冠德建設（2520）27日公告，斥資約13.54億元買台中市北屯區環中段土地，土地面積約1,942.49坪，換算每坪土地單價約69.71萬元。冠德總經理張勝安表示，該塊土地位在台中市十四期，為住宅用地，不過目前尚無推案時程，主要是冠德在台中已有數個案，看好長期發展，持續關注區域土地開發。   不畏房市冷風，冠德仍積極布局全台，除了住宅案外，也積極爭取全台大型複合式開發案、商用不動產等。冠德指出，集團旗下有開發、投資興建、施工營造及零售百貨，擁有綜效，相較其他開發業者有一定的優勢，未來開發評估的腳步不會停止。   冠德表示，目前在手土地庫存量達2萬坪，已備妥未來七至九年的開發案量，儲備個案中，住宅總銷達約575億元，占比約75％，商辦總銷達194億元，占比約25％，若以基地面積來看，公辦都更案占大宗，達71％，其次為捷運聯開案19％。   冠德指出，儘管今年第3季受到央行第七波房市信用管制，讓買氣略減，但市場仍有剛性需求，而消費者購屋資金成為影響未來房市走向的因素，預期明年住宅市場會是價平量穩。   住展雜誌企研室總監暨陳炳辰指出，儘管近期房市走冷，建商若還有購地補庫存的計畫，自然會以知名度較高地帶為主，比方此次獵地地段的台中市北屯區的14期正為例證，也恰巧是非台中本地建商出手心頭好，華固（2548）、新美齊（2442）等都相中之，對於後況期待不言可喻。   此外，冠德在北部常有先建後售的個案，可展現品牌力的經營模式，如今市況仍進場購地，除了不無早先規畫外，大型建商資產雄厚與營建考量走向穩健，不盲目跟風也有所體現，由於14期本為新興高價宅、純住風特性，房市後況一定程度保值抗跌持穩，站穩7、8字頭都可期待，也就讓建商行動具備合理性。 房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

央行今年9月20日祭出第7波選擇性信用管制，並在10月9日做出修正，寬限期限制排除繼承取得房屋及房貸，打炒房效果如何？本國銀行新承作受限不動產貸款情形最新統計出爐，其中自然人部分，無寬限期的名下有房屋者第1戶購屋貸款撥款金額為45.55億元；第2戶購屋貸款撥款金額8.8億元。   第7波選擇性信用管制9月20日實施，內容包括：新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；餘屋貸款最高成數由4成降為3成。   公司法人購置住宅貸款成數上限從4成砍至3成後，10月撥款金額為0，11月則有1.18億元的撥款，11月平均貸款成數29.92％緊靠貸款成數上限。   自然人買豪宅貸款的成數上限也是從4成減少3成，10月撥款金額為1.05億元，11月也增加至3.46億元，11月平均貸款成數28.82％。   自然人第3戶以上10月撥款金額為0.02億元，11月為0.2億元。   至於餘屋貸款，10月為0.98億元，11月為1.07億元。   央行官員表示，受限不動產貸款情形統計有遞延效果，數據通常是落後呈現，因此第7波選擇性信用管制的影響及效果，應該再多一些時間觀察其表現。   11月購置住宅貸款及建築貸款年增率均回降，雖然不動產貸款集中度11月為37.4％續居高檔，但已沒有再走高。 央行統計11月新承作受限不動產貸款情形。圖/本報資料照片

上周的央行理監事會按兵不動，並未祭出第八波信用管制，讓不少消費者和業者都鬆了一口氣，而民眾對於明年房市有何看法呢？中信房屋發布2024年第4季的宅調查，調查結果顯示，約56.8%民眾預期明年第1季房價將維持平穩，31%認為房價仍會上漲，而認為房價會下跌的民眾則有12.2%左右。   至於購屋時機，42.9%的民眾認為未來一年內都不是購屋的好時機，40.3%認為未來兩年都不適合購屋，只有16.8%、不到2成的民眾認為未来半年內是進場買房的好時機，顯見在央行打炒房的組合拳下，民眾的購屋意願也大受干擾。   中信房屋研展室副理莊思敏指出，從資金面來看，內需經濟持續升溫，加上在AI浪潮的推動下，出口成長動能也相當可期，主計總處預測2025年台灣經濟成長率可以達到3.29%，顯示目前台灣房市仍有強勁的資金動能。再從成本面來看，營建成本、原物料價格、土地取得成本等目前仍維持在高位，也為房價提供了一定的支撐力，因此可以判斷短期內台灣房價出現強烈震盪的可能性並不高。然而，國際政經局勢詭譎多變，房市信用管制政策與銀行房貸限額更大大限制了消費者的購買力，導致市場交易量大幅下滑，這些因素也讓後續的房市走向充滿了不確定性。   伴隨「金龍風暴」的威力持續發酵，近期房市交易量較6月份的高點幾乎腰斬，可見政府政策對房市的影響相當顯著，根據中信房屋宅調查，多數民眾認為，以下三項政策措施對打擊炒房行為最具成效，分別是限縮第二戶以上貸款成數、升息以及囤房稅。   莊思敏表示，限縮第二戶以上貸款成數將迫使首購族以外的購屋族必須要拿出更多自備款，從而提高了進場門檻，而升息與囤房稅則是通過加重持有成本的方式，來降低民眾的投資意願，引導房市回歸自住買盤。   展望2025年，莊思敏認為，本季度央行理監事會選擇維持現狀，為市場爭取了一絲喘息空間，不過目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰期，這些房貸戶將大量排擠銀行的放款額度，預計至少到明年上半年，銀行房貸水位仍會處於相對吃緊的狀態，若下半年銀行放款壓力有所緩解，購屋族群的進場意願才較有可能回溫。   整體來看，2025年的房市將呈現「量縮、價盤整」的格局，特別是部分僅靠建設話題拉抬房價，但卻缺乏基礎機能撐盤的新興重劃區、蛋白區、蛋殼區，很有可能會率先出現價格鬆動的情況。     資料來源／中信房屋

新竹縣114年公告土地現值調整經新竹縣地價與標準地價評議委員會於12月18日評定通過，全縣公告土地現值平均調幅較113年上漲5.97％，地王由「光明六路東一段、莊敬南路角地公園段482地號」蟬聯，公告土地現值每平方公尺30萬1319元，每坪99萬6076元。    全縣各行政區評定結果，公告土地現值漲幅最大為寶山鄉，因新竹科學園區高科技產業持續發展，廠商持續進駐且持續興建廠房中，園區原有用地及擴建一期、二期按開發情形調整公告土地現值，且園區用地範圍較大，帶動全鄉平均漲幅10.16％居首。   
其次為竹北市，因公共設施完善，生活機能良好，房市交易熱絡帶動價格上漲，全市平均調幅7.63％。另受大型百貨及連鎖餐飲業者進駐縣政二期商圈影響，該商圈持續發展並帶動地價成長，區內「光明六路東一段及莊敬南路角地」蟬聯新竹縣地王。    地政處表示，本次公告土地現值評定作業，主要掌握市場變動趨勢及地價層次高低作為調整依據，針對市場交易熱絡及公告土地現值相對市場行情偏低區域進行重點調整，兼顧新竹縣地價區段均衡性及合理性；同時蒐集民眾及相關單位意見，並考量民眾稅賦負擔及政府財政收入等因素後，研擬調整方案提送地價及標準地價評議委員會評議通過。   新竹縣公告土地現值調整結果將於明年1月1日正式公告，並可於公告後至縣府及各地政事務所網站查詢。如有大量下載最新地價資料需求者，將同步公開於「新竹縣政府資料開放平台」提供民眾下載，歡迎多加利用。

台北大巨蛋啟用後人潮帶動錢潮，讓原本沒落的東區商圈又重燃生機，店面空置率從新冠疫情時的30％降至10％，但也因此有部分房東藉機調漲明年的店面租金，東區商圈發展協會理事長韓修和證實，不少店家租金漲幅超過3成，一個月光房租成本就增加6～10萬元，讓有些店家決定不再續約、撤出商圈。     據《東森新聞》報導，大巨蛋帶動東區商圈人潮，店面空置率從新冠肺炎的30％降到10％，有房東看好這一波，趁勢調漲租金，部分店面一口氣漲6～10萬，讓商家苦不堪言。   其中一間在東區經營麵線店的老闆說，附近開餐飲的同業已接到房東要漲房租的通知，他也收到房東的訊息，指若不續租只能做到年底，讓他懷疑是想漲租金；另外一間同在東區的燒肉店，原本月租金14萬，房東喊出明年起漲到20萬，一次漲6萬，讓業者決定不再續租。   東區商圈發展協會理事長韓修和說，大巨蛋啟用後人潮回流，尤其是演唱會結束後，有近3成的人流都往東區移動，部分房東仗著原有商家付不起租金，也會有其他商家搶進的心態，藉機調漲房租，不少租金漲幅一次超過3成，其中已有火鍋店因租金漲太多撤離。

「視為農業用地」想要不課土地增值稅，需符合4要件。（本報資料照） 什麼是「視為農業用地」？如何才能不課土地增值稅呢？新竹稅務局表示，所謂「視為農業用地」指的是農業發展條例第38條之1的規定，必須要有4個要件。 包括一、必須原為農業用地，二、是後來經依法律變更為非農業用地。三、經都市計畫主管機關認定符合下列二款情形之一，其中有依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者；或已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。四、作農業使用。 稅務局表示，新竹縣的「視為農業用地」大多在新竹科學工業園區第三期預定地，雖已編定為「工業區」，但細部計畫未完成，未能依變更後計畫使用。 出售該類土地時若要申請「視為農業用地」不課徵土地增值稅，必須檢具由縣府農業處核發之「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」、縣府產業發展處核發之「土地加註都市計畫管制內容證明函」，以及竹東鎮公所核發之「土地使用分區證明書」等資料以供審查。 另外，稅務局也提醒，取得經核准視為農地不課徵土地增值稅的土地所有權人，務必持續作農業使用，因為在持有期間一旦被查獲土地未作農業使用，又未在期限內恢復農用，或已恢復農用，又再違規使用，那麼這筆土地將來再移轉時，就算取得相關證明，也無法適用不課徵土地增值稅。

中華民國不動產聯盟總會昨（23）日發布年終報告，預測2025房市將維持「價穩量縮」格局，並針對2025年房市展望預測字定為「硬」，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄指出，明年面對各項挑戰，不動產業將展現「硬實力」，對消費者來說，現在反而是「最棒的購屋in時代」。   林正雄指出，今年房市受政策干擾，成「最錯愕的一年」，尤其9月下旬央行驟然實施第七波信用管制，導致今年房市虎頭蛇尾，預估年度買賣移轉棟數可站上35萬棟，來到11年新高。價格方 面，據信義房價統計指數，2024年第3季全國房價平均年增12.47％，與聯盟總會去年推測房價近年將上漲10%至15％相去不遠。         台灣省不動產開發商業同業公會聯合會理事長吳國寶補充，央行9月19日打炒房後，房市買氣下滑，對開發商來說，營造成本高漲，買氣下滑，只能減少推案，尤其小型建商影響較大，市場上會只剩下資金充裕的大建商。整體而言，供給量縮，房價下跌有難度，未來房市要好轉，得看政府政策。   不動產聯盟總會預測，2025房市維持價穩量縮格局，對2025年房市展望預測字定為「硬」。因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」，消費者也知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產業更以創新因應綠色通膨衝擊，專注永續品質與服務，展現「產業硬實力」。   展望2025年，林正雄說，房市上有缺工缺料及綠色通膨壓力，但有剛需自住、安全換屋買盤支撐，整體而言，房市價格仍具有五大支撐，一、家庭型態改變，家戶數增加之剛性需求；二、因應綠色通膨衍生之預期買盤；三、股市成長獲利投入房市置產保值；四、未來房屋、土地供給將愈來愈少；五、超高屋齡時代，對安全住宅的急性換屋需求。   新青安政策2026年7月1日取消補貼，不少年輕人擔憂未來更買不起房子。林正雄呼籲，該政策不能貿然停止，年輕人的利益不能被忽視，建請政府從三個面向加強推出「新青安2.0」；包括一、「更」優惠，將暴衝的房地合一稅收還利於民，提供1%以上的利息補貼；二、「更」多元，以房市政策促進生育率，生愈多補貼愈多；三、「更」嚴格，更嚴格的審查標準，並訂定罰則嚇阻炒房買盤。

近年台中房價漲勢驚人，購屋人「門檻」也拉高。中信房屋研展室彙整聯徵中心資料發現，今年上半年台中市年收入破百萬的新增房貸共6,512件，占整體新增房貸達38.3%，將近四成。   觀察高所得者購屋區，主要集中在屯區，其中北屯區1,484件、西屯區928件、南屯區840件，三大屯區的申貸件數合計3,252件、占了總數的一半。   中信房屋研展室副理莊思敏表示，三大屯區兼具生活機能與未來發展性，房市具抗跌保值性，在房市持續降溫的情況下，預估未來會有不少購屋民眾和建商會回防至這些精華區。   中信房屋文心河南加盟店店長陳珮甄指出，根據聯徵中心資料，2014上半年台中市年收入破百萬房貸族共申貸3,313件、占申貸總數31.5%。今年上半年已上升至38.3%、接近4成，顯示出台中市的買方財力確實逐漸增強。   這一變化可以從兩個方面來解釋，一方面，中部本身就是傳產重鎮，再加上中部科學園區與台積電等大型企業吸引大量科技人才的聚集，隨著企業主、企業高層及科技新貴的增加，高收入族群的比例自然也跟著上升。   另一方面，近年台中房價突飛猛進，目前台中市精華區屋齡20年以內中古屋的房價普遍已經站上4字頭，新建案更是可以達到5字頭以上的行情，面對持續上漲的房價，如果沒有足夠的經濟實力，買房確實相當有挑戰。   陳珮甄表示，收入可觀的民眾在買房時，除了關注生活機能的便利性、居住環境的舒適性外，亦特別重視房產的增值潛力，三大屯區是台中「蛋黃中的蛋黃」，又有相當豐富的建設題材為區域房市增添亮點，因此吸引高收入民眾。   莊思敏表示，「金龍風暴」持續發酵，房市買氣急速下降，購屋民眾的入場決策趨於審慎，以蛋白區與蛋殼區來看，由於自住買盤的缺乏，房市表現可能會面臨不小的反轉壓力。   反觀蛋黃區，在人口、產業、建設的共同支撐下，區域房價仍具有很強的抗跌保值性，特別是在房市前景不明朗的狀況下，消費者往往也會更傾向選擇回到蛋黃區置產。         近年台中年收入破百萬房貸族申貸情況 。資料來源／中信房屋 今年上半年台中市年收入破百萬房貸族申貸情況 。資料來源／中信房屋

地產　>　 最新新聞 擔心房市反轉 台中三大捷運重劃區成自住新寵 2024/12/23 22:38文/記者張瀞勻    綠線的開通帶動交通往來利多，「捷運宅」成為自住客購屋鎖定標的。 台中近年各重劃區發展快速，加上捷運綠線的開通帶動交通往來利多，「捷運宅」成為自住客購屋鎖定標的，如北屯機捷特區、單元12和南邊的13期，都因此成為開發商焦點區域，包含漢宇、雙橡園及順天等品牌建商紛紛推出捷運宅新案，受到市場高度關注。 其中，土地開發率尚未超過五成的機捷特區有綠線起點站北屯總站、舊社以及松竹三個站點，「漢宇雲衍SKY VISION」現場專案經理邱元志指出，機捷特區相鄰74快速道路環抱整個台中市，並且連接國道1號、國道4號，聯外交通暢行無阻；生活機能方面，除了美式商場Costco、大地商場外，統一集團的複合式商場也即將開幕。 與機捷重劃區一街之隔的單元12，則與機捷特區的高容積不同，為低密度住宅區，擁有腹地達2萬坪的南興公園，吸引雙橡園、鉅虹等開發商搶進，目前線上有8個建案銷售中，其中「鉅虹R&G」為品牌建商鉅虹建設新作，基地雙面臨路，而最新登場的「雙橡園2045」，基地廣逾2045坪，坐落南興公園第一排、享有永久棟距，也是區內唯一全棟SRC鋼骨結構超高大樓，市場推估該案均價約在7字頭。 另外，南台中最大重劃區13期重劃區，因緊鄰八期生活圈、大慶商圈，周遭還有南屯好市多、迪卡儂、文心秀泰、豐樂雕塑公園等生活機能，也因此成為近年最受矚目的區域；中部上市櫃建商順天建設(5525)看好13期未來發展，選定秀泰百貨及豐樂公園旁的1191坪基地，近期推出昌明段新案「MR.L」，產品以3房、40坪以上為主力。 全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，捷運宅因其交通便利性，周邊也都是繁華商圈，無論自住還是出租，都具備極高的實用性與效率，其稀缺性更隨城市發展用地有限而逐漸凸顯，「房價保值能力強、抗跌性高，有利於帶動周邊區域的經濟發展與人口聚集，因此面對央行打炒房，倘若購屋族擔心房市反轉，捷運宅也許是目前可以多留意的產品」。

全台待售新成屋持續維持高檔，其中餘屋冠軍為桃園龜山區，共4582宅。根據內政部最新待售新成屋（俗稱餘屋）統計，113年第二季全國餘屋來到10萬3130宅，為統計以來次高，而前10大量體區皆在六都。統計顯示，今年第1季餘屋達10.76萬宅，較上季增加6656宅、增幅約6.59%。第二季全國新建待售新成屋則略微減少，約10.31萬宅，較上季減少4537宅、減幅約4.21%，但仍是有統計以來單季第二高。觀察全國待售新成屋數量超過2000宅者，皆位於六大都會區，前10大餘屋區，第1、2名分別為桃園市龜山區4582宅、桃園區3670宅，第3名為新北市板橋區3628宅，第4名桃園市中壢區3569宅。第5名是台中市北屯區的3329宅，第6名南屯區2617宅，第7至10名依序為新北市新莊區2416宅、淡水區2214宅、三重區2045宅，與高雄市三民區的2042宅。前10大餘屋區中，有不少是推案熱區，近年推案量大，令人擔心是否會成為未來房市未爆彈。內政部表示，全國待售新成屋自111年第1季起呈現上升趨勢，113年第1季10萬7,667宅，上升至統計以來新高，113年第2季緩減至10萬3,130宅，仍為統計以來次高，主要是因推案量逐漸完工所致，扣除已銷售數，全國待售新成屋仍維持10萬宅以上，提醒民眾宜理性購屋，勿盲目搶購。富旺國際董事長林正雄表示，新成屋餘屋待售量，和預售屋待售量在今年呈現死亡交叉，主要是今年預售推案量減少所致，預估明年仍會呈現死亡交叉狀況。林正雄表示，明年預售推案預估還會再減少2成，而明年新成屋餘屋則是4年前興建所產生，這4年來市場變化大，還要再觀察對市況的影響。