【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】新北市政府地政局2015年3月24日標售16筆二重疏洪道兩側重劃區抵費地土地，最終標售結果，共標脫住宅區土地7筆，商業區土地1筆，標脫率為50％，整體標脫金額約9億7357萬餘元，整體溢價率為4.97％，信義全球資產經理王維宏表示，標售結果不如2014年12月熱絡，由於此次標售的標的多為前次流標物件，加上面積皆為300坪以下的小型基地，因此標售結果僅一半脫標，與前次8成2的標脫率相比略為失色。 本次標售的16筆抵費地，其中三重段的119、158、282及五谷王段的365地號為新釋出的標的，此次都順利標脫，三重段415、432地號則為上次標脫土地，可能得標人棄標後重新再拿出來標售，415地號以底價重新標出，其餘10筆標的都是2014年12月流標過，重新標售的物件，此次順利標出三筆，價格幾乎都以底價標脫。 從本次標售結果來看，三重段住宅區土地平均脫標價格約為每坪82~95萬元，商業區282地號土地也順利標脫，由漢特建設以每坪約156萬元得標，比2014年12月行情約略持平。五谷王段住宅區土地平均標售價格約80~83萬元，與2014年相比則小幅下滑，成交金額主要由於基地條件差異的結果所致。 二重疏洪道兩側2014年12月標售時，住宅區土地價格約落在每坪80~130萬元，價格最高的為三重段238地號的179.7萬元，由新光人壽以5.48億元得標；商業區每坪約130~170萬元，最高的為279地號，標脫價格每坪約192萬元，由自然人以6.2億元得標。 信義全球資產經理王維宏表示，由於預售及新成屋市場表現不如往年，因此建商獵地也不若過往那般積極，加上此次釋出標的不如2014年12月的質量那麼好，標脫率不如前次亮眼，是可以理解的，不過此次新釋出的四筆土地都順利標出，顯示投資人仍看好二重疏洪道兩側重劃區未來中長期的表現。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】新北巿政府法制局消費者保護官(以下簡稱消保官)為確保不動產交易公平及保障消費者買賣權益，特於日前會同新北巿府地政局前往中永和、板橋、樹林及三蘆等地區，擇定6家房仲業者所使用之定型化契約及銷售廣告進行現地查核。其中發現有4家業者所使用之定型化契約不符合規定，消保官業已當場命業者即行改善。 消保官表示，本次查核主要是參照「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」及「要約書定型化契約應記載及不得記載事項」等內容辦理，經查業者所使用之售屋廣告尚無發現違反規定情形，惟在定型化契約內容即涉有下列缺失(詳如附表)： 1、買賣雙方未共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續時，應由「委託人」(即賣方)指定，而非事先約定由業者特約之地政士辦理。 2、契約內容未依規定詳細記載「受託人之義務」，包括：受託人應隨時依委託人之查詢報告銷售狀況、受託人應經委託人授權方得代為收受買方支付之定金、受託人應於收受定金後24小時內送交委託人等。 3、業者提供之不動產要約書部分，未載明買方付款時，賣方及業者應同時履行之條件內容。 4、不動產要約書中未依規定記載「要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方」，或未記載生效日期。 消保官指出，本次受調查之房仲業者均為加盟店，為釐清並使消費者瞭解其與加盟總部之關係，均已在其定型化契約中加註「加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨立」等字樣規定。另本次調查房仲業者之定型化契約主要缺失部分，新北巿府已令業者限期改善完成。市府消保官特別呼籲房仲業者，應依「不動產經紀業管理條例」規定，將相關相關定型化契約及房屋廣告等交易資訊充分揭露，避免消費糾紛發生，以保障消費者權益。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據平面媒體最新報導指出，北市將有10萬多戶符合非自用住宅條件，將多貢獻約10.2億元的稅收，平均單戶將多繳約1萬元，相當每天少喝一杯超商的咖啡。信義房屋指出，雖然平均單戶增加約1萬元不算太多，但特定的產品影響卻相當大，其中以法人持有、建商餘屋與豪宅的多屋族等，都是此次北市囤房稅下的繳稅大戶。 新的房屋稅制調整後，住家用產品調整為自住、非自住兩大類，全國可選3戶自住適用1.2％的稅率，其中房價水準最高的台北市，率先將非自住稅率最高提高到3.6％，持有北市非自住3戶以上的房屋，稅率將比營業用的3％更重。 台北市稅捐單位統計，北市2015年可望增加14.4億元的房屋稅收，有10.2億元屬於非自住房屋稅率提高的效益，屬於住家用非自住者，共有10萬多戶。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從統計資料來看，平均單戶增加金額約在1萬元左右，換算下來等於每天少喝一杯超商咖啡，整體影響有限，但若是高級住宅產品影響就很驚人。 北市的試算資料顯示，以北市22層鋼骨造房屋，路段率300％，122坪的豪宅為例，在沒有豪宅稅、房屋評定單價未調整與沒有囤房稅的狀態下，高級住宅每年的房屋稅約11.6萬元，但經過調整後房屋稅(3.6％)最高可能增加到330萬元。 另外，受影響的還有「京站」社區，由於當初銷售是使用權，建物所有權人屬於法人公司，不論取得使用權的買方名下有幾戶，房屋稅率可能會跳升至3.6％。 曾敬德表示，受影響者包括以法人持有住家用非自住，稅率至少從2.4％起跳，包括登記在法人名下，或者是建商手上未售的餘屋，房屋稅率有可能就適用2.4％與3.6％，和過去1.2％相比多出1~2倍，若是2014年7月1日以後才領得使用執照的高級住宅，房屋稅更可能進入百萬年代，加上契稅的大幅飆增，已經影響高級住宅的交易市場。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北市2014年12月底公布226頂樓違建戶名單，針對頂樓加蓋成三個使用單元(以上)的違建，不論新舊，均認定有危害公共安全之虞，限期未改善一律拆除，台灣房屋智庫統計2014年Q1至2015年Q1各季頂加公寓的委售以及成交價量變化，發現2015年Q1台北市公寓頂加買氣比起2014年同期減少三成以上，且成交均價從51.2萬下滑到45.6萬，跌幅為10.9％。 台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，一棟公寓最有價值的樓層分別是一樓及頂樓，一樓是因為有店面效益或是有停車空間，甚至將來都更改建時可分回較多坪數，此外早期某些公寓頂樓的住戶，為求增加空間，於頂樓加蓋使用面積，部分加蓋空間還分割成套、雅房出租，吸引不少看好收租效益的包租公進場收購。因為一樓與頂樓的特殊性，所以銀行往往都會以周邊行情作為鑑價參考，但對於沒有產權的違章建築，則難以列入鑑價範圍。 劉志雄分析，公寓頂加價值在市場有兩種常用計算方式，都能提高公寓頂樓價值。1、以樓下價值的三分之一計算，例如5樓有40坪，單價每坪30萬，頂加有20坪，單價則是10萬，房屋總價(40坪x30萬)+(20坪x10萬)=1,400萬。2、依造價計算，每坪單價大約3~4萬。 劉志雄表示，目前市場上買方對頂加的拆除疑慮未除，因此選擇觀望，賣方則是因為使用價值減少，希望趕快脫手，造成頂加交易「價量齊跌」，此次北市府公布的226戶頂樓違建戶，有高達85％以上是公寓產品，隨著北市拆除期限過去，接下來幾個月，北市公寓頂加價格修正程度，值得後續觀察。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，綜合所得稅納稅義務人列報重購自用住宅扣抵稅額，依所得稅法第17條之2規定，應自出售自用住宅之「房屋」完成移轉登記之日起2年內，如重購自用住宅之「房屋」價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自應納綜合所得稅額中扣抵或退還，先行購買自用住宅後出售者也適用。 該局舉例說明，A君2012年度綜合所得稅申請增列重購自用住宅扣抵稅額，惟其所提示之出售及重購不動產買賣契約書均未載明土地及房屋各別價格，經該局依財政部1994年1月26日台財稅第831581093號函規定，按房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算出售房屋價格為200餘萬元，較重購房屋價格98萬餘元為高，否准適用所得稅法第17條之2有關退還或扣抵綜合所得稅之規定。 該局特別提醒納稅義務人注意，列報重購自用住宅扣抵稅額，僅就「房屋」部分之出售及重購價額作比較，而非以「房屋及土地」買賣總價額作比較，如買賣合約書係以總價額簽訂出售房地者，且未劃分房屋及土地各別價格，應依上開財政部函釋規定計算房屋及土地之各別價格，如重購房屋價格超過出售房屋價格者，始得依所得稅法第17條之2規定辦理自用住宅重購之扣抵。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，租賃契約約定由承租人負擔所得稅之扣繳稅款及全民健康保險之補充保險費，辦理所得稅扣繳及申報時，以包括扣繳稅款及補充保險費在內之給付總額為租賃計算所得基礎。 該局說明，租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務或代出租人履行其他債務，承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同，則承租人於辦理扣繳稅款時，應以包括扣繳稅款及其他代出租人履行其他債務在內之給付總額為計算扣繳稅款之基礎。該局進一步說明，有關全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法規定，扣繳義務人給付各類所得時，其單次給付金額達新台幣5,000元者，應按規定之補充保險費率2％扣取補充保險費，承租人如因租賃契約約定負擔出租人補充保險費之應繳金額者，則於計算出租人之租賃所得扣繳稅款時，應以承租人負擔之稅費金額在內之給付總額為計算基礎。 該局舉例說明如下，甲公司向乙君承租房屋，雙方於租賃契約約定甲公司每月給付乙君租金60,000元，另甲公司須負擔租金之扣繳稅款及補充保險費之應繳金額，則租金之扣繳基準為68,181元[即60,000元÷88％(1-10％扣繳率+2％補充保險費率)〕，即甲公司每月應繳納租賃所得扣繳稅款為68,181*10％=6,818元。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，所有權人銷售持有期間未滿2年之不動產，除符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條各款排除課稅規定外，均應以其銷售價格按稅率10％或15％計算奢侈稅稅額。倘若買賣雙方約定部分款項係由買受人承受出賣人債務之方式抵償，仍應全數計入銷售價格申報奢侈稅。 該局說明，依奢侈稅條例規定，所有權人銷售持有期間2年以內之房地，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附相關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。 該局舉例說明，甲君於2013年9月與乙君簽約買賣契約，以總價380萬元出售其持有期間未滿1年之不動產，未依規定申報繳納奢侈稅，經查獲發現該不動產買賣簽約之總價遠低於鄰近不動產成交時價，且於辦理移轉登記於乙君時，並未塗銷甲君原所設定之抵押權，嗣於2014年1月由抵押權人向法院申請拍賣，拍賣所得之價金大部分用於償還甲君之債務計900萬元，剩餘30萬元方分配給乙君，爰將上開乙君所承受之債務900萬元亦計入銷售價格計算應繳納之奢侈稅，除補稅外並處以罰鍰。 該局提醒，納稅義務人應誠實申報繳納奢侈稅，以免觸法而遭補稅處罰，得不償失。此外，有鑒於許多民眾因不了解奢侈稅規定而遭補稅及處罰；同時因應個案情形不同，該局率先推出「奢侈稅預約健診」服務，有疑義的民眾可撥打該局或所屬分局、稽徵所提供之預約專線，依照個人需求就近指定任一分局、稽徵所，將有管家式專人專辦客製化的諮詢服務，並以同一民眾同一服務人員諮詢服務為原則，同時在諮詢服務後，民眾也可利用問卷回饋意見，歡迎民眾多加利用。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)自2011年開徵以來，對抑制房地炒作已收到一定的效果，但在稽徵實務上仍發現不少炒房者，利用奢侈稅條例第5條對自用住宅排除課稅之規定，於訂約銷售當日或銷售前，透過形式上辦竣戶籍登記，藉以規避稅捐，為遏止這種現象，財政部已於2015年1月7日修正奢侈稅條例第5條第1項第1款規定加以防杜。 該局進一步說明，修法前奢侈稅條例第5條第1款規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，免課徵奢侈稅。 惟實務上，各地區國稅局屢查獲納稅義務人利用人頭買賣房地，藉由外觀符合「僅有1戶房地」、「辦竣戶籍登記」及「房地無出租或供營業使用」之免稅要件，逃漏奢侈稅。 國稅局日前即查獲桃園區某張姓民眾，透過其莊姓友人買進房地後不到2個月就出售，該局於查核時發現莊君根本無購買資力且其持有房地期間僅1個多月，經再進一步調查資金流程後，張姓民眾才坦承他是真正買賣房地的人，並繳清應納之稅額及罰鍰。 另外，國稅局也查獲某王姓民眾經常性的買賣法拍屋，而且總是在簽約銷售房地的當日，才把戶籍遷入，以符合「僅有1戶房地、辦竣戶籍登記及無出租或供營業使用」的免稅要件，但經該局深入查核後發現，王君在該期間實際上是住在其任職公司的員工宿舍，僅將戶籍地址遷入，並無居住之事實，且持有各法拍房地的期間都只有1個月左右，王君買屋顯然都不是為了自住，短期炒作房地行為十分明顯，該局除依法補稅外，也對王君處罰。 國稅局指出，此類案件，民眾購買房屋實質上不是為了自住，不屬於奢侈稅條例要排除課稅的對象，如今奢侈稅條例第5條第1項第1款於2015年1月修正為「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記『並有自住事實』，且持有期間無供營業使用或出租者」，民眾對於有自住的事實，須負舉證責任，可防杜前開案例僅藉戶籍登記規避稅負的情形，亦可提升課稅的公平性。該局特別提醒民眾注意修法後的規定，並籲請切勿再以身試法，避免遭補稅處罰！出處/MyGoNew   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市長鄭文燦2015年3月20日前往中壢三教紫雲宮參香時表示，心裡有三個願望，一是希望桃園抗旱成功，旱象能解除，二是希望預算通過後，落實各項福利措施，三是希望繼續推動桃園─中壢鐵路地下化，以促進前後站的都市發展，讓市區交通更為便利。 鄭文燦說，目前石門水庫的蓄水量只剩22％，4月開始要進行第三階段限水，工業大戶減少供應，一般家庭用水採供5停2的方式，對市民生活影響非常大，他祈求早日降下大雨解除旱象。未來市府也會加強宣導節約用水的觀念，並請經濟部水資源局將石門水庫的淤泥盡速清運，他強調，唯有把石門水庫管理好，桃園才可免於缺水之苦。 鄭文燦提到，議會監督預算的過程是民主的常態，新市府總預算920億，3月20日進行二、三讀，這些預算關係到桃園的建設、福利或政府的運作，希望都能一一通過，包括社會住宅興建預算、65歲以上老人由政府編列預算支付健保費及生育補助一胎3萬、育兒津貼3歲以下每月3千已獲得全部議員同意支持。當然，社會福利措施還有很多要做，包括老人會館、親子館及公辦民營托嬰中心等也必須推動完成。 鄭文燦表示，中壢三教紫雲宮是地方信仰中心，出入人潮車輛眾多，把出入道路打通、取直，他請中壢區公所協同都發局及工務局合作完成。 鄭文燦強調，舊市區的道路狹窄，推動鐵路地下化可改善車站附近交通，讓中壢火車站前後站的交通徹底改善。目前，市府已著手進行「鐵路地下化的可行性報告」，同時增設平鎮站，希望能徹底改善桃園中壢的市區交通。鄭文燦再次強調，「不貪不取，正派執政，堅持理想，魄力建設」是他的原則，會一一落實在桃園的發展願景。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】雙薪家庭風潮，住家附近有大型量販店，幾乎解決日常生活所需，因此對於大型量販店的進駐，生活機能進而提升，房價也相對有撐。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，全台新開幕與即將開幕的大型量販店周邊房價表現，其中以今年會開幕的好市多關渡店，周邊平均住宅房價40.7萬，比起北投區住宅均價44.8萬，有近一成的落差空間，最為親民；其次同樣是好市多店面－輔大店－目前周邊平均住宅房價31.9萬，低於區域行情6.5％。 陳炳辰分析，關渡的好市多新店位在中央北路四段，中央北路最底路段本為北投區房價偏低區域，即便有關渡捷運站加持，以及台北藝術大學可能帶來學生租客的置產行情，甚而應具備關渡宮、關渡風景區等店面市場增值潛力，本區房市仍只勉強攀上「4」字頭，較北投區均價價差達9.2％。究其原因，確實在大型量販市場上的缺乏，所致生活機能偏弱，影響了在地房價！這讓市場相當看好好市多開設後景況，即便可能出現塞車人潮，卻有望因人潮推升房市買氣。 另外，Costco在新莊輔大旁的店面也大致底定，原址為新莊國際宴會廳，陳炳辰指出，由於輔大附近多工業住宅，缺乏可開發的大型住宅用地，屋況也老舊，房價長期以來都較整體新莊低，目前周遭平均單價來到31.9萬，與新莊區的34.1萬落差6.5％！不過，該處鄰近捷運輔大站，又屬行情較佳的中正路輔大工商城商圈，有機會在大賣場設立所帶動的地段話題下，追平不到一成價差新莊區均價。此外，本因捷運便捷性，讓丹鳳與迴龍分食輔大房市潛力，未來也可能因好市多的開幕，增添居住吸引力，收租置產客或購屋定居民眾有望回籠。 相對之下，家樂福將進駐遠雄U TOWN購物中心的汐科店，以及預定在虎尾設立的新店，附近房價則已漲聲響起！陳炳辰表示，就家樂福汐科店來說，出於原就有汐科帶來的就業人潮，乃汐止區相當看好的交易熱區，又正對汐科火車站、正新台五路上，該地段平均單價來到40萬，與全汐止區達三成落差並不意外。而當集結多家知名品牌outlet的購物商城開設後，勢必再創當地房市利多，且鄰近住宅釋出不多，房價仍有上漲空間。 至於家樂福在虎尾科技大學商圈籌備開設的店面，陳炳辰指出，周遭透天厝平均總價為860萬，高出全虎尾區近三成，雖然近期虎尾最大話題－高鐵雲林站－並不鄰近於此，但在虎尾市區土地開發趨於飽和，虎尾科大這類新興區域反成後起之秀，量販店進駐，房價相對有撐。出處/MyGoNews   www.mygonews.com