【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為避免陸資來台購置不動產過量，造成陸資炒作房地產市場疑慮，內政部自2015年7月1日起，將限制同一社區陸資取得不動產以10％為上限，增加陸資取得不動產的限制，同時也堅持現行「543條款」，嚴謹管控。有關近日部分媒體報導及網路傳言，所指全面開放陸資買房或取消陸資買房相關限制的說法，實屬誤解，特此鄭重澄清。 內政部表示，現行對於大陸地區人民在台取得不動產，除限制具黨政軍身分者不得取得外，也堅持每人僅限取得1戶供住宅用不動產，並訂有取得不動產登記完畢後滿3年始得移轉、每年在台總停留期間不得超過4個月、購屋貸款額度不得超過5成，即所謂「543條款」的相關限制。又於2014年起，對大陸地區人民來台購置不動產實施總量管制的預防性措施，每年大陸地區人民得取得土地的上限為13公頃，建物400戶，以防範大量陸資來台取得不動產，過度影響國人與房地產市場。 另為避免陸資集中購買特定區域不動產，影響當地房價正常發展，經通盤檢討後，於2015年3月19日修正規定，自2015年7月1日起，再增加集中度總量管制，大陸地區人民取得同棟或同一社區的建物，以總戶數10％為上限；總戶數未達10戶者，只得取得1戶。 內政部指出，為落實經發會共識，政府已於2002年修正「台灣地區與大陸地區人民關係條例」第69條，並訂定「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」相關規定，採有條件開放。陸資須經內政部逐案審核許可後，始能在台購置不動產，程序嚴謹審慎。 內政部進一步表示，配合兩岸情勢發展，正規劃研修「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」，主要從明確審核要件、延長取得後再移轉年限及強化取得後的管控機制等方向進行檢討；至於大陸地區人民取得不動產每年在台總停留期間不得超過4個月、購屋貸款額度不得超過5成的限制，相關權責機關並無放寬限制的規劃。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】信義房屋統計內部成交資料顯示，2015年3月房市逐漸步入上半年的329檔期房市旺季，統計前3月前29天房市交易量較2月彈升約6成，但和2014年3月的同期相比，仍減少約15％左右的幅度。整體來看，過完年開市至今，房市雖然可明顯感受到買氣回籠，而成交狀況有明顯回溫，但力道仍不若2014年同期。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然資金、利率、經濟發展等基本條件，對於房市都是正面有利，但經歷一整年政策干擾狀況下，已經消除掉民眾對「房價上漲」的預期，現在買方自住純度相當高，少了投資置產等買盤推動，年後至今的房市算是溫和復甦。 而從平均房價則可發現，房價已經出現凍漲訊號，台北市3月平均房價為每坪65.8萬元，低於2月與2014年同期水準，新北市平均房價每坪為36.1萬元，平均房價也低於2月與2014年同期，六都之中還有台中市與高雄的房價均價，也都略低於2月，但仍較2014年同期呈現微幅增加。 若以區域來看，台北市是年後復甦腳步較快的區域，3月房市交易量幾乎呈現倍增，若以成交區間來看，北市總價1000~2000萬元的自用型產品，與總價3000萬元以上的產品交易明顯增溫，至於新北市則以總價700~1500萬元為交易主力，成交佔比將近6成。 整體3月房市北市明顯復甦，但若就穩定性來看，反而以桃園、新竹與台南地區較佳，交易表現接近2014年同期3月，主要原因仍是受惠於房價基期較低，桃園與新竹地區受惠於景氣穩定，有穩定的工作機會支撐當地房市。 曾敬德表示，隨著房地合一打擊力道預期轉輕的狀況之下，房市逐漸轉往買賣雙方均衡的市場，但少了投資買盤的需求下，未來房市可能是持平盤整的機率較高，以目前還在市場上的買氣狀況判斷，房市交易量可望緩步增溫，但現在的買方對於價格很謹慎，對於房屋也很精挑細選。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部於2015年3月31日邀集9家公股銀行總經理開會，了解各行庫資本適足、建築貸款餘額等情形，並討論強化資本品質及控管不動產授信風險之相關作法。本次會中另就目前各公股銀行專案貸款執行情形及泛公股銀行信用卡聯盟進程交換意見。 財政部表示，近年來為符合金管會對資本適足率之要求，並提升競爭力、拓展經營觸角，各公股銀行均訂有強化資本計畫並積極執行中，由於部分公股金融機構將辦理現金增資，故會中財政部已請各事業應以維護公股權益為原則妥善規劃，財政部亦將全力配合協助。 財政部亦就公股銀行建築貸款情形進行了解，以整體公股銀行來看，公股銀行建築貸款占所有本國銀行的比率，近年來尚維持穩定，各公股銀行均落實中央銀行及金管會相關不動產授信之規定。惟面對未來房地產市場可能之景氣下滑風險，財政部於會中促請各銀行應依金管會規定審慎因應。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】 買屋考量多，屋齡新舊也成為買房考量因素之一，有民眾喜歡屋齡輕、具有公共設施的新成屋，其實屋齡較高的中古大樓，不僅平價，且公設佔比較低、可享用到較大使用空間，也較有議價機會，是部分購屋族群喜愛的高CP值物件！根據2013年與2014年內政部實價揭露資訊，有巢氏房屋分析全台六大都會區的住宅大樓，依據不同屋齡每坪平均房價，六都中漲幅最高以台中市20~30年物件漲幅20.2％、台南市30年以上漲幅20％及台中市10~20年物件漲幅18.6％；價格下修最高以高雄市20~30年物件降幅最高達-4.5％、台北市5~10年物件降幅3.8％、新北5年以內降幅3.6％。 有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，一般屋齡在10年以內的新成屋或中古屋，因有健身房等社區公共設施，加上屋況新穎，受到首購族群喜愛，但是近年因建築法規規定，屋齡輕的新成屋公設比普遍達到30％左右；反觀屋齡在30年以上的中古大樓，公設比在10％以內，使用空間相對變大，民眾若考慮以相同總價購買不同屋齡產品，屋齡高的中古大樓可使用空間高出許多，倒是可以考慮標的。加上市場房地合一稅及持有稅提升後引發中古市場變化，都會區週邊10年以內價量下跌加速中；10~20年價微跌量放大，20~30年價穩量縮也為現今房價表現，民眾需多加考慮。劉炳耀表示，近兩年來政府對房市管控趨嚴，雙北市首當其衝，加上奢侈稅、房地合一課稅影響，自住買盤躍居為房市購買主力，從2013年與2014年實價揭露資訊做比較雙北最穩定房價增長以10~20年、20~30年房價最穩定成長，而雙北市20、30年以上屋齡的房價超過10~20年屋齡高達8.8％，大部分因台北市中心等精華區域，多為屋齡較高甚至超過30年以上，不過擁有絕佳精華地段、優勢交通、環境等黃金條件，使市中心房價立於不敗地位。其中具代表性以北市大安、信義區舊公寓具有交通便利及明星學區等優勢，經過重新裝潢後居住品質仍佳，且不少精華地段舊公寓還有都更效益，受到自住客歡迎。 相較之下新北市則因近年外圍區域，如淡水、新莊、中和等區域，新屋大量增加，但其發展潛力仍待區域建設完工，目前仍處於等待前景區域，5年內新屋在六都中只有新北房價向下修正3.6％。而對2015年329檔期，好房雜誌也預估，在預期買方將大開殺戒、拉大議價空間下，2015年台北市新屋房價將會下修3％～5％，新北市餘屋量大的地區房價將下修一成，也讓民眾對議價空間增加期待。 根據2013年與2014年實價揭露資訊做比較，分析五都5年以內、5~10年、10~20年、20~30年、30年以上屋齡，發現台中市20~30年屋齡的每坪平均房價由102年11.4萬調高至13.7萬，漲幅近20.2％，永慶不動產新市府店也表示在台中區域，目前以20年左右屋況最受歡迎，尤其是西屯區、西區、南屯等開發較早區域，也因商圈成熟、生活機能完備最受歡迎，而總價約在600~700萬之間就可買到3房加一車位，首購族更是趨之若鶩。 永慶不動產台南中華店王秋雄店長表示，台南市在縣市合併之後，政府建設多元，也強化區域發展，台南市中心擴展區域以東區、北區、中西區、永康區等為中心，市中心區域都屬早期發展區塊，且交通發展網絡密集，民眾購屋仍較喜愛集中市區。而近年來物價成本提高，土地重劃區新屋崛起，造價成本提高，也相對拉抬中古屋房價，也讓市中心房價水漲船高。  劉炳耀提到，六都中兩年內漲幅以高雄市20~30年屋齡物件下修4.5％最高，高雄市近兩年交易量體大，民眾購屋選擇多。以三民區為例，房價普遍來說較親民，但是區域內需求量體大，屋齡較大的中古屋，房價相對受到屋齡較低的房屋擠壓下，議價空間相對來說彈性價高，也相對影響到成交價量變化。 最後劉炳耀提醒，房屋建材會折舊、老屋通常也會有漏水、壁癌等問題，因此大多數人購屋通常偏好新屋，但也要考慮新屋公設比通常高達30％以上，房屋可使用坪數也被降低。而老屋不僅公設比低、土地持分高，還可能有未來都更議題加分，購買房屋時，還是多做功課多比價，才能夠買到理想好屋。 出處/MyGoNews   www.mygonews.com  

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年第一季結束，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，台北市辦公室平均售價已連續三季凍漲，價格維持在86.0萬元，毛租金資本化率微幅回升至2.34％。租賃市場方面，平均租金上漲至2,081元，空置率小幅收斂至8.11％，受惠2014年以來景氣穩定回升，租賃市場表現超越買賣市場，出現近年來少見的多頭行情。 信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，2015年在農曆年之前，市場氣氛仍相當低迷，不過年後受到房地合一稅制從輕的政策風向球影響，買氣在三月份有逐步回穩，回復到相對正常的交易水準。部分買方需求，也在觀望了多個月後重新回到市場上，第二季在自用需求的支撐下，市場表現可望穩健成長。 第一季辦公室空置率小幅收斂至8.11％，由於年後公司陸續搬遷，因此各商圈空置率呈現升降不同步的現象，像是信義商圈、敦南商圈兩個商圈，空置率仍持續收斂，分別來到9.48％及7.31％，其餘商圈則多是持平或小幅回升，像是站前西門商圈及南京四五段商圈由於空置率先前已降至低點，因此第一季空置率呈現跌深反彈，站前西門商圈第一季空置率為5.08％，南京四五段商圈空置率則為5.49％。 從不同等級的商辦來看，A+級辦公空置率上升至16.19％，A級辦公室空置率維持在3.90％，B級辦公空置略升至4.34％，A級以下辦公市場空置供給量趨於緊縮。新增供給方面，合庫金控大樓接近完工，未來釋出總樓板面積達3.26萬坪，合庫預計四月份進行總部的搬遷與集中。另外國泰置地廣場則預計第三季完工，今年樓地板面積將再增加5萬坪以上，A+級辦公可能再現一波搬遷風潮。 租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，第一季辦公平均租金2,081元，連續四季呈現增長，其中A+級辦公大樓租金來到2,922元，A級大樓為1,856元，B級大樓為1,460元。各商圈來看，第一季以敦南商圈及站前西門商圈上漲幅度較大，分別來到2,062元及1,753元。 資本價值方面，平均售價從2014年Q2的85.9萬，歷經一年仍停留在86.0萬元，顯示售價在整體房地產市場降溫的情況下，價格幾乎已失去了向上的動力。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率回升至2.34％，幅度雖然不大，但也連續三季上升。 內科廠辦方面，平均租金落在1,166元，空置率則下修至6.98％，去化情況良好，平均售價微漲至54萬元，內科廠辦也出現漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.59％。其中西湖段空置率回升至4.09％，平均租金仍維持在1,242元，文德段空置率下降至11.38％，平均租金上升至1,051元，文德段第一季市場表現不錯。 展望未來，2015年基本面仍有利於商用不動產，不過政策面則存有諸多變數，下半年受到2016年總統大選的提前開跑，使得市場焦點可能再度轉移。至於租賃市場方面，2015年1至2月新設立總家數達2,249家，較2014年同期增加12.45％，公司行號家數持續攀升，工商投資持續成長，租賃需求仍在。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新竹市政府地政處2015年3月30日表示，新竹市自市長林智堅上任以來，有鑒於土地自2009年辦理台鐵新竹內灣支線捷運化新莊車站週邊土地區段徵收以後，並無公辦市地重劃，故未來都市土地將朝公辦市地重劃及區段徵收為主。 新竹市政府地政處指出，市地重劃及區段徵收皆為政府土地開發之利器，除可大量取得公共設施用地，民眾領回之土地皆為方正可立即利用之建地，另市政府取得之抵費(價)地更可公開標售，用以抵付開發成本，若有盈餘亦可用於擴充地方建設，實為政府與民間雙贏。 然這些年來，皆由民眾自行發起辦理自辦市地重劃，不僅開發利益歸於少數人，政府並無取得任何盈餘，殊為可惜，且市地重劃涉及公共利益及社會公平正義，新竹市府為落實重劃開發，避免公共利益淪為私人壟斷，開發盈餘應回歸全市共享、兼顧維護所有權人權益並還財於民，故未來都市土地將朝公辦市地重劃及區段徵收為主。 地政處指出，為落實重劃開發，提經新竹市第9屆市長第6次市務會議報告，避免公共利益淪為私人壟斷，並落實利益歸公，開發盈餘應回歸全市共享、兼顧維護所有權人權益並還財於民，因而訂定新竹市市地重劃政策白皮書，對於未來本市市地重劃開發之發展有了明確定位。 地政處進一步指出，未來將優先辦理青草湖風景區、台大醫院湳雅分院公辦市地重劃區以及頭前溪沿岸一期A2區段徵收區等三地區，其中頭前溪沿岸一期A2區目前在都市計畫擬訂中，前兩案將列為優先辦理地區，以上發展地區總面積為40.97公頃，可取得公共設施用地面積17.92公頃，節省政府徵收及工程費用新台幣6億元，未來開發以平衡財務為主，如有盈餘可用於擴充地方建設，部分可歸市庫，充裕財政收入。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】行政院2015年3月30日召開會議，由政務委員杜紫軍主持審查財政部所報房地合一稅改之「所得稅法」部分條文修正草案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正草案。經逐條審查後，除有關各界關注日出條款、稅率、長期減徵、自住房地免稅門檻等項目，尚未決議，留待行政院長毛治國政策決定外，均已審查完竣。其中決議通過之事項，摘錄重點如下： 一、採稅基相減之方式，以消除與土地增值稅重複課稅，亦即以房地收入減除成本、費用及公告土地現值漲價總數額之餘額做為課稅稅基。 二、個人重購退稅之租稅優惠部分，除現制小屋換大屋可適用外，放寬至大屋換小屋亦可按比例退稅。 三、課稅方式，個人採分離課稅，於所有權完成移轉登記之次日起算30日內申報納稅，符合自住免稅者，仍應申報，惟可適用簡易申報；營利事業與現制同，採併入年度結算申報課稅。 四、新增個人未申報之行為罰及漏稅罰，以確保納稅義務人按規定報繳稅額。 財政部表示，該部所擬房地合一按實價課徵所得稅租稅改革方案，係為建立合理透明稅制，導正資源合理配置，並有助於維護居住正義及改善貧富差距。為廣泛蒐集各界意見，該部日前分別於北、中、南部舉辦座談會，與會之學者及業界均一致認為房地合一稅制改革方向正確，並促請儘速修法，該部爰於整合各界意見後研擬修法草案函報行政院。 財政部指出，上開待確定項目，行政院將於政策決定後儘速拍版定案，送請立法院審議，屆時該部將積極與立法院朝野各黨團溝通，期能儘速完成立法，以達本次稅制改革目的。財政部長張盛和2015年3月30日指出，財政部已將房地合一稅改微調版本送入行政院，等政院拍板定案後，將積極與立法院朝野各黨團溝通、爭取支持。但由於仍有「日出條款」(何時實施)、稅率等四大爭議未解，4月2日能否排入行政院院會審查，張盛和坦言：「有困難」。 張盛和說，原規劃稅率只有二級，2年以下稅率30％，2年以上稅率為17％；微調後，取消長期優惠逐年減徵稅率，將課徵稅率改為4級，持有1年內出售微調至35％；持有1年以上2年以內賣出為課徵30％；而持有滿2至10年為17％；持有超過10年為12％，自用住宅免稅內容不變。全國商總理事長賴正鎰指出，包括房地合一的房屋交易所得新稅制，甚至之前的奢侈稅房地產部分，都已經與憲法「漲價歸公」概念、也就是與已行之多年的土地徵值稅牴觸，且重複課稅，這明顯是「違憲」之舉。 賴正鎰說，多課徵17％房地交易所得稅，只會減少房地產交易量，墊高房地產成本，政府管太多，最後就是傷害到房市的自由經濟發展，導致房地產業蕭條，還可能要演變成「救房市」。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，稅率計算方式分為4級，能有效簡化房地合一課稅計算方式！張瀞勻分析，近一年來房地合一草案搖擺不定，使得有需求的消費者觀望，2014年全台買賣移轉量創下2002年以來新低量，如今新版本送進行政院後，可望穩定民心，預期在避稅潮、剛性需求下，2015年買賣移轉量可望達到35萬棟！ 另一方面，30-35％高稅率將會明顯使短期投資客急流湧退；但自用住宅免稅次數6年內僅以一次免稅為限，張瀞勻表示，若夫妻因工作分居兩地，抑或未成年子女有外地求學居住需求而須將家長和子女戶籍一併遷出，6年內一次免稅規定似乎不符合民情。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】原已享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若土地所有權人本人、配偶及直系親屬之戶籍全部遷出該址，即不適用自用住宅用地優惠稅率千分之2課徵地價稅，將改按一般用地稅率千分之10至千分之55的累進稅率核課，稅負相差至少4倍。 新北市政府稅捐稽徵處表示，自用住宅用地之認定，依土地稅法第9條規定，以土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地為準。常有土地所有權人因工作關係、子女就學需要或其他原因，將全戶戶籍遷出，誤以為實際上仍居住該處，無出租或供營業使用就符合自用住宅用地之規定，故未依法向稅捐稽徵處申報改課，致日後經稽徵機關查獲遭補稅及處罰。 該處提醒民眾，適用自用住宅用地稅率之土地，至少要留有土地所有權人本人、配偶或直系親屬其中1人的戶籍，才能繼續適用優惠稅率課徵地價稅。若戶籍已全戶遷出之民眾，應將戶籍重新遷入，並於2015年9月22日前提出申請，經稽徵機關核准後，才能於當年起適用優惠稅率。稅捐處呼籲土地所有權人提前檢視土地課稅情形，把握申請時機以維權益。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台電公司依據經濟部「電價費率審議會」2015年3月20日決議之平均降幅及修正原則，提報電價調降方案奉經濟部核定，自2015年4月1日起實施，本次方案儘量反映平均降幅，所以各類用電降幅差異不大，住宅用電平均降幅為7.55％，工業用電平均降幅為7.31％，商業用電平均降幅為7.36％，修正後的內容摘述如下： (一)審定之每度平均電價為2.8852元/度，與基準電價3.1139元/度(即現行電價表計收之每度平均電價)比較，平均降幅為7.34％。(二)住宅及小商店用電以照顧民生與節能減碳為原則，兩者用電量330度以下的調降幅度最高，住宅用電量1001度以上及小商店用電量1501度以上則不調整；工商業用電以使用者付費與提升能源使用效率為原則。 台電強調，本次電價調降方案著重於妥善照顧民生、節能減碳及穩定物價。在妥善照顧民生方面，對於用電量少的弱勢及小用戶擴大調降幅度；另對於用電少的小商店，也擴大調降幅度以穩定物價。至於節能減碳方面，為提倡節約用電，電價調降幅度隨用電量的增加逐步減少。整體來說，用電越省的降幅越大，用電越多的降幅越小，以充分落實使用者付費精神與社會公平正義原則。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】政府查稅、加稅、信用管制持續加碼，再加上房地合一實價課稅箭在弦上，嚇跑房市投資買盤，根據2015Q2永慶房產趨勢前瞻報告調查指出，Q2全台民眾購屋動機中，自住需求全面升溫，自住需求高達69％(包含首購33％、換屋36％)，較2014年同期大增6個百分點，而Q2投資保值僅25％，較去年同期則大減7個百分點。 另外，由於自住需求買盤多有預算限制，受目前房市氣氛不佳影響，調查也指出，全台民眾願意以「比成交行情高」，追價購買的比重僅佔13％，而有高達62％的民眾認為房價要「比成交行情低」才願意進場購屋，追價意願相當薄弱。 若區分地區來看，新北市民眾對價格修正期待最殷切，有68％、近七成要求比行情低才進場，但台南則僅只有48％，南北民眾態度仍有不少落差。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，政策調控房市，投資置產需求淡出市場，取而代之是以首購、換屋的理性自住買盤，因此對於價格、預算更為敏感，目前唯有符合行情或低於行情的價格，才可以吸引自住買盤進場。出處/MyGoNews    www.mygonews.com