽北大特區近年發展快速，大型社區林立，為滿足居民對公共服務及圖書館的需求，特別規劃興建一棟「五合一」綜合行政大樓，包括派出所、公共托育中心、老人日間照護中心、圖書館、市民活動中心，一次到位滿足居民公共需求及提高其生活品質。 朱立倫市長致詞說，「五合一」綜合行政大樓將市民所有的重要服務整合在一起，1樓是大家治安最關心的北大派出所，2樓是公共托育中心和老人日間照護中心，3、4樓是圖書館和市民活動中心，讓老人、小孩和所有居民的生活需求都能滿足。 工務局新工處指出，新北市政府將現有停車用地變更為機關用地，興建台北大學社區特定區綜合行政大樓，興建地上4層，地下1層，總樓地版面積約6千多平方公尺，工程總預算約1.7億元，面積約4,707平方公尺，建築設計與環境互動，具環保節能性及親和性，建築設計理念融入周邊公園景觀，是一棟符合鑽石級綠建築標章的綜合行政大樓。 台北大學綜合行政大樓位於新北市三峽區學成路上，以家庭單元為概念的建築物，為當地居民提供更好的閱讀、學習空間，同時將提升區域治安及交通等服務機能，以及提供藝文活動、公共托育、老人日間照護等服務，讓居民的食衣住行育樂更加完善，大樓預計於2016年12月完工啟用。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNew蕭又安‧方暮晨/綜合報導】立法院院會2014年12月23日通過「特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案(奢侈稅)」，將「非都市土地之工業區土地」納入課稅範圍，未來只要是非都市的工業區土地，持有未滿2年即出售的，按出售價格課徵10％或15％奢侈稅。這次修法也通過，自住換屋者，必須有「自住事實」才能符合免稅條件。同時也擴充財政部對免稅的認定權，增訂「確屬非短期投機經財政部核定者」可免徵奢侈稅。 為兼顧健全房市、維護居住正義，三讀通過的修正條文也將依法得核發建造執照的「非都市土地的工業區土地」也納入課稅範圍，以避免可供建築使用的非都市工業區土地成為短期投機交易標的。同時修法也增定自住換屋免徵奢侈稅需「有自住事實」要件，落實照顧自住換屋者立法意旨。 另外，院會也通過附帶決議，雖修法授權財政部得以依事實認定奢侈稅排除個案，但唯恐行政裁量權太大，要求財政部如要排除奢侈稅，應發布解釋令，就認定方式明確解釋，以達賦稅公平正義。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，奢侈稅從2011年施行至今，對於短期炒作房地有抑制效果，因此不少投資者改把目光轉向未列入奢侈稅課徵項目的工業用地。根據內政部實價登錄資料，2014年非都市工業區土地交易，以桃園最熱有164筆，其次為宜蘭有97筆，因此實行之後，對桃園宜蘭的工業地交易影響最大。 張旭嵐表示，此次修法除了新增工業區土地為課徵項目外，也增加換屋免稅需有「自住事實」的要件，執法從嚴認定，明顯再度宣示政府打房的決心，這也讓已經降溫的房地產交易熱度，將再度面臨一波「房市寒流」。出處/MyGoNew  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，從七大都會區來看，桃園因有捷運機場線、航空城與升格等利多議題，近2年房價補漲，吸引不少投資客進駐，但隨過度炒作後，2014年房價已有漲幅過速的狀況，而隨前陣子航空城接連爆發負面訊息後，補漲情形已明顯消風，投資客紛紛怯步，尤其新成屋交易受到相當大的影響，七都中僅有桃園2014年新成屋平均交易總價反轉下跌。  如今桃園縣政局變天，執政由藍翻綠，攸關桃園發展的桃園航空城計畫是否持續推動，成為市場憂慮焦點，預估短線桃園房市盤整難免，但近期北桃2都新科市長已達成「持續推動航空城建設」共識，預期將可使航空城計畫推動再露出曙光，長遠仍可期。 另外，針對新竹房市，據永慶不動產新竹園區加盟店林焜明店東表示，新竹區房市交易關埔重劃區及竹北高鐵特區最熱，市場以屋齡5年內新成屋量增最多，而比較2014年與2013年新成屋成交總價持平，顯見2014年新竹房價仍維持平衡，無明顯下修。林焜明店東表示，預估新市長當選，交通政見規劃改善園區交通，將有機會將帶動新一波周邊房價上揚。 出處/MyGoNews  www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】住宅大樓越蓋越高，一般而言樓層越高，價格也越高。而受到中國人傳統禁忌影響，一般印象對於「四樓」比較排斥或會做為議價理由，不過台灣房屋統計內政部2014年台北和高雄住宅大樓的成交資料發現，在高雄四樓確實是大樓交易的最低價，平均14.9萬，也比三樓的15.2萬低，而位處象徵「發」的八樓，則比九樓價格略高，顯示高雄的購屋族對樓層喜好確實受傳統禁忌影響；反觀台北市，四樓與上下樓層的價格差異不大，顯示都會區購屋族觀念較新，也較容易擺脫傳統迷思。 進一步觀察各樓層的交易均價變化，一般來說樓層越高，景觀越好，價格也越漂亮，若以每五層樓的平均價格計，台北市增幅最多的是21樓以上，比16-20樓多5.87％；而高雄市的大樓，二樓以上的價格逐樓遞增，每多五樓平均增加一到兩萬，其中也是21樓以上的增幅最高，達22.83％，顯示在大樓林立的都市，能「登高望遠」，樓層還是有其與眾不同的優勢。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，依照統計數字來看，大樓中價格最高的是一樓，以台北市為例，一樓均價77萬，和二樓58.1萬，價差達18.9％，也比21樓以上均價的70.3萬還高，主要因為住宅大樓一樓有店面，尤其商業區身價更好。而二樓以上成交價以15樓行情最好，主要因為不少大樓的15樓就是頂樓，隱密性高，視野好，價格也顯得比較高貴。 另外，一反樓高價格高的上揚曲線，11及12樓價格有略低於9樓的平均價格，張旭嵐說明，消防法規定，樓高超過50米以上的住宅大樓，需在45米左右的高度設有中繼水箱，常見在10-15樓之間，該樓層上下的隔音較差，也會有漏水疑慮，因此若要購買該層或上下樓層，可以爭取較多議價空間。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2013年七大都會區僅有台南市屋齡5年內新成屋平均總價尚未衝破千萬大關，但2014年卻大幅躍升23.3％佔穩千萬，有巢氏房屋台南夢時代加盟店潘奕如店長表示，台南房市新成屋市場從2013年開始漸活絡起來，尤其以北區個案開價13-17萬，一個月內銷售一空，更是讓建商看好台南後續利多，大舉推案爭搶台南市場。 目前主要交易熱區以永康區與東區為最熱，兩區既有生活機能完善之外，更受惠重劃區的開發，加上台南利多條件後甲區南紡夢時代開幕與安平區積極爭取自由經濟貿易港區加持，也讓台南房市起飛。 有巢氏房屋發言人劉炳耀也指出，以七大都會區來說，現今台南房價仍位於低檔區，以七都屋齡5年內新成屋與台北市5年內屋齡的2539萬總價相比，台南與台北總價差距高達2.26倍；即便2013年來台南新成屋成交平均總價已成長23.3％，但因基期太低，總價負擔仍遠低於其他都會區，預估隨台南利多政策增加，台南市房價仍有補漲可能，建議民眾可趁目前基期低，把握進場時機。出處/MyGoNews  www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據1~10月實價揭露資訊，2014年雙北市屋齡10年以上交易佔比均逾5成，其中，台北市屋齡10年以上交易佔比更達55％，雙北市交易均以屋齡10年以上產品為最高；次之為屋齡5年以下新成屋，最低為屋齡5-10年物件。  統計發現，若在台北市購買5年以內或者10年以上兩種屋齡產品，平均總價相差828萬，總價差距超過3成幅度。而新北市10年以上屋齡的實價揭露件數占比52.4％，也是新北市交易佔比最高，且平均總價915萬，還有機會以1千萬元左右預算購買，5~10年屋齡新古屋和5年以內新成屋，平均總價分別為1199萬、1717萬。 有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，台北市現在可建新屋的空地少、屋齡多偏高，且房價易漲難跌，建議仍想進住北市但資金有限的民眾，可選擇屋齡較高或坪數較小的產品；或者可以往新北市等外圍區域移動，加上挑選有捷運等交通便捷、生活機能成熟區域，以通勤時間換取負擔較輕鬆的房價，可挑選的產品也更多。出處/MyGoNews  www.mygonews.com