央行19日召開理監事會議，利率如外界逾期按兵不動，也未推出第八波房市管制，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，第七波房市管制已經讓住宅市場見效，預期量縮價修格局不變，商用不動產則是受惠資金、產業、政策三層利多，來年可期。   黃舒衛指出，預期川普政府推行的擴張性財政政策和減稅措施，通膨壓力重新上膛，美國聯邦儲備系統（Fed）較前季調升了對2025、2026年的通膨預期0.5%，另，經濟成長率、就業前景底氣也足，迫使聯準會不得不重新評估其貨幣政策，在降息循環懸崖勒馬，面對美國新政府上任後的政策影響性不確定太大，雖然資金流向美元資產的趨勢轉強，但波動也可能極大，因此國內貨幣政策也按兵不動。   黃舒衛表示，台灣央行在過去幾年中實施了一系列信用管制措施穩定房地產市場，已經開始顯現成效。首先，房價走勢顯示出穩定的趨勢，過去半年房價漲幅明顯放緩，預期心理回歸理性。   其次，根據銀行72-2條款的不動產貸款水位，雖有交屋潮壓力但明顯下降，這表明央行道德勸說、政策管制發威，銀行對於不動產貸款的風險控制更加嚴格。   最後，不動產融資集中度的數據顯示，市場上的不動產融資風險已經得到有效分散。因此央行如外界預期判斷，短期內暫緩推出新的管制措施，以觀察現有政策的長期效果。   量縮價修格局不變 住宅需求回歸基本盤   針對住宅市場方面，黃舒衛認為，住宅由於每年超過10萬戶的交屋量，市場面臨著巨大的分戶貸款壓力，排擠成屋市場可獲取的貸款資源，進一步抑制了市場的交易活躍度。而針對周轉金、理財型房貸、租賃公司貸款也分別以專案金檢等手段阻絕，預計在2025年，住宅市場的交易量仍維持在低檔水平，較2024年再下修一成以上。買方觀望、第二屋以上的購屋貸款管制，融資管道回歸正途，將迫使賣家降低價格以促成交易，中古屋讓價、修正的狀況會擴大。高端的個別表現或是學區宅、小宅等特殊產品仍有發揮，但中間產品面臨挑戰。   黃舒衛說明，降息循環預期暫緩，商用租賃因為2026年龐大的完工量，會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規條件上市、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，來勢洶洶，租金漲勢可能再創歷史新高。   利率走平、金八條鬆綁 保險業資產布局潛力大   黃舒衛分析，金八條鬆綁明年上路，租金投報率從2.97%降至2.42%，將對保險業產生積極影響。首先，可刺激保險業提供更靈活的租金策略招商也能讓保險業緩解2022年暴力升息之後的漲租壓力；其次，保險業增加進場及評估投資不動產，甚至布局精華區物件的機會；保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。   黃舒衛提醒，第4季理監事會雖然沒有意外，但國際間因為川普2.0出現的各類的避險、押注已經開始。AI產業在中美新一輪的貿易戰中成為主角，預期以高科技產業聚落的漣漪效果仍會持續發生，無論是剛需或投資、置產買盤都要提早趨吉避凶、掌握商機。 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖／業者提供

內政部19日公布113年上半年低度使用住宅及待售新成屋統計數據，顯示全國低度使用住宅宅數達86萬2,446戶，占全國住宅比率9.32%，較上期增加1萬2,313戶、0.07個百分點，第1季待售新成屋也達10萬7,667戶，創統計以來新高。內政部地政司司長王成機建議，有購屋需求的民眾可從容挑選，避免貿然搶購。   內政部指出，本期低度使用住宅比例依縣市別觀察，金門縣17.53%最高，宜蘭縣15.04%次高；六都中以台北市6.77%最低，新北市7.42%次低。與上期相比，六都以台南市增加0.32個百分點最多，高雄市次之（+0.16個百分點）；非六都則以花蓮縣增幅最大（+0.59個百分點）。   根據總面積及屋齡分析，20坪以下住宅低度使用比例最高，達17.60%，較上期增加0.64個百分點；屋齡5年以下新屋的低度使用比例則升至23.98%，顯示小坪數及新成屋的空置情況較為明顯。   為活化低度使用住宅，王成機表示，屋主可透過「包租代管」釋出空屋，只要負責收租金即可，修繕及溝通等麻煩事就交給專業業者代管租賃事務，還可享有租稅優惠，包括所得稅、地價稅及房屋稅減徵。   內政部統計，自2022年第1季以來，全國待售新成屋數量逐季攀升，第1季達10萬7,667戶，第2季稍減至10萬3,130戶，但較2023年第2季仍增加1萬2,668戶。王成機分析，主要原因是近年推案完工增加，而房價高企下，小坪數住宅供應增多，但銷售壓力仍高。   六都中，第2季待售新成屋以新北市2萬452戶居冠，主要集中於板橋、新莊與淡水區；桃園市1萬7,796戶次之，集中於龜山、桃園與中壢區；台北市3,875戶最少，主要分布於中山、中正及大安區。與去年同期相比，六都待售量均增，其中南部地區增幅最大。   王成機提醒，待售新成屋量持續處於高位，加上央行信用管制政策發酵，建議購屋民眾保持理性，避免貿然搶購，審慎評估後再進場。

新青安房貸最新統計出爐，11月受理4,333戶、月減5.7%，連續第六個月呈現月減，自財政部加強查核及央行管控銀行房貸等因素影響下，受理減少、遞延核貸狀況持續，申辦熱度持續降溫。   財政部19日公布新青安11月受理戶數4,333戶，金額337.9億元、月減8%；受理戶數為新青安去年8月上路以來次低水準、僅次於假期性因素的今年2月春節期間4,003戶，且是自今年6月以來，連續六個月落入月減格局。   至於撥貸戶數則為5,015戶，金額402.9億元，均較上月微增，但仍是新青安上路以來第四低，國銀主管表示，10月多放兩天颱風假上班天數減少，影響對保等時程致單月撥貸案件減至400億元以下。因此，整體來說新青安仍持續降溫。   八大公股行庫中，臺銀、土銀仍維持撥貸戶數單月千戶以上，其餘六大行庫僅剩台企銀（2834）、合庫銀超過500戶。土銀則是受理與核貸數連續第二個月超越原本的承作冠軍臺銀，顯示多數公股行庫房貸滿水位與流量控管下，土銀因身為不動產專業銀行、不受銀行法72-2限制等，使得其他行庫排隊案件轉進土銀。   截至今年11月，新青安上路已16個月，核貸逾7,193億元，幫助9萬戶成家。財政部於本周公股金融事業例行季會中持續督促行庫落實新青安貸前審核及貸後管理，並儘快處理查核出的違規案、追回利息補貼。

中央銀行第三季推出第七波選擇性信用管制，被封為史上最嚴厲措施，甚至被市場形容是「金龍海嘯」，近期房市熱度明顯降溫，政府措施開始發酵，央行第四季理監事會先保留子彈，未推出第八波信用管制。 央行表示，今年8月中旬採取道德勸說，請銀行自主控管未來一年（本年第4季至明年第4季）不動產貸款總量，並於9月第七度調整選擇性信用管制措施；實施以來，資料顯示，房市交易縮減，民眾對房價上漲之預期心理趨緩，且本國銀行辦理無自用住宅民眾購屋貸款占購置住宅貸款比率趨升。 央行指出，近月全體銀行購置住宅貸款及建築貸款年增率均回降，惟不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)仍居高，至11月底為37.4%。本行將持續審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案之情形，並督促其積極落實。 央行強調，未來仍將持續檢視選擇性信用管制措施之執行成效，並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。 央行總裁楊金龍過去屢次強調，管制成效需時間觀察，但絕不會「高高舉起、輕輕放下」，會滾動式檢討是否續推第八波信用管制，央行主要是觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額等三大指標。 央行第四季決議未推出第八波信用管制，但觀察近期房市量縮但價格仍持平，而不動產放款集中度至10月底仍高達37.41%，加上不動產貸款金款金額仍居高，預計央行房市管制措施將持續一段時間，不會太快退場。 國內學者也說，央行推出第七波信用管制後，可觀察到房市已有降溫，央行應不會急著祭出第八波管制措施，政府與央行會適度調控房市也不會打過頭，以免出現流動性與金融業系統性危機、風險。

接近年關搶錢不易加上步入農曆年前交屋旺季，公股行庫不動產相關放款難以壓低下，房貸仍然吃緊，使得房貸利率最近微幅調升，公股行庫承作非新青安房貸的首購房貸利率，上升到2.5%以上，較前一、兩個月還有2.5%以下略高，預期可能要到農曆年後、明年第1季底才或有機會略為緩解。   公股行庫今年第2季以來房貸滿水位、民眾排隊等申貸獲准或者實際撥貸的狀況，在新青安房貸逐漸降溫下稍稍喘口氣，但是接近年關，不少銀行近期調升房貸指標利率，以及交屋旺季到來，必須針對已簽約額度的房貸戶進行撥貸，或者是土建融轉為分戶房貸下，公股行庫的房貸利率也出現微幅調升，非新青安房貸的一般首購房貸利率，從原本約2.4%上下略升至2.5%多。   至於第二套房利率，部分公股行庫原本就拉高到3%，最近有更多行庫拉高到3%以上，有公股行庫表示，因為交屋旺季、應付已核准簽約戶的房貸需求很吃力，大概做不到第二套房房貸。   一銀高層主管指出，根據銀行法72-2條規定，銀行辦理土建融與房貸等不動產相關放款，不得超過放款時的存款總餘額及金融債券發售額的三成，現在碰到年關交屋旺季，儘管新青安房貸水位下降，但整體不動產放款量其實沒有減少，而分母的存款則是碰到年關「搶錢」困難，企業戶存款調動波動大，也不大可能像部分民營銀行拉高利率搶台幣存款，因此分母縮水下導致房貸仍然很緊，房貸戶排隊的時間還是要一到三個月。   兆豐銀高層主管表示，除了銀行法72-2條的規定外，央行要求自主管理不動產相關放款集中度，但是在碰到交屋旺季下，目前不動產相關放款水位難以降低，使得兆豐銀的不動產放款占總放款比重，仍在35%附近的高位，因此非新青安的首購利率拉到2.5%以上，第二套房房貸利率雖有3%但恐怕也很難承作。   不具名行庫主管表示，央行雖然在第1季升息後，於後來兩次會議維持利率不變，預期今（19）日利率會議可能利率維持不動的機會也較大，但是9月調升存款準備率已經使得國銀房貸吃緊壓力增加，預期資金較緊的狀況，可能要等到農曆年後再觀察是否有得到紓解。

「變更歸仁都市計畫第四次通盤檢討」案（簡稱歸仁四通），利用市中心西南側32.88公頃農業區土地釋出供都市發展用地。(圖:南市府提供) 南市府有鑑歸仁都市計畫區迄今未適度補充都市發展用地，導致歸仁都市計畫區人口日趨飽和，近年啟動「變更歸仁都市計畫第四次通盤檢討」案（簡稱歸仁四通），利用市中心西南側32.88公頃農業區土地釋出供都市發展用地，同時配合規劃未來發展所需之公共服務設施，包含預留機關兼社會福利設施用地以供行政及社宅儲備需求，及配置公園、滯洪池、停車場等公共設施用地，未來區內將提供2.99公頃之大型公園及東西向結合自行車道之20M綠園道。 南市府都發局長徐中強表示，本計畫區透過舊臺糖鐵道的轉型，由高鐵橋下至許縣溪一帶，沿線結合大型公園、歸仁運動場、文化中心、及紅瓦厝國小等，提供豐富多元的休閒遊憩資源，打造南關鐵馬道，使都市綠廊更具連續性、完整性，並兼具享受人文與自然特色。而南北向25M主要道路得以疏通市區至高鐵車站之車流，除強化本計畫區內與對外之聯繫，快速銜接高鐵車站與歸仁市區，亦可解六甲聚落在尖峰時刻交通壅塞之苦。 另依據臺南市社會住宅建置規劃，計畫區範圍位於臺南市社會住宅四大區位布局中之原臺南市及其周邊地區（包含永康區、歸仁區、仁德區），考量居住人口需求漸增並因應中央社宅政策提供變更範圍5％可建築土地作為社宅儲備用地，以達成本市住宅政策目標，同時為強化行政服務機能，劃設為機關兼社會福利設施用地。 都發局說明，本區段徵收案原於歸仁四通案審議時經內政部931次大會暫予保留，其後本府將暫予保留案併同區段徵收公益性、必要性土徵小組建議意見研提變更都市計畫方案，並經112年6月7日土地徵收審議小組第26次大會及113年4月16日內政部都市計畫委員會第1054次大會審議通過，細部計畫亦提經113年8月9日本市都委會第131次會審議通過，後續將依審定內容辦理再公開展覽，以利民眾瞭解審定內容並表示意見。

鄉林（5531）集團董事長賴正鎰18日表示，明年預估預售市場總銷會減少兩到三成左右，且蛋白區、蛋殼區可看到房價鬆動，甚至有下調空間，不過由於造價成本仍居高不下，整體房市會走量縮價穩格局。   賴正鎰指出，今年上半年房市非常熱絡，預估全年預售推案量達2.2兆元，但9/19央行祭出新的房市管制措施後，市場買氣明顯降溫，目前案場平均來客數掉了五成以上，短期內建商推案、購地的腳步都會放緩，預估明年預售推案量約在1.7兆元，大約會量縮兩到三成。   他指出，量縮對市場來說是好事，先前房子太好賣，大家都用搶的，這是不對的，而開發商也趁勢愈推愈多，但這對市場來說並不健康，回歸溫和緩漲才有助房市健康發展。   房價方面，賴正鎰指出，近年房價飆漲快速，尤其上半年更是漲到讓自己都很驚訝，若以區域來看，幾乎都是桃園以南在漲，漲幅是翻倍跳，相較下來，雙北市房價相對穩定，如今在買氣急凍下，未來桃園以南的蛋白區、蛋殼區會有鬆動的空間，舉例來說，像台南老市區價格會撐住，但像炒作、超漲過多的善化區，可能就會有修正，當然，若是有資金壓力的建商愈來愈多，也不排除會有降價的可能性。   賴正鎰指出，未來市場會走個案表現，新案稀缺的區域的個案，價格才會撐得住，事實上，房市過熱對開發商來說也不是好事，能恢復像2、3年前溫和的市況最好，因為一直漲價，常常圖利到的都是地主。   此外，央行將在19日舉辦第4季理監事會，是否會繼續祭出第八波信用管制？賴正鎰認為，第七波打房確實讓房市進入冷靜期，若繼續出重手，可能會錯殺無辜。 鄉林集團董事長賴正鎰。記者朱曼寧／攝影

新北市地政局今公佈第3季住宅價格指數，7月至9月捷運沿線板南線板橋段、中永和線、三重新莊線等指數較上季上漲1.43%至5.43%，地政局分析主要原因捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而微漲。   新北地政局分析住宅價格指數分別為122.52、123.89、124.82，月漲幅介於0.75%至1.83%之間，另大樓及公寓指數與上季相較亦呈現微漲趨勢。8大次分區包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水，7月至9月各月變動率於-2.4%至4.36%漲跌幅，與去年同期相較則大概有1.74%至13.39%年變動率。   而今年第3季新成屋指數為118.74，季變動率1.81%，與上季相較呈現微漲趨勢。整開區方面，淡海新市鎮、林口新市鎮、北大特區、副都心及頭前重劃區季指數分別為113.58、113.58、114.51及104.83，季變動率大致為1.75%至2.1%不等漲幅，分析原因受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，推動新成屋價格持續上漲，且整開區推動各項重大建設，生活機能日趨成熟，購屋需求上升帶動房價成長。   而觀察捷運線指數大致呈現微漲，除了板南線土城段較上季略跌-1.36%，板南線板橋段、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數較上季上漲1.43%至5.43%，主要原因捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而微漲。

中信房屋研展室彙整實價登錄，統計六都預售屋平均成交單價，結果顯示，今年第三季，台北、桃園、台南第三季預售屋平均房價較第二季出現小幅下跌的情況，桃園跌幅4.2%最多，台北2.8%，台南1.1%。   新北、台中、高雄預售屋價格仍持續走揚，不過，台中、高雄漲幅趨緩，新北季增幅仍然擴大，季增幅達6.9%。   中信房屋研展室副理莊思敏指出，預售市場對景氣變動相當敏感，現如今銀行房貸警報未解，第七波打炒房又接踵而來，市場觀望情緒高漲，房市買氣瞬間降溫，在交易量萎縮下，預售市場的表現也受到明顯衝擊。   她表示，新建案市場雖然由於營建成本、人工成本、購地成本仍在高檔，短期內建商在成交價上應不會有太大讓步，不過，現在已經有部分業者採用「低首付、送家電、送家具」等促銷方式來刺激買氣。   而交易量若持續萎縮超過半年，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，不排除率先出現價格鬆動的可能。   莊思敏指出，目前房市進入盤整格局，投資客群大量離場，市場交易回歸自住需求。從區域表現來看，新北市的預售屋季增幅仍略有擴大，主要是因為新北的自住需求相當強勁，除在地居民外，還有許多台北市的外溢客群，加上今年新北市有不少指標建案釋出，也進一步推高了平均行情。   至於第三季預售屋平均房價有小幅回落的台北、桃園和台南，台北因購屋總價較高，民眾對房貸額度的需求也更大，受政策影響自然更為顯著；桃園和台南則是過去幾年房價漲勢迅猛，房市炒作氛圍濃厚，如今隨著房市逐降溫，區域房價也從過熱的狀態回歸理性。

台中市2025年公告土地現值昨（17）日出爐，根據地價及標準地價評議委員會評議結果，全市平均上漲3.69%，為連續五年調漲。值得注意的是，全台百貨店王台中新光三越，第19度蟬聯台中「地王」。   台中市不動產開發公會理事長林正雄表示，台中市近幾年房價穩定上揚，今年前三季房價指數較去年同期上漲12.83%，與全國平均12.47%相近。此次公告土地現值調漲3.69%，算是合理反映市場真實價格變動情形。   台中市地價及標準地價評議委員會昨天召開評議會，審議台中市明年公告土地現值調整案，評議結果全市公告土地現值平均上漲3.69%，調整後台中市公告土地現值占市價百分比為90.83%。   台中市近六年公告土地現值調整   各行政區中，除部分新興開發區如北屯區、南區及南屯區，轄內有新興市地重劃區及區段徵收區，公告土地現值分別調漲7.86%、7.66%及6.92%外，其餘行政區多為持平或微幅上漲，幅度介於1.06%至3.86%間。   各界矚目的台中市「地王」，仍由西屯區惠國段93地號的台中新光三越百貨連續19年蟬聯，2025年公告土地現值每平方公尺為71.4萬元，換算每坪約236.03萬元，相較今年的每坪232.72萬元，漲幅約1.42%。台中新光三越去年營收達258億元、年增5.3%，續創歷史新高，並第13度蟬聯全台百貨「店王」。   台中市地政局長吳存金指出，公告土地現值內政部政策目標為達市價九成，每年調整作為課徵土地增值稅的依據。   針對第13期大慶市地重劃區、第14期美和庄市地重劃、長春自辦市地重劃及豐富專案區段徵收區等開發區範圍內土地，因陸續開發完成、辦理配地等作業，建商持續推案，為合理反映各開發區建設投資挹注，採逐年均衡方式調整。   其餘行政區經作業機關透過分析實價登錄資訊，目前市價無顯著波動，委員會專家學者討論後，公告土地現值多為持平或微幅上漲，幅度介於1.06%至3.86%間。   地政局說，公告土地現值調整結果，市府將於完成行政程序後，明年1月1日辦理公告作業。台中市不動產開發公會統計，2024年台中房地產市場預估共推出2萬4,440戶、年增11%；推案總銷金額5,796.2億元，較2023年全年4825.3億元，增加近千億元，年增幅達20％，總銷金額也來到歷史新高。