近年北台灣預售屋、新成屋住宅推案量 受資金行情大噴發推升，2024年北台灣預售屋市場推案金額衝上1.5兆元新高，不過2025年受政策打房效應發酵影響，全年推案金額恐將明顯量縮1至2成，力守1.2兆至1.3兆元。 《住展雜誌》統計，2024年北台灣新成屋、預售屋住宅推案量來到逾1.5兆元、年增38.7％，超越2013年的1.3兆元紀錄。其中北北桃三都2024年推案3,926.9億至5,514.4億元，年增率55％。 基隆因基期低，2024年推出288.2億元，年增率達220.3％。新竹與宜蘭則意外衰退，分別年減12.6％與22.7％。 至於2024年總銷達100億元以上指標大案，其中新北市有8筆登場，主要在三重、林口等區；台北市去年則有6筆百億大案，其中最大熱區在文山區，全年推案金額超過900億元；桃園全年百億大案計有4筆，分布在中路、A7、客運園區等重劃區，而重點推案區域則落在桃園區、中壢；基隆推案金額達288.2億元、年增率高達2.2倍，主要是去年出現1筆百億級大案。 住展發言人陳炳辰分析，2024年上半年股市奔騰2萬點帶動下，資金潮湧入房市，各地屢傳快銷捷報，區域房價頻刷新行情，建商積極進場，加上2023年不少延後推案的共伴效應，上半年推案量就來到歷年新高；下半年雖然有銀行房貸滿水位危機、央行第七波打炒房政策放大絕雙重打擊，但建商、代銷不得不推，全年案量突破1.5兆元的新高。 陳炳辰指出，2025年房市是否走出利空陰霾還不明確，但台北市大直、南港，和桃園青埔、A7，及新北市林口新市鎮、中和左岸，與新竹市東區，都有不少指標案預告登場。惟2025年推案趨勢，還是得看回溫幅度，若市場依然預期保守，有些指標大案或許改成分階段推出，其他新案則能延就延，估計全年恐將下修1～2成，力守1.2兆至1.3兆元。

我國將邁入碳定價時代，預計明年開徵碳費。中華民國不動產聯盟理事長林正雄昨示警，碳費、電費等綠色通膨，恐帶來高房價挑戰，喊話中央，應針對綠色通膨，以優惠措施來取代徵稅，避免房價飆漲。   中華民國不動產聯盟高峰論壇昨在台中登場，主軸為「超前布局，共創美好」為主軸，探討氣候變遷及房市回顧與展望，由台大土木系教授李鴻源及財信傳媒董事長謝金河主講，並廣邀產官學界代表參與，探討產業如何在氣候危機及政策推動下實現轉型升級。   林正雄說，不動產業界也盼房價平穩，但面對碳費開徵在即、電費等綠色通膨，很擔心房價是否能合理控制，除了密切注意原物料漲幅，也懇請中央針對碳費等綠色通膨用優惠措施來取代徵稅，讓產業能控制好成本，避免房價飆漲。   林正雄認為，全台逾五成房子屋齡逾30年，全台逾七成民眾住在921地震前、結構不安全的建築物，按目前都更速度，要替換這些老屋得要百年以上；但目前都更、危老的誘因不足，民眾對於換屋也有所疑慮，面對台灣都更牛步的窘境，加上ESG、淨零碳排議題迫在眉睫，建議政府應針對屋齡逾30年老屋著手思考「住宅汰舊換新」補助方案，有效提升都市防災。   林正雄指出，央行第7波信用管制，限縮第二戶房貸，造成台灣房地產急凍，台灣的家庭購買第二戶給年輕子女的現象非常普遍，若沒有解除限縮第二戶房貸，也不利都更推動。   林正雄建言，中央應正視3大方向，包含一、都更提高容積，讓1坪能夠換到至少1.5坪；二、解除第七波信用管制對第二戶限制，補助換屋族優惠；三、加強「新青安」或「新新青安」政策。 中華民國不動產聯盟高峰論壇昨在台中登場。記者趙容萱／攝影 中華民國不動產聯盟高峰論壇昨在台中登場。記者趙容萱／攝影 中華民國不動產聯盟理事長林正雄。記者趙容萱／攝影

商業不動產顧問業仲量聯行今天舉辦不動產市場年度記者會，董事總經理侯文信指出，2024年A辦租賃成交量體創疫後新高，今年台北市A辦新供給持續釋出，空置率預期將升高、租金成長趨緩，但汰舊換新與建築成本居高不下，預期A辦租金將呈現持平或緩升格局。 侯文信談及2025年租金表現，他認為，因新供給建築成本較高，預期租金將維持2024年水準或緩漲，但因市場競爭加劇以及國際經濟環境尚未明朗，租金漲幅趨於溫和。房東為了搶優質租戶，祭出優惠租賃條件，進一步壓縮漲幅空間，2025年租金漲幅將可能相對保守。 仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，今年核心商業區及南港商業區新供給量仍將持續釋出，空置率上升為市場主要挑戰。 仲量聯行統計至2024年底，核心商業區釋出的租賃新供給已去化約4成，仍有1.7萬坪庫存待消化。扣除自用及已預租面積，2025年仍有約3.6萬坪供租賃A辦面積將釋出，與庫存合計，仍有5.3萬坪待市場消化。 仲量聯行認為，對市場去化形成挑戰。隨著新增供給釋出，空置率可能進一步上升。 仲量聯行說明，南港商業區於2024年新釋出租賃面積則已去化6成，剩餘庫存約0.7萬坪。2025年包含除自用、已預租面積，全年釋出面積與庫存總計約7萬坪；由於新供給與現有庫存影響，空置率預計續升至雙位數水平。 觀察租約談判，游淑芬說，房東以更靈活招商策略吸引租戶的趨勢，逐漸明朗。整體而言，供需格局逐漸邁向轉型，汰舊換新起飛，未來一年去化速度將成關鍵影響因素。

「金龍海嘯」之下出現一批被迫成為「豪宅族」的受災戶。近期國內進入預售屋的交潮潮，市場正消化三年前的預售屋，但經過一輪房價上漲，導致近期許多民眾三年前買的預售屋「晉升」為豪宅，必須降低貸款成數，導致貸款成數腰斬，其中又以中南部最嚴重，台中更成為重災區，七期房仲業者坦言，確實有許多案例。   央行去年9月祭出第七波信用管制將高價住宅貸款成數從上限四成降至三成，高價宅定義為台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其餘地區4,000萬元以上。而這波國內趕搭台積電設廠風潮，中南部房價上漲最猛烈，導致銀行在進行分戶貸款鑑價時，因為躋身豪宅，必須適用較低成數，貸款額度與原先預期出現數十萬，甚至百萬元落差，貸款戶叫苦連天。   第七波打房後量縮價仍持穩，國銀高層指出，目前銀行鑑價都還估得到市價，反而近期許多案例是三年前買預售屋簽約時總價在豪宅線以下，但經過房價上漲後市價已達豪宅定義，現在交屋時與銀行辦理房貸對保，依市價鑑價，結果房貸最高只能貸三成，貸款成數落差高達五成之多，銀行端坦言，目前分行端相關案例及客訴層出不窮。   公股行庫主管表示，目前以中南部的預售屋進行分戶貸款後，出現「差額」的情形最多，不過行庫表示，目前差額多為數十萬至百萬，大多是與客戶溝通，由客戶自行吸收，因為能購買逼近豪宅水準房子的客戶，通常財力較為雄厚，也有客戶會先想辦法補齊差額，再擇適當時機出售，主要是房屋有價差，可以吸收房地合一的租稅負擔，賣掉後仍是賺錢，不致於賠錢殺出，至於直接斷頭則較為少見。   不過業者表示，台中市七期地區房仲業者坦言當地確實有許多案例，畢竟有能力購買六、七千萬元房子的人或許口袋夠深，但當初購屋3,000多萬元的人，多數有較高貸款需求。以雙北以外房價3,500萬元為例，原本最高可貸八成即2,800萬元，當市價觸及4,000萬元時，只能貸1,200萬元，自備款須多籌1,600萬元。   房仲業者指出，2023年7月1日之前取得的預售屋還可轉售，但有些認賠出場的須付違約金最高房屋總價15%或已繳納款項。   國銀主管說，銀行也有擔心被央行金檢違失的壓力，故對於豪宅管制會採嚴格定義視之。此外，對成屋價格接近豪宅線的鑑價也會相當謹慎。

去年土地交易雖突破2千億大關，但自第4季開始，土地交易回歸理性。（記者朱語蕎攝）根據高力國際統計，2024土地交易在前三季受到住宅市場買熱氣熱絡的激勵，建商轉為積極獵地，推升全年土地交易額再度突破2,000億元大關。高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，今年土地交易額來到2,141億元，較去年成長66%；建商今年購地金額總計為1,123億元，占整體交易額的53%，更較去年的704億元大幅成長60%。不過主要也都是發生在前三季，第四季起相關政策抑制了建商的購地動能，土地市場回歸理性，尤其11月與12月的台中市與高雄市土地標售，建商觀望心態濃厚，兩者脫標率都低於50%，市場氛圍確實受到影響。黃正忠也認為，不論從商用不動產或者是土地市場來看，建商可以說是此波央行信用管制及限貸令下最受到影響的一個族群。去年前十大土地交易案，除了第12名為壽險業轉向開發型不動產，其餘都是由建商所貢獻，包含新美齊、興富發、遠雄、亞昕、長虹、忠泰等公司在新北、桃園、新竹、台中與高雄等區域都有所斬獲。高力國際董事總經理劉學龍認為，另一個可期待的推力則是金管會先前已預告檢討修正保險業最低收益率限制，若能放寬最低要求門檻，將壽險業資金引導回商用不動產，擴大評估收益型不動產的範圍，有望挹注投資市場動能。舉例來說，目前台北市商辦市場上有許多帶租約的中古大樓，若收益率能順利放寬，可望吸引壽險業投資甚至開發重建來興建地標型商業大樓長期持有及營運，這除了有助於市容改善之外，亦能活絡區域經濟，對於企業及政府都是雙贏局面。

地產　>　 最新新聞 建商看準「以商帶住」 台中機廠特區三大區段「這區」最好住 2025/01/08 06:58文/記者張瀞勻    捷運綠線的啟用，帶動整個北屯地區房市熱烈發展。 台中市地重劃區數量冠全台，近年人口大量移入北屯，其中北屯機捷特區，由北至南以住宅區、商業區塊狀排列，形成生態環境、休閒與運輸的區段特色，不少品牌建商如大城、寶輝、惠宇、鉅虹都不約而同相中此區開發。 丰格不動產整合行銷總經理白洪章指出，「以商帶住」是重劃區迅速發展成熟的捷徑，如過去七期的新光三越、大遠百帶動新市政特區商圈成形；北屯機捷特區也因好市多進駐使得商業活動熱絡，注入豐富生活機能。 值得注意的是，由於人口大量移入北屯，市府在2021年變更機捷都市計畫的細部計畫條文，放寬特商區開發住宅使用，以因應TOD發展趨勢，依照變更後條文，特商區如申請住宅使用，三樓以下限作商業，另應提供15%的法定容積作社會住宅使用，換言之，特商區沿線極可能成為機捷人口最稠密之處，而純住宅區的文北段在居住環境舒適度方面會遠勝過商業區。 觀察建商購地開發先後順序亦可看出相同邏輯，包括大城、寶輝、惠宇、鉅虹皆擇地文北段鄰近商業機能的交界處，其中三面臨路的「邊間」的「大城吾界」一案，與周邊補鼎仔公園、自然感官體驗公園的環境相呼應，採21層樓高，住家戶戶邊間設計更能享有自然採光與通風，位於同路段的「寶輝The Spring」為2023年推出的個案，規劃3至4房產品，去年三月份曾出現單價61.65萬元的成交紀錄，目前二手市場僅稀少個位數戶別釋出，高樓層戶別開出6字頭單價待售，足見賣方惜售心態。

利多來了，為了讓壽險業不動產投資避免受到短期利率調整影響，金管會於2024年10月預告修正相關法規，調整壽險業不動產投報率計算標準，該修正案提前於昨（7）日正式上路，未來壽險業不動產投報率將從原先2.97%大降0.425個百分點到2.545%，有助挹注商用不動產資金活水。   央行從2022年開始利率連五升，壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前的2.095％拉高到2.97％，商辦報酬率幾乎達不到，因此壽險業紛紛將目光轉向其他投資標的，如積極介入物流倉儲地產，有些是購後回租、或以分租方式經營物流倉儲，投報率估算達3至5%，有些則是購入工業土地並投資興建物流中心。   為了讓壽險業不動產投資避免受到短期利率調整影響，金管會於2024年10月預告修正「保險業辦理不動產投資管理辦法」，將不動產投資的法定收益率計算標準，從原先中華郵政2年期定期儲金小額存款機動利率，調整為近五年中華郵政1月1日牌告2年期定期儲金小額存款機動利率的平均利率，但加碼5碼則未改變。   若依原先中華郵政2年期定期儲金小額存款機動利率是1.72%，加計5碼、1.25個百分點後，是2.97%；依照新制，近五年中華郵政1月1日的兩年定儲機動利率的平均利率，是1.295%，加計5碼後是2.545%，新舊制差了0.425個百分點。   金管會表示，保險業從事不動產投資是以獲取長期穩定收益為目的，作為法定收益率的指標利率應具備穩定性，始能避免受短期利率調整的影響。   對此，壽險業者指出，修法通過對於保險業投資在商用不動產的動能將會增加，商辦或工業、物流、IDC產業所需的不動產及觀光產業所需的飯店，公司都是持續看好，也會適時的評估投資。   據世邦魏理仕2024年商用不動產暨土地市場報告中指出，隨著「保險業辦理不動產投資管理辦法」完成修正，今年將見到保險業者更為積極地評估收益型不動產，將成為商用不動產一大動能。    

台南市安南區九份子重劃區水岸，也將於春節後，進場推出總銷200億元的台南最高住宅大樓。 雖然去年央行第三季理監事會祭出第七波選擇性信用管制後，造成房市買氣降溫，但第四季後也陸續出現部分剛性買盤回籠，讓一些重量級南部建商推案重拾信心，紛紛將從農曆春節後，陸續進場推出總銷200億元以上超級大案，是否能引領房市回溫，成為市場矚目焦點。 總銷金額高達200億的「AI慕光城」，全案從外觀、燈光、景觀、公設等，全部聘請新加坡建築巨擘SCDA國際建築團隊親自設計操刀，將帶來全新視野與格局，預計農曆春節後加強銷售推案火力。 市調顯示，包括高雄大亞灣區凱旋路商圈的清景麟集團與三地集團聯手新加坡國際建築師規劃團隊SCDA將打造高雄亞灣新地標，總銷金額高達200億的「AI慕光城」，規劃戶數1108戶，樓高達24層，採20~42坪2~3房設計，去年12月中旬陸續舉辦說明會，該案是高雄史上難得出現的超級重點國際大案，全案從外觀、燈光、景觀、公設等，全部聘請新加坡建築巨擘SCDA國際建築團隊親自設計操刀，將帶來全新視野與格局，預計農曆春節後加強銷售推案火力。 上曜集團在台南市安南區九份子重劃區水岸第一排逾3千坪基地，也將於春節後，進場推出總銷200億元的「國王湖」台南最高住宅大樓，樓高達38層，規劃達1千戶的2~4房，售價將站上5字頭。另外，國城集團在台南東區平實營區取得的8600坪基地，今年也將推出總銷超過400億的台南最大案，業界推估售價將站上6字頭。 上曜集團董事長張祐銘指出，目前房市整體買氣較顯觀望，但是蛋黃區與精華區段的好宅卻不寂寞，剛性買盤陸續回籠，且退休族與多金置產客對於精華區的小宅需求強勁，加上營建成本持續墊高，以30層以上的超高層大樓估算，單坪營建成本約達22萬元，同時蛋黃區的地價行情居高不下，連帶都將推升蛋黃區房價穩步上揚走勢。 清景麟集團創辦人林聰麟認為，大亞灣生活圈將吸引更多高科技廠商與人才進駐，增加就業機會、薪資水平與提高房屋租購需求，因此更需要達到國際建築水平的輕豪宅，以滿足科技新貴與都會精英客層居住需求。

台北市12個行政區預售屋單價均站上百萬大關，大安區單坪更達161.73萬，季漲幅7.57%。（記者朱語蕎攝） 台北市12行政區單價全面站上百萬單價！地政局公布113年Q3市場動態，住宅及預售屋買賣市場交易量，皆較前一季減少約3成，但在價格部分，指數仍呈上升趨勢。 統計顯示，去年Q3台北市住宅買賣交易件數與總額分別較前一季減少37.12%與38.32%，減幅皆達3成，交易動能明顯減弱。 價格部分，本季全市住宅價格指數為 129.97，季增率1.89%，增幅趨緩；其中，小宅因負擔門檻相對較低，買氣受政策影響較小，指數季增率3.72%，增幅略高於大樓及公寓。而住宅租金指數季增率0.60%，漲幅亦有減緩。 地政局表示，中央銀行自113年8月起加強不動產放款總量檢核，銀行貸款態度趨於保守，9月底更進一步宣布第七波選擇性信用管制措施，緊縮市場資金以及降低非自住者的貸款成數，對於不動產市場買氣造成明顯抑制效果。 受央行政策影響，住宅市場買方態度轉趨謹慎，根據最新實價登錄數據，住宅租賃市場方面，漲幅亦有減緩情形，本季住宅租金指數為102.48，季增率為0.60%，為112年以來最低增幅，年增率則為4.31%。 而住宅預售市場交易動能在Q3也有明顯降溫，12個行政區中除文山區因大規模新案推出帶動交易件數及總額大幅增長，其餘行政區交易動能普遍下滑，全市交易件數與總額皆較前一季減少近3成。 不過在單價上，在上季還未破百萬的萬華區及文山區，在Q3也全面站上每坪100.50萬、105.18萬，等於12個行政區平均單價皆達百萬元門檻。 全市預售屋平均單價為每坪119.71萬元，季減率為3.64%，單價部分以大安區每坪161.73萬元及松山區每坪150.46萬元位居前2名。  台北市不動產仲介經紀業公會理事長蘇金城表示，台北市房價去年現高檔震盪走勢，蛋黃區如大安、信義等區，價格雖未再創新高，但蛋白區大同、文山在預售新案帶動下，價格則逆勢創新高，所以全市12行政區預售單價都已晉身百萬俱樂部。預估今年房市是「量縮價跌」，房市有兩大變數要注意，其一是央行的信用管制如果沒有解除，甚或是有更強力的打炒房政策出來，年度房屋交易量都不可能再放大。 另一個大變數是美國川普總統對全球財經的變數，這也會是國內股市、房市的最大變數，倘若川普對於台灣匯率操縱有所反制，迫使新台幣大幅升值，對我國出口貿易將會產生巨大衝擊 地政局表示，儘管去年Q3成屋及預售屋交易量能皆有下滑，但整體來看，台北市住宅市場因發展較為成熟，對於新政策的反應仍維持相對穩定的態勢。 然而，中央銀行新公布的選擇性信用管制措施，規範較過往更為嚴格，預期可能對房市投資氛圍有所抑制，未來房價走勢仍有待持續觀察。

新北市三重區房價出現破百萬單價，卻是新北市第一環唯一沒有百貨公司的行政區？在地仲介表示，40年代三重早就有百貨公司了，就是在地知名的「天臺廣場」，但一場火災後，就逐漸落寞，如今三重房市水漲船高，且成交價破百萬的三重聯開宅「潤泰CITY PARK」，其商場「CITYLINK」也在籌建中，未來完工後，區域生活機能將更趨完善。 捷運三重聯開宅「潤泰CITY PARK」為三大棟住商混合大樓，實價登錄目前已揭露17筆，近一年成交均單價99.14萬/坪、最高成交單價104.96萬/坪，1~2樓則規劃「CITYLINK」商場進駐，3樓為市府分回辦公室，4樓為社區公設與泳池，住宅部分，部分為捷運局分回，據潤泰回應，暫時未有明確完工及開幕日期。 ▲三重在40年代就有已經有百貨公司「天臺廣場」，只是在時代變遷下，繁華落盡。（圖／翻攝Google Maps） 三重「天臺廣場」曾經輝煌　一場大火繁華落盡 天臺廣場為木材商李瑞軟所設，民國30年代，他在天臺廣場現址開設木材行，因為他對歌仔戲情有獨鍾，便在二樓搭設歌仔戲台，猶如「天空中的戲台」，便是「天台」(天臺)名稱由來，40年代後，「天臺」也改建為商場，一間間小店鋪出租，還有旅社、澡堂、理髮廳、冰果室、電影院等，輝煌一時。 隨時代變遷，50~70年代間，「天臺」曾改設撞球場、百貨，歷經多次水災、娛樂業興衰，直至83年天臺廣場重新開幕，回到最初的小店鋪出租，但87年時，發生一場大火，造成4死9傷，再度重創其經營，90年後，陸續發生多起社會事件，也被冠上複雜的負面形象，繁華落盡。 ▲三重新建案均單價已達7字頭，隨台北市輕移民持續移入，恢復昔日風光指日可待。（圖／記者陳韋帆攝影） 三重房市升溫　重見往日風光指日可待 中信房屋重陽國小加盟店店長楊証舜表示，三重早期大多為外地移入人口，天臺廣場也是在這樣的時代背景下而生，在地民眾大多對於天臺商圈有「魚龍混雜」刻板印象，所以現階段維持小攤位出租狀態，但近年在捷運發展及台北市高房價外溢人口帶動下，天臺商圈人潮已明顯復甦，或許未來也有望重建。 他進一步指出，其實三重沒有百貨公司，並非消費力不足，而是有能力的人，大多會到一橋之隔的台北車站商圈、西門町進行消費，而隨著台北市輕移民持續移入三重，目前三重新建案平均房價普遍已達7字頭，「潤泰CITY PARK」更是出現破百萬單價交易，顯示高消費力族群持續移入當中，預計未來隨著各大重點建設陸續投入，三重恢復昔日的熱鬧、興盛，指日可待。