房屋稅2.0新制自今年7月起上路，新北稅捐稽徵處為減輕全國僅持有單一自住房屋者的房屋稅負擔，也提出優惠政策，只要是坐落於新北市之房屋如符合4要件，明年房屋稅即可適用最優惠房屋稅率1％。（示意圖／本報系資料照） 房屋稅2.0新制自今年7月起上路，新北稅捐稽徵處為減輕全國僅持有單一自住房屋者的房屋稅負擔，也提出優惠政策，只要是坐落於新北市之房屋如符合4要件，明年房屋稅即可適用最優惠房屋稅率1％。   稅捐稽徵處說明，4要件為第一點為無出租或供營業使用情形；第二點，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，並於該屋辦竣戶籍登記；第三點，本人、配偶及未成年子女在全國僅持有1戶房屋；第四點，房屋現值在235萬500元以下。   稅捐稽徵處表示，該市全國單一自住房屋現值在235萬500元以下者，可適用房屋稅率1％，預計約58萬戶可享有減稅優惠。但若超過該房屋現值之自住房屋，雖無法適用房屋稅率1％，仍可以自住用稅率1.2％課徵。   稅捐稽徵處提醒，房屋稅2.0新制增訂自住房屋須本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，呼籲尚未設立戶籍的屋主，一定要在明年3月22日（因適逢假日順延至同年月24日）以前遷入戶籍，才能享有減稅優惠。   未辦竣戶籍登記的房屋，即未符自住要件，縱使全國僅持有該1戶房屋，仍應改按非自住住家用稅率課徵，參照財政部公告基準，持有1戶之非自住住家用稅率為3.2％，是最優惠房屋稅率1％的3.2倍。

囤房稅2.0今年7月上路，加重多屋族租稅負擔，台南市屋主小花（化名）名下有四間房子，只有一間辦完戶籍登記並實際居住，其餘三戶皆閒置，因沒有居住事實要按照「非自住住家稅率」課徵，要繳高達4萬7,500元稅款，地稅局建議她採用一招合法節稅，粗估能省下2萬8,750元稅金。   房屋實際使用情形會直接影響房屋稅，要注意使照登記為住家用途的空屋，因未實際使用，將被依非自住住家稅率課徵，台南地稅局表示，此時不如把空屋拿來出租，達到申報租金標準，將可適用較低房屋稅稅率，不僅能賺取租金還能合法節稅。   像是小花在台南市有四戶住家房屋，有三戶皆空置，一戶自住房屋稅額約5,000元，依新制規定，空置房屋非屬自住住家用房屋，應按非自住住家用稅率課徵（2.0%-4.8%），三戶稅額約4萬7,500元。   若小花把空置的房屋全部拿來出租作住家使用，且申報所得達租金標準，依財政部基準，原三戶非自住住家用稅率降為1.5%，3戶稅額約1萬8,750元，不僅合法省下2萬8,750元稅金，還能有穩定租金收入。   地稅局說明，房屋供出租作住家使用，納稅義務人如申報租賃所得達所得稅法的當地一般租金標準，可檢具租賃契約書或其它證明文件於房屋稅開徵40日，也就是3月22日前向房屋所在地稽徵機關申報，將可適用較低房屋稅率1.5%至2.4%課徵。

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」今日公布11月燈號，結果11月燈號維持綠燈，分數43.6分，為去年9月以來新低，風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，新成屋戶數、來客組數、成交組數上升，議價率持平，預售屋推案量、待售建案數則衰退。   住展雜誌發言人陳炳辰分析，需求面還是處於低檔，11月追蹤指標建案平均來客組數每周仍不到20組，而為18.8組，較前月微增2組，平均成交組數每週是1.6組，比10月的1組小幅進步，但增幅都屬有限，比對連續升息、禁止預售轉讓條例公布利空之際，賞屋量平均20-30組，成交亦有2-3組，買盤觀望氛圍未解，且若非如台北市文山區，以及新北市三重區與林口區，和桃園市的中路重劃區等地個別大案拉抬，狀態將更為慘烈，市況好壞兩極，沒有品牌、地段加持案，寒風刺骨相當有感。   買氣不振，待售建案數同步走升，難以順銷，11月來到1017案，是今年6月以來首次突破千件，宜蘭地區、桃園市皆見明顯的去化不良，時值年末入冬，宜蘭縣市地勢與天候對房市本就影響甚懼，加上又遇大環境利空，天不時地不利人不來，加深衝擊性。桃園市則在像大園區、觀音區等二線區，因投資潮創造的案量，面臨景氣逆轉，無力回天。   新成屋部分，11月推出近200戶，雖比10月增100多戶，量體還是不多，由於先建後售本非主流，近年都是預售案天下，加上銀行房貸危機、央行限貸規範處處受限，合理表現平淡。   陳炳辰指出，議價率連續9個月皆在一成以內，當前交易疲弱，但以小宅、品牌建案、知名地帶為主，加上建商的低首付、送贈品行銷多少奏效，令價格維持一定水位。台北市與桃園市議價空間擴張接近一成，兩地蛋白區開價高，買方卻已萬念俱灰，只願以行情價出手，演此結果。   陳炳辰指出，所幸因上半年難能可貴的熱潮，預期北台灣的全年推案量來到史上新高，可打破2013年的1.34兆元，突破1.4兆元。但是，剩下最後一個月的2024年，新案已無可期待。 代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」今日公布11月燈號。圖／住展雜誌提供

為貼近消費物價、反映營建成本、因應建築潮流、保留工程彈性，中華民國不動產估價師公會昨（11）日理監事會決議修訂第四號公報的營造施工費基準，新修訂後營造施工費基準上調幅度達8%~20%不等，不僅將充分反映物價、造價水準，也有利建商爭取銀行建融額度。   中華民國不動產估價師公會全國聯合會（估價師公會）理事長郭國任表示，此次「第四號公報」修正，除了反映營建成本外，也須反映綠建築趨勢，因此營造施工費基準項目上新增低碳建築、綠建築、建築能效、智慧建築等標示，以及標章建物、靜音樓板、電動車充電設備、太陽光電等再生能源或儲能系統等設備，還有住宅性能評估等特殊工法，相關新建材、特殊設備都會影響營造施工費。   郭國任強調，除了新增造價加價項目外，近三年營建成本上漲，綠建築、綠建材等使用多，以及物價上升等因素，估價師公會昨決議修訂第四號公報的營造施工費基準，調整幅度達8%~20%不等。   估價師公會主任委員陳碧源表示，營造施工費基準調整後，將影響政府公部門、銀行等單位對物價、造價估值更貼近市場；以公部門來說，有利政府做土地徵收時，扣除地上物後，讓土地價值得到相對精準的還原。   另外，陳碧源指出，現行土地、房屋公告現值與市價有差距，新修訂的施工費基準，能讓政府更精準拆分房地價值；銀行承作建商的建築融資時，對當前造價估值更貼近市場，建融放貸額度更符合建商所需，有利建商爭取較多建築融資額度。

華固建設（2548）董事長鍾榮昌昨（11）日表示，明年是開發商「減量經營」的時代，市場「推案一定減，價格也會掉」，不過雙北價格仍舊穩定，供給多的區域房價恐將下修5～10%。   華固昨日舉辦台中客戶服務中心啟用典禮，由華固董事長鍾榮昌主持。他表示，看好台中腹地大、低密度開發、大型公園等的規劃都符合公司產品定位，華固長遠目標要當建築業的LV。   鍾榮昌談話重點   鍾榮昌指出，該公司已在台中買了五塊地、共約1萬坪，投資逾100億元，未來還會持續購地。已經購入的五塊地分布水湳經貿園區與14期重劃區等，每一塊都在精華地段、基地方正完整。   華固在台中目前已經推出「華固頂滙」、「華固豐滙」兩案，預計明年也會推出兩個、總銷共達百億元的個案，未來目標每年在台中都能維持百億元的推案量，當然，只要去化一塊土地後，也就是說大約銷售七、八成以上後，就會再買地，維持一定的量能。   對於明年房市景氣，鍾榮昌指出，其實今年房市是近幾年以來，最好的一年，一直到919央行祭出第七波信用管制後，市場的成交數、來客量、才開始下降，對市場影響其實頗大。   不過，還好現在許多建商的財務體質都不錯，也有調節市場供需的能力，所以若市場不好開發商就會「減量經營、減量推案」，而華固也會隨時因應市場波動，「市場很好，我們可以推三個，市場很不好，推一個案也可以。」   至於明年房市發展，鍾榮昌認為，現在市場動態很快，他認為「沒有很悲觀」，主要是台灣經濟成長表現良好、資金充裕，市場也有一定的剛性需求，所以還是會有交易量，只是投資性需求會下降，整體市場交易步調會放緩。   不過華固也有因應策略，像是明年的推案量約400億元，其中有180億元為商辦類產品，主要是政府打住不打商，商用不動產還是受惠擴廠需求強勁、科技業自用需求增多，被市況影響層面相對較小。   房價方面，鍾榮昌指出，還是兩個字「供需」，任何產業都是供需問題，道理都一樣，若以地區來看，雙北市因為有需求支撐，預期價格穩定，但其餘供給過多的地區，預期房價會修正5～10%左右。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年商用不動產、土地市場的動能都較去年強勁，認為2025年商用不動產將延續科技業產能擴張需求，廠房仍將成為企業買方的評估重點。值得注意的是，隨著科技廠產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公，成為企業買方的新投資布局。   投資市場方面，黃瑞楠分析，由於銀行對不動產放貸依舊緊縮，短期內投資型買方仍持保守觀望態度，不過因台北市中心物件釋出有限，認為價格將持穩甚至緩漲，而大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦上。   據第一太平戴維斯最新統計，今年截至12月9日止、大型商用不動產市場交易金額達1,539億元、創歷史次高，僅次2021年的1,769億元；土地交易方面（大型土地與地上權），雖受央行緊縮不動產放款、第七波信用管制措施干擾，但光是前三季的噴出買氣，已推升今年全年土地交易金額達2,327億元、年增率達90%。   今年商用不動產交易中，工業地產交易金額達1,529億元、創歷史新高，其中廠房需求最旺，全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，半導體產業為廠房最大買方，推升整體規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額；第二大需求為廠辦，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，工業土地全年交易金額達451億元，居第三位。   第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，明年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545%逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。 據第一太平戴維斯最新統計，受惠半導體業擴產帶動，今年至今、大型商用不動產市場交易金額達1,539億元、年增8%，創近10年次高。左二為第一太平戴維斯董事長黃瑞楠，左一為第一太平戴維斯資深協理沃仁方，右一為第一太平戴維斯總經理陳逸鴻，右二為第一太平戴維斯資深協理丁玟甄。陳美玲/攝影

央行第七波房市管制持續發酵，市場買氣轉淡。財政部統計房市相關三稅目，表現黯淡，契稅已連二月負成長，房地合一稅僅年增24.1%，增幅14個月新低。   財政部統計，11月個人房地合一稅實徵52億元，為歷年同月新高，但月減近兩成，雖年增24.1％，但增幅明顯收斂；累計1至11月618億元，為歷年同期新高、年增77.5％。   11月契稅實徵淨額16億元，年減4.2％，連二月呈負成長，其中又以新北市、台中市、新竹縣、高雄市減幅較大。   土增稅11月實徵淨額為72億元，年增16.2％，主因今年稅額100萬元以上大額案件比去年更多，不過年增幅從前幾個月約二成多，略呈收斂態勢。   財政部官員表示，土地交易維持熱度，包括建商購地、企業擴廠效應、受到境外台商資金匯回專法於8月解禁、以及金管會規劃放寬保險業投資商用不動產資金報酬門檻等利多帶動，土增稅呈現成長，後續仍待觀察。   官員表示，央行祭出房市管制持續影響房市，10月新青安貸款撥款件數與金額呈現雙減，分別年減9.8％、2.1％，這也是去年8月新制上路以來首度雙減，月減幅雙雙超過二成；另，六都買賣移轉棟數已經連三個月呈現月減後，因為10月颱風停班天數比較多，11月出現微增0.9％，但是與去年同期相比，年減幅度擴大為15.3％。

台南捷運紅線推動有進展，目前可行性研究已於113年9月提送交通部審議，交通部也於今(11)日辦理實地勘查，沿線現勘瞭解路線與停靠站位規劃內容。交通部表示將全力協助台南市政府加速完成審議作業，南市府也與高雄市政府達成共識，未來在嘉藥大學站與高雄紅線共站銜接。 台南捷運紅線全線約6.52公里、共設置6處車站，路線規劃自文化中心與第一期藍線銜接，沿線途經大林站、南臺南副都心、臺南航空站、奇美博物館以及嘉藥大學站等重要節點，並與高雄市政府達成共識，未來在嘉藥大學站與高雄紅線共站銜接。(圖:南市府交通局提供) 台南市長黃偉哲指出，特別感謝中央對臺南市捷運建設的支持與協助，紅線為臺南捷運優先路網路線之一，為串聯本市東區、南區及仁德區重要捷運路線，未來可整合臺南與高雄之間緊密的交通網路，強化南臺灣科技廊帶的公共運輸串聯。市府團隊會持續積極配合中央審查作業，全力爭取捷運可行性研究核定往綜合規劃階段邁進，以期早日實現市民殷殷期盼的捷運建設。 南市府交通局長王銘德表示，紅線全線約6.52公里、共設置6處車站，路線規劃自文化中心與第一期藍線銜接，沿線途經大林站、南臺南副都心、臺南航空站、奇美博物館以及嘉藥大學站等重要節點，並與高雄市政府達成共識，未來在嘉藥大學站與高雄紅線共站銜接，採免出站於月台通道內進行轉乘，減少轉乘民眾的步行距離或上下樓梯之不便，另也會透過二市的票證整合，使民眾能一票到底，無縫銜接南、高二市，滿足二市密切的交通運輸旅運需求。 王銘德說明，交通部本次主要為實地勘查瞭解大林站、南臺南站、臺南航空站、奇美博物館等場站之重要節點與沿線TOD規劃內容，並針對如何跨越快速公路臺86線、如何銜接捷運第一期藍線、臺鐵南臺南站，以及如何與高雄捷運銜接轉乘等重要工程議題進行交流研討。本次會勘交通部相當肯定市府團隊規劃內容，具實務可行性及未來前瞻性，並表示將協助加速捷運計畫審議程序，以利可行性研究報告早日核定。 捷工處也表示，紅線可行性研究報告提報交通部審議時，為加速紅線進程，已同時啟動綜合規劃作業，期能加速推動捷運建設時程，早日提供市民更為便捷的大眾運輸服務。

台南捷運藍延線銜接第一期藍線，往東沿市道182線佈設，東至關廟區BK08站，並由市道182與台39線交叉路口往南沿台39經台南高鐵站至BH07站，路線總長約15.09公里，將捷運服務範圍從市區推展至仁德、歸仁、關廟及沙崙綠能科學城。(圖:台南市交通局提供) 針對捷運藍延線綜合規劃案，南市府交通局已舉辦3場公聽會，藍延線銜接第一期藍線，往東沿市道182線佈設，東至關廟區BK08站，並由市道182與台39線交叉路口往南沿台39經台南高鐵站至BH07站，路線總長約15.09公里，全線規劃共15座高架車站及1座機廠，採高架跨座式單軌系統，將捷運服務範圍從市區推展至仁德、歸仁、關廟及沙崙綠能科學城，未來更透過與捷運深綠線結合串連沙崙綠能科學城及台南科學園區。 南市府交通局長王銘德指出，台南市未來2年的交通發展施政計畫，先進運輸系統（捷運）是最重要的交通基礎建設，市長黃偉哲將府城、沙崙、南科等三大發展核心一併納入6條捷運優先路網規劃內，第一期藍線、藍延線、紅線、深綠線、綠線及黃線均按部就班的展開規劃作業，其中，進度最快的第一期藍線以115年動工為目標，施工期預計6年，台南市首條捷運可望在121年營運通車。 根據交通局規劃，第一期藍線延伸線（114年可研核定、115年綜規案核定）、深綠線（114年可研案提報中央審議）、紅線（113年可研案提報中央審議）、綠線（113年可研案修正作業）持續推動，爭取中央核定，進入設計階段，藉由捷運建設的推動，未來以捷運及台鐵等軌道運輸為骨幹，市區客運、小黃公車及公共自行車為輔，形成優質便捷的公共運輸系統，滿足市民朋友通勤通學、觀光及休閒、商業、醫療等需求，且可望解決台南交通長期擁擠的問題，提升台南市的競爭力。 交通局日前已在仁德、歸仁、及關廟等3區舉辦捷運藍延線綜合規劃共3場公聽會，交通局表示將綜整3場公聽會所蒐集意見，納入綜合規劃報告檢討評估，使規劃成果更符合在地需求。民眾主要關注藍線與藍延線的建設期程、施工期間交通影響、高鐵站與捷運站轉乘規劃及路線沿線場站如何帶動地方發展。 交通局說明，藍延線可行性研究已由行政院審查中並爭取113年底核定，綜合規劃也同步完成將送交通部審議，以加速推動藍延線整體建設期程，並拉近縮短與藍線計畫進度；有關BH06站與雙鐵連通課題已完成銜接轉乘規劃，高鐵台南站東側會與BH06站連接，並連結未來新設人行空橋銜接週邊開發區以便利民眾通行。 另外，藍延線沿線除場站採TOD方式規劃亦導入造鎮思維，透過捷運整體開發及多元運具整合構築新市鎮，有效利用捷運場站周遭土地；另施工期間交通影響已納入環境影響評估進行分析模擬並研提改善方案，近期也會召開環境影響評估公開會議向民眾說明。

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