【記者曹逸雯／台北報導】雖然目前房市前景不明，但根據台北市實價揭露資訊發現，去(2014)年9月中山區有一塊素地以總價10.1億元的價格成交，換算每坪單價533萬元，是去年北市土地交易總價的第3高。根據實價資訊，2014年台北市億級土地交易狀況，和2013年相比，無論是價、量皆呈現明顯衰退，2013年億元土地交易筆數有140筆，交易總金額408億2,362萬元，2014年只剩一半，僅72筆，總金額也腰斬為194億6,775萬元，顯示房市買氣不佳，建商對購置土地產生縮手或觀望的情況，只有少數地段優越及格局方正的土地，仍能受到口袋深的買方青睞。再觀察總價超過10億元以上的土地交易，2013年有4筆，其中以中山區金泰段101-150地號的1618.087坪土地，要價25億元最高；2014年則僅有3筆，以中正區城中段一小段511-540地號，面積200.86坪，由昇陽建設以總價14.1億元、溢價率10%，打敗3組競爭對手標下的土地。實價揭露的這塊中山段三小段301-330地號土地，交易總價10.1億元，面積187.25坪，若扣除建照費1,200萬元，換算每坪單價533萬元，台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，以去年台北市土地交易呈現疲軟狀態，買方願意出如此高的價錢，顯示仍是相當看好當地未來的發展。劉志雄指出，這塊土地交易總價款內含建造執照費用1,200萬元，表示賣方當初購置土地時，還是有開發的意願，只是面臨實價登錄政策上路等房市景氣不確定因素，因此僅有整地動作，並未開發，最後選擇在度過奢侈稅閉鎖期間後，以10.1億元的高價賣出，而以取得土地及建築成本來預估，粗估未來每坪推案要百萬元以上才有獲利空間。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據內政部統計住宅類使用執照統計，2014年共核發約9萬1883戶住宅使用執照，數量創下金融海嘯以來的新高，預計2015年將步入2012年後推案高峰的交屋期，加上合宜住宅的交屋帶動，預料後續住宅使照數量將進一步推升，其中2014年建照核發數量的區域落在桃園，成為2014年新成屋落成數量最多的區域。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從使照數量可發現，市場慢慢步入金融海嘯以後推案交屋的高峰期，從2009年~2011年的7.1~7.5萬戶，到2014年的9.2萬戶，而從2011年開始核發的住宅建照數量接近10萬戶，2013年增加至13.3萬戶，加上合宜住宅的交屋，預料後續核發住宅的建照數量將維持高檔。 從六都表現來看，2013年核發住宅建照數量最多的區域落在新北市，約1.6萬戶，主要仍是新北市有許多重劃區的新推案，加上3、4年前雙北市的房市景氣仍維持高檔，開發商推案熱絡，因此有許多新建案落成交屋，2014年則由桃園接棒，核發住宅建照數量達1.6萬戶，其次則是台中市的1.5萬戶，第三名才是新北市，桃園成為2014年新成屋落成最多的區域。 曾敬德表示，近年央行的選擇性信用管制措施上路後，對於名下有一戶以上貸款的民眾，後續貸款成數受到限縮，所幸過去兩三年房價都有明顯漲幅，若購買預售屋的民眾願意讓價，應該還能換約轉手，建議民眾應該多留意自己的貸款條件，避免出現貸款成數不足的問題。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年科學園區吸引投資金額新台幣30.6億元，較2014年同期成長7.33億元，又台積電傳出將原先在中科設廠規劃轉戰南科，為南科房市注入活水。台灣房屋智庫統計全台六大科技園區近一年房價變化，發現竹科2014年漲12.8％最威，其次是南科(高雄)11.8％以及中科10.3％。 竹科就業人口約15萬人，2014平均單價24.6萬，年增12.8％最威。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，台積電深根多年的竹科，出於就業人口聚集因素，已令關埔重劃區房價居高不下，以當地熱銷型產品來說，2014年平均房價24.6萬，較2013漲幅超過一成，來到12.8％！眼下關埔二期重劃區如火如荼的推出新建案，特別又搭上影城進駐之人潮效應，可望再推升未來房市。 複製竹科成功模式，如果台積電確定利用南科現址興建新廠區，同樣在就業機會增加下，將對當地房市注入強心針，目前台南善化區因原本南科的帶動，2014透天厝平均總價已有730萬水準，同比前年漲幅近一成，若利多持續加持，站上750萬應不成問題。 另外，群創與鴻海計畫投資約900億元，在南科高雄園區興建六代低溫多晶矽廠，亦將為其所在地路竹區的房市注入一股活水。劉怡蓉分析，依照鴻海在新北市頂埔科技園區的表現，釋出就業機會所凝聚的買氣，2014年拉抬了4.4％的區域房價！而路竹的南科優勢，在2014透天厝平均總價達760萬，年成長一成，上看800萬也非難事。 即使沒有台積電與鴻海光環，中科2014年的房價漲勢還是不弱，就其周邊普遍受到歡迎30坪含車位的大樓產品，2014平均單價21.4萬，漲幅達10.3％，劉怡蓉分析，中科一帶的居住品質已不單依賴園區未來發展，交通與生活機能相當完善，其鄰近中山高大雅交流道、中彰快速道路、台中港、高鐵台中站、清泉崗國際機場；嶺東生活圈可滿足食衣育樂所需；東海大學、逢甲大學、靜宜大學、弘光科大、嶺東科大等學術氛圍環繞，住宅基本需求穩定，還吸引不少北部南下置產客，房價自然易漲難跌。 反觀台北市內湖科學園區，區域熱銷之30坪公寓或大樓房型，平均單價54.5萬，年成長僅4.6％！劉怡蓉指出，主要原因為，政府抑制台北市高房價所祭針對性房市政策，加上不動產市場進入盤整期，偏屬投資性質地區走空機率大，台北市遭過度墊高的房價漲勢都見趨緩，縱然內科挾有內湖區長期為台北市移轉棟數前三名資優生優勢，生活與交通機能無虞，數據看來卻也無法避免北冷南熱狀態，預料在2016總統大選前，價位仍在1650萬上下徘徊。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄國道十號燕巢交流道因僅設置兩側單邊匝道，限制交流道周邊發展，且容易造成交通瓶頸，為改善交流道銜接的地區道路問題，高雄市府配合辦理國道十號燕巢交流道延伸高46線銜接186甲線道路工程，先辦理第一期工程(自燕巢交流道起至銜接高47止)，所需工程經費6.02億元，高雄市府已籌措取得。目前正進行設計審查，2015年度可完成設計發包，第二期工程將由高雄市府積極再向中央爭取經費補助。 高雄市府表示，國道十號為高雄地區國道一號及國道三號重要連接道路，近年隨著地區及觀光的日益發展，交通量已大幅提高，且燕巢交流道位處國道十號中央，為燕巢、大社、仁武等地區重要進出交流道，國道十號燕巢交流道延伸高46線銜接186甲線道路工程開闢後，配合高速公路燕巢交流道增設東側匝道銜接，可增加仁武、大樹地區通往國道的交通便捷性，並促進當地生活機能及產業發展。 燕巢交流道附近有許多大學，如樹德科技大學、高雄師範大學燕巢校區、義守大學等為高雄重要的學區，而觀音山風景區也是高雄市假日重要休閒觀光景點，假日車流量大。但是目前燕巢交流道只有北側有聯絡道銜接台22線(高楠公路)，南側並無聯絡道路，北上南下車流都必須藉由唯一的聯絡道進出，而聯絡道長度僅約300公尺，儲車空間有限，假日交通量大時，車流時常回堵至主線，嚴重影響國道十號整體交通順暢性。 新工處表示，這條道路從原高雄縣府時期，由於原縣府核定的道路路線穿越山坡地，開挖及回填土方量太大，經過四次環評大會審議，都不能通過環評。縣市合併後，市長陳菊非常重視這個問題，指示新工處研擬替代路線，為減輕對環境衝擊，市政府把該道路寬度由原規劃30公尺寬縮減為20公尺，並且重新調整路線，避免穿過太多山坡地，終於在2014年順利通過替代路線環評作業，即將展開隨後的設計規劃及施工。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】根據內政部最新資料，去(2014)年全國核發的使用執照數量達9萬1883戶，創金融海嘯以來的6年新高，在市場逐漸進入完工交屋的高峰期，以目前的市況氛圍，恐需居高思危，避免成為最後一隻老鼠。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從2010年開始，建照數量就快速增加，2011、2012年的建照數量都超過9萬戶，2014年更爆出大量，從建築完工核發的數量可以發現，使用執照數量也緩步增加，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，從使照數量可以發現，市場慢慢步入金融海嘯以後推案交屋的高峰期。去年全國使用執照數量為9萬1883戶，年增6.3%，從戶數來看，以桃園市的1萬6040戶拔得頭籌，高雄則是39.86%成長最大，徐佳馨指出，新北市量縮13.47%，台北市也量縮5.37%，看得出市場進入消化階段，但仍有風險存在，而台中、高雄、宜蘭、桃園等地，使照都比前一年成長2成以上。徐佳馨特別指出，許多區域雖然房價低，具有低基期的誘因，但也存在相當的賣壓，進場時不可不注意，特別是大坪數產品，由於銀行貸款限制，將會是市場最具風險的大地雷。此外，徐佳馨也提醒，在去年7月1日後，部分行政區調整了標準單價，包括北市、新北、高雄、宜蘭等地，其中北市調整幅度達1.6倍，影響所及，房屋稅與契稅也將大增，若加上購屋人是多戶持有者，將會付出慘痛代價，不可不注意。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台南新市區的陳先生來電詢問，其父親於2015年1月過世，名下僅遺有公告現值400萬元土地一筆、銀行存款150萬元及日常生活代步用車齡15年國產汽車一部，遺產總價值在遺產稅免稅額1,200萬元以下，要不要申報遺產稅？ 財政部南區國稅局表示，依遺產及贈與稅法相關規定，被繼承人死亡時若遺有財產者，不論有無應納稅額，納稅義務人均應於被繼承人死亡之次日起6個月內填具遺產稅申報書向國稅局據實申報。嗣收到國稅局發給稅款繳清證明書、或免稅證明書、或不計入遺產總額證明書，才能辦理產權移轉。 該局進一步提出說明，陳先生父親之遺產總額為550萬元，雖未超過免稅額1,200萬元，仍應備齊申報書及財產相關資料，向該局新化稽徵所辦理遺產稅申報，或自財政部電子申報繳稅服務網站下載遺產稅電子申辦程式，並以內政部核發之自然人憑證為申辦通行碼在家完成申報作業。俟經國稅局審查後，以國稅局核發遺產稅免稅證明書、不計入遺產總額證明書，陳先生才能辦理後續不動產繼承移轉登記及存款提領等事宜。 該局同時呼籲納稅義務人，請多加利用電子網路辦理遺產稅申報，可免出門，亦不受國稅局上班時間限制，即可輕鬆完成申報。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【記者曹逸雯／台北報導】桃園升格為第6都，已吸納許多自雙北市移居的人口，隨著機場捷運線即將在今年底通車，這條讓台北、新北、桃園距離更近的捷運線，將使北台灣3都宛如共同生活圈，而台北市中心的高房價，也可能因為通車效應，帶動新一波移民潮，北台灣房市板塊將重新洗牌。自2006年動工的機捷線，是台灣第一條以提供機場聯外交通為主的捷運線，同時兼具一般捷運系統的運輸功能，全線起自台北車站，沿線經過新北市三重、新莊、泰山、林口，串聯桃園國際機場，最後止於中壢車站，全長51.03公里，全線設有22個站點，直達車停靠站有5站，8站具有多線軌道串聯，並有3站提供預辦登機及行李托運服務，讓機捷線的開通備受期待。好房網總編輯吳光中表示，一再延宕的桃園機場捷運線，終於確定將在2015年底通車，預估未來每6分鐘一班，每小時有5班普通車、5班直達車，採交錯方式發車，將大大提升台北桃園沿線的交通便捷度。捷運的便利性，幾乎已成為現代人的購屋重要參考之一，機捷線通車後也為桃園房市帶來豐厚的發展籌碼。有巢氏房屋林口長庚復興加盟店店長蕭錦鴻表示，機場捷運線通車後，不僅串聯新莊跟林口及桃園，在交通便利性大增下，也可有效帶動外圍房市漲幅。從林口長庚生活圈來看，包括長庚林口院區、長庚大學及華亞科技園區，每天有近8萬人口在區內活動，促使當地買屋及租賃市場穩定，生活機能也相當完整，後續區域生活機能也在提升，預計第3季開幕的購物中心以及預計5月開幕的飯店，也將拉抬整體生活機能便利。好房網表示，日後A7站將有合宜住宅居民進駐，而A8長庚醫院站則將同時停靠直達車與普通車，目前平均單價落在每坪29.5萬元上下，漲幅持續增加中，預計配合機捷線通車，將再出現一波漲勢，預期也將有不少買盤陸續導入沿線各站。出處/NOWnews   www.nownews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據內政部最新統計資料顯示，2014年住宅類建照核發數量達12.4萬戶，已經是連續兩年超過10萬戶，總計2013、2014這兩年的住宅建照總核發數量就高達25.7萬戶，是金融海嘯以來核發住宅建照數量最大的時候，主要仍是因應未來獎勵容積縮減，而提前因應申請建照，造成近兩年核發建照數量大幅增加。 根據內政部統計顯示，2013年住宅建照核發數量為13.3萬戶，2014年核發建照數量為12.4萬戶，兩年共計核發約25.7萬戶的住宅建照，六都之中2013年以桃園的核發住宅建照數量最大，約為2.9萬戶，2014年則以新北市將近2.3萬戶居冠，2014年整體的核發數量比起2013年微幅減少了6.7％。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2013年以來建照數量持續攀升，主要仍是受到房價維持高檔與建築法規的政策引導。2015年7月1號以後，非都更地區的容積獎勵上限最高為20％，舉例來說，過去桃園重劃區的新推案可能可申請到約40％的容積獎勵，新法規上路後，就只剩下20％的容積獎勵上限，將導致可以興建銷售的面積縮水，尤其台北市以外的大型重劃區，或大面積的開發案受新規定的影響最大，因此開發商能夠提前請照就會提前因應，導致近兩年的核發建照數量大增。  雖然短期的核發建照數量大增，但開發商礙於目前市場景氣清淡，不見得會立即預售推案，從請照到核發後動工，可能就有3季的緩衝時間，加上動工後不一定要趕在2、3年內完工，如果資金財務面允許的話，開發商搶推案的時間壓力則會輕一些。 近兩年是政府提出房屋政策最為密集的時間點，直接影響到案場的銷售率，倘若是桃園、台北市的推案，未來開發商若是手上餘屋過多，囤房稅也可能導致成本增加，加上部分區域的新房子標準單價拉高與豪宅稅等政策影響，未來建商推案可能還是會迎合首購與換屋型買方的需求為主。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】日前有民眾因未經申請許可經營不動產經紀業務，於Facebook社群網站刊載介紹多筆特定不動產物件，並留有其個人資料作為聯絡窗口，遭台北市政府地政局以違反不動產經紀業管理條例裁處新台幣(下同)10萬元罰鍰。該民眾不服，提起訴願，台北市政府訴願審議委員會審議後認為地政局處分並無違法不當，駁回訴願。 台北市政府法務局表示，依不動產經紀業管理條例第4條、第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項規定，經營不動產經紀業者，應依法先向主管機關申請許可，未經主管機關許可而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰。 其中「仲介業務」係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，所謂居間包括了報告訂約機會之報告居間與訂約之媒介居間。因此，即便未收取任何報酬，但只要有提供不特定多數人有關特定不動產物件之資訊或居間報告訂約機會等行為，就可能觸犯不動產經紀業管理條例規定而受罰，不可不慎。 因此，法務局特別提醒，居間聯絡或介紹不動產應留意法令規定，否則一旦違法遭受處罰，將得不償失。出處/MyGoNews   www.mygonews.com

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局？台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買。 永久產權勝過租賃權首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權(free hold)、租借使用權(lease hold)兩大類。台灣99％以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。 保證報酬少碰為妙其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7％~8％年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。 邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8％，但當地房貸利率高達10％，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4％~5％，當地房貸利率1％，外國人房貸利率約2.5％，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。 海外置產 不動產稅制要搞懂第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項： 以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬)，持有稅約房屋總價千分之5上下。 但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子，每年要繳千分之12％的房產稅，6000美金(約新台幣18.9萬)，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28％。反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例(2013年買入，2015年賣出，淨賺50萬)，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得10萬占淨賺(利得)50萬之20％。   不過，值得注意的是，北市2014年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，2014年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，2015年五月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。 投資客最在意資本利得另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內處分不動產，資本利得稅為利得之30％，五年以上降為15％，若賠錢無須繳納。馬來西亞五年內出售不動產，資本利得稅(產業營利稅)為30％，五年以上降為5％。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5％~42％，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25％上下。中國大陸資本利得稅為利得的20％，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。   邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5％~45％的累進稅率，改成單一稅率17％，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。 此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30％，實際課稅約租賃所得之10％~30％。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5％~40％課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內，稅率0％，一萬英鎊以上，稅率為20％。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。出處/MyGoNews   www.mygonews.com