央行自9月19日宣布實施第七波選擇性信用管制，市場混沌不明氣氛讓購屋者觀望不前，不過仍有自住型買方趁危機入市撿寶，統計實價登錄揭露至今月餘時間，台中市前五大交易熱絡的「抗寒區」可見端倪。   第七波選擇性信用管制又被稱為「限貸令」，相當於對炒房客鎖銀根的殺手鐧，購屋基本盤推測僅有首次購屋與實質換屋客。   而根據OPEN DATA上的實價登錄資訊，統計9月20日10月30日台中市各行政區預售交易，前五大交易熱區分別為西屯、北屯、梧棲、南屯及沙鹿，烏日與南區則並列第六位。   有業者在限貸令推出後即指出，限貸令後的表現才是市場「正常發揮」狀況，他以「飛豬理論」作比喻，當市場「無差別化」全數上揚，消費者很容易忽略產品的本質與特點。   而「限貸令」後一個月期間，可說是金龍風暴的最衝擊的暴風圈，西屯區以交易242筆居全市之冠，主要交易集中在高端豪宅與商辦產品，其中「聯聚理安大廈」更創下「高單、高總」的超強氣勢，最高成交單價每坪達127.2萬元，每戶總價1億元起跳，再次見證豪宅一哥的品牌力。   除此之外，綠豪宅第一品牌「陸府續森」，也有數筆總價破6,000萬元的交易出現，單價趨近9字頭，顯見一線豪宅品牌相對具有市場抗震性，且限貸令對口袋深厚的買家影響較小。   北屯區以213筆位居台中第二交易熱區，交易產品以住宅為主。業者分析指出，北屯區的人口、建設、商圈機能滿載，即使房價略高於其他後發區域，仍穩居台中「首購天堂」寶座，過去的天堂看的是甜甜價格，現在天堂看的則是生活機能與發展。   北屯區交易集中在機捷、單元12、14期等區，其中「大城光年」、「大映奕居」、「大城知丘」分別站上機捷、14期、10期的滿壘得分地位，在北屯區中一枝獨秀，也讓後續即將進場的機捷新案「大城吾界」備受矚目。   此外，海線的梧棲、沙鹿分別站上第三、第五位，其中梧棲區更超越南屯、沙鹿，除了因區域3字頭房價吸引人之外，位在台中港特定區的長虹關係企業「聯虹鉑悦」，也以產品實力與輕鬆付款方式贏得首購族的青睞，加上近期沙鹿5字頭新案頻傳，同為海線的梧棲區也受外溢效應而受惠。 西屯區以交易242筆居全市之冠，主要交易集中在高端豪宅與商辦產品。記者宋健生/攝影 大城營建機構看好北屯區生活機能與未來發展性，推案重壓北屯精華區段。記者宋健生/攝影 台中市9月20日至10月30日實登交易筆數排名前六名行政區。資料來源：OPEN DATA實價登錄 北屯區人口、建設、商圈機能滿載，穩居台中「首購天堂」寶座。記者宋健生/攝影 「聯聚理安大廈」創下「高單、高總」超強氣勢，最高成交單價達127.2萬元。記者宋健生/攝影

中華民國不動產仲介公會全國聯合會（房仲全聯會）3日在年終記者會中表示，2025年國內外變數多，建材及人工成本上升壓力有增無減，電價蠢動上漲，物價續漲可能性大增，再加上碳稅開徵，各產業的成本勢必上升。國際情勢瞬息萬變，川普再度進入白宮後，對全球及台灣經濟的影響，審慎觀察。   中華民國不動產仲介公會全國聯合會指出，雙北市的重大公共建設仍以捷運線拓展為焦點，信義線東延段及萬大一期進度皆已達五成以上，萬大一期預計2026年6月完工通車，二期預計2030年完工通車，三鶯線預計2025年完工通車，將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階，沿線房市需求看好。   至於桃園市，中華民國不動產仲介公會全國聯合會認為，桃園市因為新興重劃區完工交屋，供給量同步增減，房價受到區域公共建設發展支撐，區域市場將呈現「價平量增」格局；而2025年台中港區的新成屋供給量將大幅增加，整體移轉棟數可能高於預期。   南台灣台南市及高雄市部分，中華民國不動產仲介公會全國聯合會表示，南二都自2023年起進入交屋高峰期，移轉登記棟數持續增加中；惟第七波信用管制後，新成屋交屋受到考驗，實際影響程度，在2025年第1季將會逐漸明朗。   中華民國不動產仲介公會全國聯合會表示，2025年國內房市將步入極為關鍵的過渡期，並以「謹」做為明年代表字；基於明年全球政經局勢詭譎多變、變幻莫測，無論是房地產產業，或是一般消費者買賣方，購屋行動應會更加謹慎，需要更加小心謹慎看待景氣變化，步步為營、且戰且走。   不過，中華民國不動產仲介公會全國聯合會認為，過渡期長短難料，但只要脫離過渡期，房市便可穩定成長，進入下一波成長期。 中華民國不動產仲介公會全國聯合會表示，2025年國內房市將步入極為關鍵的過渡期，並以「謹」做為明年代表字；第一排左四為中華民國不動產仲介公會全國聯合會理事長王瑞祺。陳美玲/攝影

房價跌了！根據清華安富房價指數最新一期統計，今年9月，全台除了台中、雲林，其他縣市房價全部微幅下跌。   高源不動產估價師事務所長陳碧源表示，央行重手管制下，房市買氣急凍，房價微幅下跌不意外，但這不代表房價會像2015、2016年房市空頭一樣，一路下修。   主要原因是，2016年房市轉空，大陸經濟疲軟，國內經濟連帶受到衝擊，台商、科技業獲利不佳，房市資金有限，房價因而緩跌不休。   而這一次，中國大陸經濟雖然也不好，但國內科技業並未受到影響，明年經濟成長雖下修，但仍相當不錯。   他表示，政策對房市影響都很短暫，不論是2016年的房地合一稅，或是今年央行第七波信用管制，短時間交易量會急縮，價格會波動，但很快就會回穩，反應實體經濟面。   他表示，目前買方受限房貸成數，不可能買太高，但賣方也不願意賣太便宜，因此價格呈現微幅波動，預料這種情況還會持續一段時間，價格將上上下下盤整，這也是央行想看到的結果。   根據清華安富房價指數，今年9月全國房價指數為207.71，月減0.11%，相較去年同期，漲約一成。   觀察全台16個縣市（含6都，其中新竹縣市、嘉義縣市為縣市合計呈現，台東樣本不足不計算），有14縣市下跌，但跌幅都在0.4%以內，僅台中、雲林呈現持平情況。   2024年9月清華安富房價指數。 資料來源／清華安富房價指數

▲台中市前11月累計推案金額高達5366億元的天量，創下32年來的歷史新高紀錄。（圖／記者陳筱惠攝） 記者陳筱惠／台中報導 根據台中市不動產開發公會市調資料顯示，台中市前11月累計推案金額達5366億元，較去年同期年增16％，推案金額首度衝破5000億元大關，創下32年新高。但在919金龍風暴後，公會同時也將全年預估原逾7000億元的案量，下修為近5800億元。 根據台中市不動產開發公會市調委員會公布，台中市11月推案總金額457.2億元、共計1814戶，較去年11月的551.1億元，年減百億；其中，指標新案如太平區「大毅頌幸福3」純2房小宅案，由於採取讓利策略，加上精裝修＋送家電與家具，傳出順銷。 ▲不過自央行9月19日出重手打炒房後，房市迅速降溫，公會預估全年推案金額字7000億元下修至5800億元。（圖／記者陳筱惠攝） 前11月累計推案總金額5366.41億元、共計2萬3230戶，前11月推案金額已超越2023年全年的4825.3億元，較去年同期前11月總銷年增16％，不過公會指出，自央行9月19日出重手打炒房後，房市迅速降溫，推案金額也由9月的752.2億元高峰，至10月降為540.5億元，11月更只剩457.2億元。 值得注意的是，根據預售屋實價登錄顯示，中台灣的預售案中，10月約有一半的案場零成交，加上同時本預估全年逾7000億元以上案量，下修為近5800億元，總銷驟減2成，市場狀況買氣減弱，成為2025年推案隱憂。 ▲不過自央行9月19日出重手打炒房後，房市迅速降溫，公會預估全年推案金額字7000億元下修至5800億元。（圖／記者陳筱惠攝） 業界則反應，近期有愈來愈多新案延後進場，包含傳出正在調整產品規劃、採取先建後售、甚至不少個案已經確定延至明年1月或農曆年後才進場，台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出：「目前市況銷售率不斷下滑，業界評估到今年底應該都不見好轉，目前傳出央行對於第八波打房政策暫緩，業者可以暫時鬆一口氣，但市況也僅止於『不會更慘』。」 購屋族方面，市場上已出現開出過去預售、近期將交屋的投資客以「平轉」求出場，甚至小賠也無所謂，在部分房價已見零星鬆動，市場預售屋開價也已經出現軟著陸情況，白洪章說：「將來送裝潢、送家電、提貨卷、抽獎等促銷手法將再現蹤市場，整體而言對市場建康度、對消費者來說都不是壞事。」

台北市近年預售屋房價走勢 台北市政府地政局2日公布8月實價登錄資訊，房價續攻史上新高、月漲幅0.72％，成交量萎縮24％，對比住展雜誌調查10月預售房價，台北、台中已見鬆動，高雄還在撐，預售案成交「掛蛋」的案子三地都有，預料明年房市價量將面臨衰退的壓力。 據北市地政局8月住宅月報，住宅價格指數130.16，較7月攀升0.72％，年漲11.39％。目前標準住宅平均總價2,062萬元，標準住宅單價每坪65.67萬元。 不過實價登錄資訊是反映先前兩個月的成交價，對照目前即時房價，已見鬆動。據住展雜誌最新統計指出，北市預售屋房價10月每坪平均開價為122.93萬元，已比9月的123.15萬元，略降0.18％，漲勢欲振乏力，並且微幅下修。 住展發言人陳炳辰指出，8月銀行房貸拉警報，加上適逢民俗月、颱風季節，及暑期家庭出遊時節，都是房市交易量縮因素；價格方面仍承接上半年熱潮，銀行滿水位也在初期，不少揭露已進入銀行流程不受影響，價格維持高水位，北市知名高價宅如信義聯勤、BR4、PARK259、潤泰信義等，當月都有所表現，蛋白區文山區亦有百萬宅成交登錄，都拉抬結果。 陳炳辰表示，如今買氣信心大受拖累的預售案市場，在8月也可見富邦藝庭、城仰、元利四季莊園、ASTER ONE等指標高價成交案曝光，房市風暴還處於外圍環流，尚未進入暴風圈。 陳炳辰分析，今年房市最熱況時期，落在3～7月，各月成績不分軒輊，各地價量都在這段時間分別傳出亮點，預售市場的投資、首購族群買盤大舉進場，中古成屋也不少換屋、置產客群，共襄盛舉激勵房市。不過當前打房政策祭出後，買氣嚴峻衰退，預售案成交掛蛋的情勢不分北中南，雖然建商未傳降價，但開價已不再肆無忌憚，台中還傳出南屯有個案開價走低，也有已開案建商以送贈品的方式變相降價；高雄方面，單周成交組數掛蛋者不在少數，房價還在撐。 陳炳辰指出，當前還能揭露的高價紀錄多為小宅產品，或是因為登錄時間落差的先前交易高價，如今實價資訊量體少，主流、亮點產品也都早已揭露，買氣不振亦無新案蜜月期，後續開案價格都在僵局，讓現階段乃至於到明年初的價碼皆處歸弱勢，價量將同步衰退。 至於是否會降價，陳炳辰分析，目前還未聽聞指標建商自貶身價開出降價第一槍，可能採取不任意公開開價來應對，即便出現議價幅度，也以現場討論處理。

民眾期盼許久的臺鐵鳳鳴臨時站通車啟用，未來每日將提供約140班區間車服務。(圖/新北市政府提供) 民眾期盼許久的臺鐵鳳鳴臨時站通車啟用，未來每日將提供約140班區間車服務，此外，捷運三鶯線也預計在2025年底完工、2026年通車，屆時鶯桃福德站也使鳳鳴地區交通運輸更加方便，不僅縮短通勤時間，也將促進區域繁榮，讓交通服務更貼近民眾生活。而二大車站陸續完工後，受惠最大的將是鳳鳴重劃區，目前銷售中新建案共有4個，近一年成交均價42.66萬，年漲13%。 台鐵鳳鳴永久站規劃於「臺鐵都會區捷運化桃園段地下化建設計畫」辦理，預計2033年通車，為了便民早日啟用鳳鳴站，行政院先行核定「增設台鐵鳳鳴臨時站建設計畫」總工程經費6.1億元，啟用後得以提早提供鶯歌鳳鳴地區所需大眾運輸服務。 鳳鳴臨時站通車後，永久站後續將會有長達10年的施工過程，勢必對於鳳鳴地區交通帶來相當程度的衝擊，但未來地下化後，鳳鳴到台北只要35分鐘，此外，在鳳鳴永久站完工前，請鐵道局在安全條件下，對於臨時車站的改造再利用多聽取新北市地方意見，例如可改造為停車場或其他場館設施，轉型供民眾繼續使用。 鳳鳴臨時車站、三鶯線完工後，鶯歌車站首當受惠的生活圈為鳳鳴重劃區，根據市調單位指出，該重畫區位於新北市鶯歌區近一年成交均價42.66萬元，銷售中新建案共有4個，是鶯歌主要的推案區域，加上有興建中的捷運三鶯線及鳳鳴火車站議題加持，移居人口日益增多，線上個案包含森鉅建設推出的「森鉅承」，最高成交價達48萬元，位於鶯歌路的「金和昌仰沐」近一年成交均價約46萬元，此外，距離鳳鳴臨時站約650公尺的「宏苑THE ONE」目前已登錄76筆，台鐵、捷運陸續通車後，未來房價指日可待。

六都11月建物買賣移轉棟數為1.98萬棟，房產專家分析，市場原估今年有望挑戰36萬棟的近11年新高，不過在央行重手打炒房下，買氣消風，推估今年全國移轉量可能落在34.5萬到35萬棟，仍有望攀上近三年高點。   永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，六都11月建物買賣移轉棟數為1.98萬棟，累計今年前11月六都交易量為249,864棟、年增17.5%，年增幅已連四月下滑，且已收斂至二成內。   信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然房市前八月交易熱絡，但9月開始就進入明顯量縮，前11月六都移轉量達24.98萬棟，初估今年全國移轉量可能落在34.5~35萬棟，雖然低於原估挑戰36萬棟的近11年新高，不過今年房市在前八月的噴出買氣加持下，仍可望寫下近三年新高。   住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨強調，觀察近期房市將有兩大黑天鵝，其中美國大選過後，在川普總統上任的新局是否衝擊全球金融市場，將受全球高度關注，恐將影響世界政經局是進一步變化；另一方面央行12月進行第4季理監事會，是否再祭出新的房市政策，均將影響當前房市變化。   中信房屋研展室副理莊思敏說，接下來兩到三年是建商交屋的高峰期，由於有新案交屋挹注，建物買賣移轉棟數的數字表現不會太差。

觀察近期房仲市場，中古屋銷售狀況止跌回穩，不過專家卻認為，房市反彈時機恐怕未到，現階段只是回血而已。(圖/資料照) 觀察近期房仲市場，中古屋銷售狀況止跌回穩，不過專家卻認為，房市反彈時機恐怕未到，現階段只是回血而已。 馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，近期房市有四大現象，不過儘管房市交易量有些微回溫，但仍屬於個案表現，相較於過往熱況，市場還沒走穩。 一、市場正在止穩當中。 自9月央行宣布第七波打房後，10月房市只能用「兵慌馬亂」四個字來形容，雖然多頭信心還不到潰散地步，但不死也只剩半條命了。如果說今年上半年房市為 HP100滿血狀態，10月血條掉到剩40，11月暫時回升到50左右，中古屋與預售屋市場成交都微幅回溫。 市況止穩，是否意味著房市反彈在即呢？未必，需要再多觀察幾個月，預料12月至少會和11月持平或微升，而1、2月是傳統淡季，不需要過度期待，也許要先看農曆年後到 329 檔期市場表現如何，才能判斷房市接下來往哪個方向走。 如同我們先前說的一樣，目前是議價的好時機。想要買房的民眾不必著急，除非遇到真愛，否則可以多看、多比較，謀定而後動，想好再出手。 二、待售量正在上升。 由於買氣接近腰斬的緣故，新建案和二手屋的待售量正在上升。但令人意外的是，委售量增加的幅度比預期來得少很多；新建案的部份是因為建案大多延推，而二手屋主或許是預期賣不到好價錢，不願意在現在丟出來賣。 即便供給量只是緩步增加，但這仍是一項警訊，且接下來幾個月可能呈現緩升趨勢，意味著買方選擇會更多，短期對買方而言較占優勢。 三、議價率增加有限 現在的賣方和建商普遍能議價，只不過議價空間容不下一顆芭樂，所以出芭樂價很難如願。以二手屋來說，實登±3%～5%較常見；當然更便宜的也有，但屬於少數例子。至於新建案則視個案而定，降幅比二手屋小，另有部份建案價格依舊高高掛，絲毫沒有降價的意思。 此時買方進場就很考驗人性了，如果只是要個「起蒙子」，殺個尾數、數十萬元就爽的買方能買到房子沒問題。但若想撿大便宜，除非能夠全現金收房，不然只能夢裡相見。 四、市場九死一生 11月整體市況回穩速度快得出人意表，但仍處於九死一生狀態。以新建案市場為例，雞犬升天的銷況已不復見，銷售較順利的建案大致為「一線品牌建商」、或者是「區域價位較低的平價案」，尤其是「一線品牌建商」的推案仍順銷，透露房市仍有一線生機。 至於低首付建案，順銷機率大概五、六成左右，現在這招似乎不見得有效。推測原因，可能是現下敢買房的人口袋較深，寧願選擇好品牌建商的案子，而不以低首付建案為首選。 房市尚未穩步，觀察近期實登也出現比過往較多的解約狀況，尤其高雄市狀況最為慘烈，代銷全聯會理事長戴嘉聖指出，解約狀況在央行第七波打房之前也陸續出現過，多數原因是二代購屋，需要長輩協助頭期款，雙方若不合意，自然破局，另外，近年有大型建商在高雄推出低首付建案，不少置產客購置多戶，不過央行出手後，儘管尚未交屋，但多屋族對於後續憂慮，也出現解約狀況。

愛山林建設（2540）董事長祝文宇表示，在央行調節房市下，認為明年房市將是「個案表現」，雖然市場期待降價，不過當前建商成本居高不下，尤其是供不應求的雙北市是不可能降價。   祝文宇指出，在央行管控銀行不動產放款資金、祭出第七波信用管制後，預售市場平均來客量降至一成左右，不過他認為，10、11月各大案場平均來人大減主因颱風較多的關係、而非政府政策。   祝文宇強調，截至目前為止，第4季至今就連續來了三個颱風，吹壞很多接待中心，影響新屋銷售，並不是央行打炒房政策或房貸荒造成買氣萎縮。至於房市最壞時刻過了沒，祝文宇表示，要看接下來政府政策。   展望2025年房市，祝文宇指出，除了政府政策外，氣候也是直接影響因素；至於是否會看到降價建案，他強調，需視區域供需而定，不過他可以確定的是，建商成本居高不下，尤其「供不應求的雙北市是不可能出現降價案」，至於沒有剛性需求支撐、供過於求的地區則會「會涼很久」，整體來說，明年房市就是「個案表現」，呈現量縮價緩升，不會像今年這麼旺。   祝文宇強調，以今年來說，集團原定推出代銷案約2,000多億元，不過因個案進度或是策略調整、最終代銷推案僅約1,200億元左右，銷售約1,000億元，僅剩約200億元可售；明年愛山林同樣代銷案規劃推出約2,000多億元，與今年相當，加上自建案約1,000多億元，總計明年推案量逾3,000億元。

內政部除推動都更，也積極推動危老，截至今年10月底，全台累計核准3,936件危老案件。內政部表示，為持續加速危老重建，近期正研擬放寬「原建築容積」獎勵適用範圍，只要在實施容積管制前掛件申請建造執照的建築物，均可適用原建築容積的獎勵。   內政部先前已修正都更條例，放寬「都更」容積獎勵認定，目前正研擬擴及「危老」，增加整合誘因。   危老條例第6條在2017年5月10日公布施行，重建範圍內建築基地，獎勵後建築容積上限為基準容積40%，包含基準容積30%或原建築容積15%，以及基準容積10%時程獎勵，其中時程獎勵原本應在2020年落日，不過內政部後來修法延長五年，獎勵額度逐年遞減至0，明年5月11日將落日。   同時新增在基準容積10%獎勵額度不變的額度範圍內，200平方公尺以上即可申請規模獎勵，每增加100平方公尺，另給予0.5%獎勵，鼓勵擴大危老重建規模。