【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】從2015年底開始北、中、南將陸續有全新表演藝術中心完工或試營運，藝術中心不但可以帶動區域文化休閒風氣，也是周邊的房市新亮點。台灣房屋智庫針對北中南2015年底至2016年即將落成之藝術中心，並調查周邊實價登錄2014與2015年成交行情，發現藝術中心在中南部房市行情看俏，台中歌劇院與故宮南院竟高於區域平均行情達六成以上。 台中歌劇院中部新地標，房價傲人目前最熱門的藝術中心，非台中歌劇院莫屬，被喻為「世界9大新地標」之一的台中國家歌劇院，由知名日籍建築師伊東豊雄設計，2014年底暫開放啟用後，雖因有缺失再封館整修改善，不過台中歌劇院出色的外觀設計，已成為周邊房市的新亮點。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台中歌劇院位於七期，有台中最大公園綠地的文心森林公園及惠文及大墩明星學區優勢，捷運綠線啟動，加上國家歌劇院將完工，連帶讓周邊12期和單元二的豪宅市場增溫不少，預售推案上看七字頭。目前周邊均價每坪32.3萬，比西屯區平均區域房價硬是高出67.4％，台中歌劇院不僅成為中部新地標，也漸漸成為中市高價住宅區的代名詞。 台北市藝術中心，坐落在早期舊士林臨時市場上，緊臨劍潭捷運站，擁有交通優勢，2012年動工初期已有一波漲幅，但由於藝術中心工程延宕，加上士林價格在高點盤整，使得近期周邊房價不見明顯漲價效應，區域價差與年漲幅表現持平。 故宮南院周邊漲聲響起，一字頭房價最親民2015年中南部的重頭戲，就是年底要試營運的故宮南院。嘉義一直以來文化建設議題較少，在地方政府的爭取下，嘉義不再是文創建設枯竭區，故宮南院為高鐵嘉義站腹地之延伸，藝術題材帶動觀光和房市商機，飯店業者也搶市進駐，建設業龍頭遠雄也在嘉義高鐵站周邊推案，對低基期的嘉義房市有明顯帶動效果，周邊的均價起漲，較去年增加13％，實價登錄揭露2015年1-5月周邊均價高於區域均價65.3％！ 台灣房屋嘉義全威特許加盟店店長李柏霆表示，南院周邊產品以透天別墅為主，知名的社區有「國家藝墅園區」與「宏都磐石」，嘉義在地自住族群接受度高，至少有七成都是本地客在買，熱銷的透天別墅一棟建坪約40~60坪，目前每坪均價11.9萬，是所有藝術中心周邊房價最親民的地區。 最高CP值！衛武營周邊題材多，單價親民增值潛力強 而高雄最受到注目的有兩大藝術中心，一為海洋文化及流行音樂中心，另一為衛武營國家藝術文化中心，兩大藝術中心周邊房市大不同。將在2015年底前完工的衛武營國家藝術文化中心位於舊高雄市與高雄縣交界，附近的生活機能不如市區強，但住宅休閒功能完善，尤其是衛武營國家藝術中心硬體設備、規模與設計，都比海洋文化及流行音樂中心大，因四面臨路，疏散表演散場的動線完善，亦有捷運橘線衛武營站與鳳山西站可疏散散場後的大批人潮。 此外，附近市議會後方重劃地，未來也是開發的重點之一，張旭嵐分析，衛武營周邊長線建設題材多，但目前平均單價維持在13萬左右，該區堪稱CP值最高的藝術住宅區。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】您知道老舊公寓增設電梯政府有補助嗎？為改善建築物原有機能，提升生活便利性，新北市政府提供4、5層樓集合住宅增設電梯設備經費補助，補助額度原則為總經費50％。繼新店區老舊公寓增設電梯開工後，位於蘆洲區光華段的1棟5層樓公寓也已於2015年7月9日取得建照、預計9月開工，該案經申請後獲得市府補助經費192萬，住戶對於老舊公寓，未來進出可以不用再爬樓梯，感到十分滿意及開心，也期待儘快完成工程，讓生活更加便利。新北市政府都市更新處副處長謝登武表示，新北市許多老舊公寓皆無設置電梯，然而隨著高齡化社會來臨，市府期望透過都市更新整建維護方式，改善建物機能，並且提供年長者良好的無障礙生活環境。以本次取得建照的增設電梯案為例，申請人自宅位於蘆洲區光華段，是1棟23年5層樓公寓，申請人沈小姐表示婆婆年歲已高，又住在5樓，上下樓梯總是不太方便，因此當同棟4樓住戶向她探詢增設電梯 意願時，她便立刻同意配合申請，一解婆婆上下樓梯困擾之苦。 新北市都市更新處洪宜萍科長補充說明，目前新北市政府老舊公寓增設電梯補助申請案已有2案核定補助，2案已整合100％同意審議中。此外為鼓勵民眾辦理公寓增設電梯，市府持續提供經費補助、輔導團隊專案協助、隨到隨審及貼心預審等措施，只要是位於新北市屋齡15年以上的4、5層樓集合住宅，有適當空間符合電梯設置條件即可提出申請，每案補助總經費以50％為原則，有需要增設電梯的民 眾歡迎洽詢市府都市更新處。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】自益信託土地受益人，如在信託期間死亡，其繼承人日後移轉土地時，可比照繼承土地課稅規定，以受益人死亡日當期之公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。土地稅法第31條之1修正條文，在2015年7月1日公布，主要修正重點如下： 一、增訂以自有土地交付信託，且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益，受益人於信託關係存續中死亡者，該土地有應課徵土地增值稅之情形時，其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。 二、增訂委託人藉信託契約，不當為他人或自己規避或減少納稅義務者，不適用該項規定。 三、增訂修正施行時已發生而尚未核課或尚未核課確定案件可適用上開修正規定。 稅捐機關表示，前開條文施行後，自益信託土地之受益人於信託關係存續中死亡者，該土地發生有應課徵土地增值稅之情形於計徵土地增值稅時，其原地價比照繼承土地之課稅規定，將使土地增值稅之課稅更臻合理及公平。另對已發生而尚未核課或尚未核課確定案件，均可適用，應可適度保障納稅義務人權益。稅捐機關表示，如果委託人是藉由信託契約為他人或自己規避或減少納稅義務的案件將被排除適用。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局為了讓民眾更瞭解房地合一，特別歸納了10項民眾常常質疑的問題，並且一一加以敘述說明，特整理如下： 一、既然實價課稅，就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？ 財政部國稅局答覆表示，(一)房地合一稅制改革，不變動土地增值稅，且按稅基相減之方式排除重複課稅，使土地增值稅不受影響。(二)土地增值稅係按公告土地現值計算之土地漲價總數額課稅，與房地合一按實價課徵所得稅不同。(三)買賣土地如果有虧損，則免納所得稅。 二、我本來住台北，因為調到高雄工作，所以在當地買了一間房子，後來公司裁員，我只好把高雄的房子賣掉，但是為什麼要被課到45％的重稅？ 財政部國稅局答覆表示，(一)若因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地而有所得者，稅率為20％。(二)換屋而出售自用住宅者，得享重購退稅之優惠(換大屋可全額退稅、換小屋可比例退稅)。(三)不重購且符合自住條件者，所得400萬元以內免稅，所得超過400萬元部分按10％優惠稅率課稅。 三、老爸花了2000萬買了一間房子，最近不幸往生。我繼承這間房子去賣，為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本？而且在一年內賣掉，還要被課到45％的重稅？財政部國稅局答覆表示，(一)出售繼承取得之房屋、土地，得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間，得以適用長期優惠稅率。(二)被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者，繼承人如繼續作自用住宅使用，即可適用自用住宅之租稅優惠。 四、我拿老家的土地跟建商合建，房子蓋好後我拿土地去換房子，除了要繳契稅、土地增值稅以外，還要繳很重的所得稅，政府為什麼不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢？財政部國稅局答覆表示，(一)提供土地與建商合建分得房屋時，無所得稅問題。(二)房屋出售時，如果土地係2015年12月31日以前取得並持有超過2年，該土地交易所得仍按舊制，免徵所得稅，房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。(三)房屋出售時，如果土地係2016年1月1日以後取得，房屋、土地交易所得適用新制，持有期間得以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。(四)若於土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地而有所得者，稅率為20％。 五、為了擁有一間自己的房子，我跟我太太辛苦工作還房貸。最近因為家中急需要現金周轉，不得已要賣屋求現，為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉，政府不承認這些繳給銀行與政府的錢，還把這些支出當作獲利課稅，對我們小老百姓來說真不公平！ 財政部國稅局答覆表示，(一)計算出售房屋、土地交易所得時，於房地移轉登記前的相關稅費，均可列入成本費用減除，取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等亦可扣除。(二)現行自住房屋貸款利息已可於綜合所得稅列舉扣除。(三)至房屋稅、地價稅性質上為使用房地之代價，屬生活費用之一部分，則不得自綜合所得總額中扣除。 六、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬元免稅額、英國出售自用住宅不超過5,000平方公尺免稅、美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅有50萬美元獲利免稅，為什麼對台灣人出售自用住宅只能有400萬元免稅額，且6年才能用一次？ 財政部國稅局答覆表示，(一)各國國情與房價均不同，對於自住房地優惠方式各有不同。(二)有關自用住宅優惠，不能僅單看免稅額的多寡，須就整體不動產稅制考量，法國、德國、日本，甚至美國等國家，持有稅部分均較我國高出許多；而我國尚有重購退稅之優惠，自用住宅無論之前獲利多少，均可透過重購退稅將之前的資本利得全部退還，幾無課稅問題。(三)無換屋單純出售自用住宅者，除所得4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，僅按10％優惠稅率課稅，已非常優惠。(四)至4百萬元以下免稅，係以房地交易金額2千萬元(2千萬以下交易件數約占總交易件數91.04％)計算，每年獲利率3％，自住房地倘持有6年後出售，總獲利率將近20％，使多數出售自用住宅之案件不受影響。 七、我家的土地被政府區段徵收，政府為了減少財務壓力，希望大家盡量領取抵價地，還告訴我們將來去賣抵價地時，土地增值稅可以打六折。可是為什麼還要我繳一筆全額的所得稅？ 財政部國稅局答覆表示，(一)被徵收土地，本法已明定免納所得稅。(二)被徵收後領回抵價地未出售者，亦無課徵所得稅問題。(三)至其領回抵價地後出售，其原持有被徵收土地之期間可併計，以適用長期優惠稅率，減輕其所得稅負。 八、因為景氣不好，我好不容易才把房子賣掉，但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情，要用國稅局認定的標準來課我的所得稅，為什麼可以這麼不相信我？ 財政部國稅局答覆表示，房地合一按實價課稅，倘個人確實以低於行情價格出售，自應核實認定，無按標準調整問題。 九、我因為要貸款，在2011年5月把土地信託給銀行，到了2016年8月，這筆土地塗銷信託回到我名下，再賣的時候為什麼要用新制課到所得稅？ 財政部國稅局答覆表示，(一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論，納稅義務人出售該筆土地時，應以原始取得該筆土地之時點為準，計算持有期間。(二)假設個人於2011年5月把土地信託給銀行，2016年8月塗銷信託後出售，取得時點在2016年1月1日以前不適用新制，仍依舊制規定，土地免納所得稅。 十、都是一樣賣房子，公司賣都可2016年5月繳，為什麼個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳？ 財政部國稅局答覆表示，房地合一課徵所得稅個人部分因採分離課稅，以比例稅率課徵，未合併個人綜合所得採累進稅率課徵，以簡政便民。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，由於近年來房地價格異常上漲，除人為炒作外，不動產交易稅負偏低，常被歸咎為造成投資炒作因素之一，所以，房地合一實價登錄的作法，將可以逐年、逐步導正房地產市場的不合理，而讓交易更加透明、合理。國稅局表示，不動產交易稅負偏低主要原因有4點，修正、調整這4個稅賦問題，房地產市場的交易自然可以更加穩健發展。 (一)公告土地現值與市價有落差，造成土地交易按公告土地現值核計之漲價總數額低於實際獲利，致土地增值稅稅負偏低。公告土地現值1年公告1次，且公告土地現值與實際交易價格尚有差距，根據內政部公布資料，2014年各直轄市、縣(市)公告土地現值占一般正常交易價格比例為60.75％至89.47％間，全國為86.25％，可證公告土地現值仍偏低，課稅之漲價總數未符實際，致土地增值稅稅負偏低。 (二)同一土地如於同一年度買賣，因前次移轉現值與本次移轉現值相同，無須繳納土地增值稅，同一年度內買賣土地幾乎無租稅負擔。 (三)房屋交易如取得時間久遠，其取得成本及費用尚難查證，依規定按房屋評定現值設算之所得額，遠低於實際獲利，致房屋交易所得稅負偏低。依所得稅法及其施行細則規定，個人出售房屋所得原則上按實際交易價格核實認定；未申報或未提出證明文件者，國稅稽徵機關得依房屋評定現值之一定比例核定所得額，房屋評定現值係地方稅稽徵機關參據地方政府「不動產評價委員會」評定之房屋標準價格所核計，房屋標準價格未作合理調整，與實際價格相差甚遠，致房屋交易所得稅負偏低。 (四)房屋及其坐落土地未合併課稅，實務上建設公司透過操縱房地價格比例，提高土地售價，壓低房屋售價並提高建屋成本費用，規避其房屋交易所得稅。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，出售繼承或受遺贈之房地如何判斷是否適用新制？財政部國稅局指出，在2016年1月1日以後繼承或受遺贈，則適用新制，在新制前的繼承不動產，2年以內適用新制，超過2年適用舊制。 財政部國稅局表示，2016年1月1日起出售繼承或受遺贈之房屋、土地，如係在2016年1月1日以後繼承或受遺贈，則適用新制；如在2014年1月2日至2015年12月31日之期間繼承或受遺贈，經併計被繼承人或遺贈人持有該房屋、土地期間後，其在2年以內者，適用新制，超過2年者，適用舊制。 財政部國稅局進一步解釋說道，出售繼承或受遺贈之房屋、土地適用新制者，於計算持有期間時，得將被繼承人或遺贈人持有期間與繼承人或受遺贈人之持有期間合併計算。 國稅局舉例說明：(1)老王於2011年購入A屋，後於2015年間過世，由其子小王繼承A屋；小王嗣於2016年將A屋出售。因繼承發生於2015年，小王於計算A屋之持有期間時，得將老王持有期間合併計算，爰A屋持有期間超過2年，適用舊制。 但是，如果老李2011年購入B屋後，於2016年間過世，其女小李繼承B屋；小李嗣於2023年將B屋出售。因繼承發生於2016年，B屋適用新制並按併計老李持有期間後(已超過10年)之稅率(15％)課徵所得稅。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，現行房地合一實價課稅稅制(個人部分)之規劃方向為何，民眾要怎麼做才能夠不會繳交多餘的稅賦，財政部國稅局表示，「弄清楚」所有相關規定，民眾就不會發生多繳冤枉稅的情形。 財政部國稅局表示，(一)房地合一課稅方式採「分離課稅」，所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅。(二)課稅稅率則分兩個部分：(1)境內居住者：持有1年以內：45％、持有2年以內超過1年：35％、持有10年以內超過2年：20％、持有超過10年：15％。(2)非境內居住者：持有1年以內：45％、持有超過1年：35％ 關於自用住宅優惠部分，財政部國稅局表示，以下3個情況都可以享有減免優惠：(1)個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租。(2)按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10％稅率課徵。(3)6年內以1次為限。 關於取得成本的計算，財政部國稅局表示，實際成本的計算有兩個方式，(1)原則按實際取得成本認定。(2)納稅義務人無法提示取得成本者，以取得時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之現值認定其成本。 但是，可以把相關費用加進成本項下(原則按實際費用認定)，例如：(1)出售房屋及土地支付之必要費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等(使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除)。(2)改良土地已支付之全部費用(包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額)，亦可減除。但是，未能提出相關費用者，按成交價額5％設算。 財政部國稅局表示，土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減除，消除重複課稅，土地增值稅優惠不受影響。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】基隆市國民運動中心工程因為增加了一些項目，因此，截至2015年7月初，工程進度落後約8％，基隆市長林右昌表示，預計8月底完成相關變更程序後，承商就會加派工班進行趕工。希望能在2016年初完工後，2016年中順利開幕。 基隆市長林右昌2015年7月8日在工務處及教育處等單位同仁的陪同下，前往國民運動中心工地視察，希望承包廠商加派人力機具追趕工進，努力縮短可能延後的工期，早日提供市民平價且舒適的運動空間。 工務處在簡報中指出，為利於後續維管，國民運動中心工程針對立面外牆磁磚顏色變更及增設相關設施性能提升，包括攀岩場、室內空氣品質監測、雨水回收系統及全面更換LED燈具等，工期約展延100日，至2016年1月完工，交給委外經營廠商進駐。 林右昌在聽取簡報後表示，由於國民運動中心工程增加了一些項目，因此工程進度落後約8％，他請工務處與承包廠商對於工程進度進行檢討，預計8月底完成相關變更程序後，承商就會加派工班進行趕工。 林右昌說，目前國民運動中心的主體結構已經完成，承包廠商也允諾加緊趕工，希望能在2016年初完工後，交給教育處的委外經營廠商進駐，在2016年中順利開幕，屆時就可以為市民增加一處室內運動空間。 有關市民關切的收費標準，林右昌指出，國民運動中心的收費標準還要經過教育處及相關單位的審核，市府會以平價服務市民的角度來思考，不會讓OT承商提出不合理的價格，市府會儘量讓市民有一個平價且舒適的運動空間。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，如何判斷出售之房地應適用新制(房地合一課稅)或是舊制(僅房屋課所得稅)計算所得稅？財政部國稅局表示，房地只要是在2015年12月31日以前出售者，一律適用舊制。房地在2016年1月1日以後出售者，則有2個時間區分點，(1)2016年1月1日以後取得者，一律適用新制。(2)2016年1月1日以前取得，但持有期間在2年以內者，適用新制，如持有期間超過2年者，適用舊制。 財政部國稅局舉例說明：(1)甲君在2014年8月1日購入房地，於2016年9月1日出售→持有期間超過2年，適用舊制。(2)乙君在2014年8月1日購入房地，於20165年3月1日出售→持有期間在2年以內，適用新制。(3)丙君在2016年2月1日購入房地，於2019年3月1日出售→適用新制。 財政部國稅局特別強調，所謂的「出售日期」，原則上以所有權移轉登記日為準。出處/MyGoNews    www.mygonews.com

【MyGoNwews林湘慈/綜合報導】依營造業法規定，營造業承攬工程造價限額工程規模範圍申報淨值，應於每年6月1日至7月31日期間，檢附承攬工程手冊及前一年或最近一年營利事業所得申報書或經會計師簽證資產負債表，向登記所在地市政府主管機關申報淨值及承攬總額；房地合一稅即將上路，儘管外界對於房地產前景抱持悲觀心理，但2015年上半年高雄市建築執照核發達1,496件，與2014年同期件數比較相去不遠，核准的建造執照樓地板面積為1,737,829平方公尺。2015年申報淨值因涉及業者權益，工務局希望業者注意受理申報期限。 工務局表示，申報淨值2015年已是第9年，高雄市目前有1,236家綜合營造業、73家專業營造業、816家土木包工業合計2,125家，2015年度截至6月25日前僅有100多家營造業廠商完成申報作業，多數業者尚未提出。雖然營造業法對於未提出申報者沒有處罰規定，但是，營造業者如果未申報，依照「營造業評鑑認定基準表」中認定基準規定，被認定列為第3級綜合營造業，將會影響該公司公共工程投標資格及晉升等級權益，依政府採購法辦理之營繕工程，亦不得交由評鑑為第3級之綜合營造業或專業營造業承攬。」。 此外，營造業法亦規定丙等綜合營造業晉升乙等綜合營造業需經評鑑2年列為第1級者；乙等綜合營造業晉升甲等綜合營造業需經評鑑3年列為第1級者，常有業者等到要評鑑才發現當年度沒有申報淨值，而影響評鑑績效。 工務局強調營造業未於每年6月1日至7月31日期間申報淨值者，當年淨值認定係以營造業的資本額或最近一年營利事業所得申報書所載權益總額較低認定，如此一來就會影響綜合營造業、專業營造業及土木包工業等業者1年內的承攬總額；而且營造業每年承攬總額不得超過淨值20倍，否則將依違反營造業法規定受處罰。相關申請表格已張貼在高雄市政府工務局建築管理處網站http：//build.kcg.gov.tw，業者可自行上網下載，並依照申請函準備資料，提出申請。出處/MyGoNwews    www.mygonews.com