小心「地面師」就在身邊。內政部表示，自去年11月起推動地政強化審查與攔阻機制，截至今年2月10日，透過地政機關與警政機關橫向聯繫，以及地政人員或家人勸說，已分別在雙北、新竹及彰化等地區已成功攔阻10起疑似不動產詐騙案件，避免超過8,000萬元財產損失。   地面師一詞來自日本，指的是一些不肖人士利用專業知識，以詐術騙取民眾土地房產。在台灣，這類詐騙集團大多利用話術，誘導民眾將不動產抵押借款，投入高風險或虛假的投資標的，導致財務損失甚至失去房產。   內政部針對此情況，除了鼓勵民眾踴躍申請「地籍異動即時通服務」，在第一時間掌握自身不動產異動情形，另外也自113年11月起推動地政強化審查與攔阻機制，保護民眾財產安全。   其中，為防止詐騙集團利用私人抵押權設定進行詐騙，邀集全國縣市政府及地政事務所針對高風險登記案件研商具體防範措施，將受理案件時限由原本1至3個工作天延長至3至5個工作天，同時建立地政、警政橫向通報機制。   例如臨櫃服務時，地政人員除主動關懷提問外，如有發現疑似詐騙情形，應即通報轄區警察機關到場協助或聯絡家屬，確認交易是否有異常情況。   此外，警察機關如接獲民眾報案遭詐騙抵押房產時，也須通報地政事務所協助管制，之後事務所如有受理該房產的移轉登記案件，將立即通知被害人儘速採取相關保全措施或救濟手段，以免房產受騙遭移轉，緊密連結詐騙防護網。   內政部提醒，避免落入詐騙話術陷阱，民眾最好申請「地籍異動即時通服務」，這項服務在不動產有被申請買賣、贈與、調解移轉或設定抵押權登記等異動時，所有權人及指定的1位對象(如家人)，能及時收到地政事務所傳送的手機簡訊及電子郵件通知，並立即聯繫事務所確認處理，即時阻擋受詐騙登記，避免財產損失。   民眾可至任一地政事務所臨櫃辦理，或透過地政司「數位櫃臺」網站（https://dc.land.moi.gov.tw）以自然人憑證申請；另新取得不動產者也可在辦理買賣移轉登記時，也可同步申請。   內政部表示，不動產價值高，更是多數民眾安身立命所在，因此，在辦理不動產抵押借款或移轉時，應與家人充分討論並冷靜判斷，對於不熟悉的契約內容，或者是要求併同辦理預告登記或信託登記的案件，皆應特別注意，也可向地政事務所人員洽詢，切勿輕信陌生人或高報酬承諾的投資機會。 地政事務所反詐騙宣導照。圖／內政部提供

桃園鐵路地下化是桃園重大建設之一，沿線房市也備受關注。桃園鐵路地下化是讓桃園都市轉型的百年建設，桃園市沿線共設置7個車站，橫跨桃園區、八德區、中壢區及平鎮區等4個行政區，桃園地政事務所統合各地政事務所，以實價登錄不動產交易資料為基礎，針對7個站點周邊500公尺內之地區進行價量分析，其中有兩站周邊房價竟出現下跌走勢。桃園鐵路地下化北起新北市鶯歌區的鳳鳴陸橋，南到桃園市坪鎮區台66線，全長17.9公里，預計改建桃園、內壢、中壢3個既有車站，新增鳳鳴、中路、桃園醫院、中原和平鎮5座通勤車站， 由於施工經費翻倍，通車時辰也真的延後，其中，桃園、內壢、中壢站工程預計2033年4月完工通車，其他車站則預計2034年陸續通車最新統計顯示，去年年第4季交易均價最高落在桃園站每坪31萬元，最低則是位於平鎮站，每坪為23萬元，而交易件數最多的也是桃園站，計16件，最少的是內壢站及桃園醫院站，皆為2件。值得關注的是，在去年9月央行信用管制後，各地房市價量也出現改變，像是桃園站雖仍是最高價，但已從每坪35萬下跌至每坪31萬，中路站也從每坪27萬下修為每坪25萬，另外還有平鎮站由每坪26萬跌至23萬元，桃園醫院站也從每坪27萬修正至25萬元。桃園市地政局日前表示，在央行實施第七波選擇性信用管制措施，成功抑制了投機需求，市場主力逐漸轉向首購族及剛性需求族群。不動產市場正處於政策調控與經濟環境壓力下的盤整階段，呈現量縮價穩的態勢，未來市場發展仍須持續觀察政策變動與經濟指標。桃園代銷公會理事長張秋明表示，桃園身為六都之⼀，但房價基期低，這波只是補漲之前落後的部分，且桃園受惠於航空城、軌道議題和各項重⼤建設，在整體物料與⼈⼒成本持續⾛⾼的情況下，即便市場熱度有變，但在房價⾛向可預期將呈現量縮價穩格局，自用族群只要有好的標的，在審慎選擇下，仍可趁現在把握合適的產品及早⾏動。 （桃園地政事務所提供）

桃園市人口增長迅速，但醫療資源相對匱乏，尤其桃園區更無大型醫院，是都六唯一沒有市立醫院的城市，為解決此問題，市府積極爭取次醫療區域重新劃分及市立醫院設置，最終確定於八德霄裡公園設置市立醫院，預計將投入91.4億元打造，希望以2033年底開始營運為目標，為市民提供更完善的醫療服務。 桃園市長張善政表示，市立醫院設立必須確保有足夠的病床配額。感謝衛生福利部近日公告修正《醫院設立或擴充許可辦法》，調整次醫療區域劃分，新增桃園「平德」次醫療區域，透過此次醫療區域重新劃分，桃園將獲得更多病床配額，使本市具備得以設置市立醫院的條件。 最後選擇八德霄裡公園設置市立醫院，主要是因市有土地降低取得成本並縮短建設期程，同時，也綜合評估周邊人口數、交通可及性及周邊醫療需求等多重因素，以確保選址最符合桃園市民的需求。 張善政指出，八德目前尚無大型醫院設置，而八德霄裡公園位處南、北桃園交界，地理位置優越，可服務周邊中壢、平鎮、大溪、復興等多個行政區，涵蓋約90萬名市民，包括鄰近未來捷運綠線G29站，周邊交通可及性十分便捷。而後續將採BOT（民間興建營運後移轉）經營模式，結合民間資源，共同打造優質的醫療設施。 張善政也提及，未來市立醫院將以區域醫院、準醫學中心的高標準建設，規劃設置499床急性一般病床及約150床特殊、專科病床，並提供「24小時兒科急診」、「特色醫療」服務老年與婦幼族群，並規劃「綜合式長照機構」，結合醫養合一與智慧照護等多元醫療服務。 中長期目標則是希望建構完整的「桃園市立醫院體系」，以八德的市立醫院總院為核心，再進一步規劃設立至少兩處分院，均衡區域醫療資源，全面提升桃園的醫療量能。 市立醫院位置位處八德與中壢交界，距離龍岡地區也不遠，八德地區以大湳、擴大重劃區為主要推案範圍，而鄰近醫院附近，則有富峰建設的「峰泰藝極」推出，步行可抵達龍岡生活圈，規劃25~32坪的2~3房格局，每坪開價35~38萬元。

囤房稅2.0上路後，配套全國單一自住稅率降至1％，但排除豪宅。全台22縣市已陸續公布單一自住「豪宅線」，其中台北、新北、高雄、宜蘭、澎湖五縣市豪宅基準訂在房屋現值200萬元以上，又以台北市284.2萬元最高。   依規定，納稅人本人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋供自住，稅率可自1.2%降至1%，但若持有房屋現值超過各縣市自訂的「豪宅線」，即使全國單一自住，仍必須適用1.2%稅率。         根據財政部推估，全台約有312萬戶，可望適用單一自住1％稅率，排除2.6萬戶豪宅，等於有九成九的單一自住房屋，都可適用最低稅率。   台北市公告，114年期房屋稅全國單一自住房屋現值一定金額為284萬2,000元；新北市「豪宅線」訂在235萬500元；桃園市為177萬7,400元；台中市為148萬1,400元；台南市為152萬6,900元；高雄市為217萬9,800元；新竹縣為182萬9,100元；新竹市為187萬8,300元。   基隆市為120萬200元；苗栗縣為172萬2,000元；彰化縣為148萬7,900元；南投縣為178萬5,700元；雲林縣為189萬2,900元；嘉義縣為135萬4,000元；嘉義市為182萬3,100元；屏東縣為134萬5,000元。   宜蘭縣為249萬6,800元；花蓮縣為145萬6,400元；台東縣為141萬3,500元；澎湖縣為205萬1,000元；金門縣為77萬6,900元；連江縣為103萬8,800元。   財政部針對單一自住豪宅定義，去年曾公告相關基準，供各縣市參考，財政部建議將自住應稅房屋現值由高至低排序，六都、新竹縣市取前1%為豪宅，其餘縣市則取前0.3%房屋為豪宅，低於該房屋現值的最大值作為豪宅線。   財政部表示，囤房稅2.0自2024年7月1日上路，今年5月開徵，修法採「多屋重稅、自住減稅」，對於非自住住家改採「全國歸戶」，適用稅率自原本1.5％到3.6％調高至2％到4.8％，所有地方政府須按全國持有戶數訂定差別稅率，並採全數累進課徵。   另外，若全國僅持有一戶房屋供自住使用，稅率可調降至1％，但房屋現值超過一定金額的豪宅不適用，而只能以自住稅率1.2％課徵。各地方政府已陸續公告「一定金額」，也就是單一自住豪宅線。

住展雜誌發布北台灣市場最新調查，2025年第一個月，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數均下挫，房市燈號由綠燈轉為衰退黃藍燈，為近兩年來首見。   據調查，1月新屋「房市風向球」分數掉到39.8分、燈號轉為衰退的黃藍燈，寫下兩年來首見。住展雜誌發言人陳炳辰指出，1月逢農曆年節，加上整體環境偏空，寒流一波波也吹散人潮，指標建案每周平均來客組數降至14組，再寫近期新低。   向球分數與燈號概況   案場冷清，甚傳出銷售人員追劇度日、等放假狀態。陳炳辰指出，去年初創造的股市熱錢轉房市盛況澈底打回原形，他舉例宜蘭地區在氣候寒冬中更受地勢影響，民眾賞屋與買房興致低落，銷售龜速，待售案增勢較明顯。   住展調查，除了買方看屋轉冷、案場人氣持續走跌，在政府打炒房陰霾，建商推案暫時休兵下，單月市場出現預售屋推案量、新成屋戶數等供給面下滑。這三項指標均下降之下，讓1月房市風向球從復甦安全的綠燈、首度反轉為衰退注意的黃藍燈。   資料顯示，在去年第3季央行重手打炒房後，雖已歷經去年第4季低迷的買氣，但時序進入今年1月新屋市況仍不見好轉，預售屋推案量僅400多億元、再較上月腰斬，更是2023年3月以來新低，比2023年上半年《平均地權條例》新修法上路前夕還慘，新成屋供給戶數更只剩100餘戶，顯示因市況不佳，建商推案加大踩煞車力道。   每周案場人氣持續衰退至14組、月減14.6%，推升待售建案增加31案、總量達1,104案，創2024年4月以來新高，惟議價率仍守在一成以內，反映即使當前銷況不佳，但建案價格未見低頭讓利。   值得注意的是，在買氣冷清下，建案開價也不再出現創高姿態，房價漲勢不再，讓案場每周成交組數從去年底周成交0.8組的谷底，略微上升至1.3組。   陳炳辰分析，略微上升的買氣仍難以斷定市況是否回溫，目前房市未見明朗，買盤觀望氛圍無解，需再進一步觀察329檔期建商推案及建案銷售表現。   陳炳辰表示，目前已知329檔期，乃至於整個上半年，不少指標新案已在醞釀，包括台北市松山區、南港區、中山區，與新北市中和區、三重區、林口區、新莊區，與桃園市的中壢區、楊梅區、蘆竹區、龜山區等地將有新作，惟最終是否如期登場，或是雷聲大雨點小再轉延推，或分期推出降低風險等，目前變數仍多，接下來需持續觀察新屋市場供需放量表現如何。

台積電楠梓3期擴廠環評13日初審過關！ 高市府環保局今(13)日上午舉行「台積電楠梓新建半導體廠擴建計畫環境影響說明書」初審會議，針對公民團體關心本案溫室氣體排放衝擊城市減量目標部分，環保局指出，本案經使用再生能源、製程設備改善等碳排減量措施後，減少54％排放，未來增量亦將隨再生能源佔比提升而逐年遞減，環保局評估本案不影響本市2030年減量目標，全案通過環評初審。 環保局指出，台積電公司目前於楠梓產業園區已啟動第1、2期建廠興建中，面臨半導體產業供應鏈全球佈局及需求，台積電公司擬於第3期廠東側啟動擴廠計畫，以延續先進製程、發揮產能群聚綜效。 針對公民團體特別關注的「園區累加評估」、「淨零減排」、「空污抵換」及「綠電再生水」等議題，台積電明確表示，本案已將園區5座半導體廠開發之各項環境衝擊影響疊加納入評估與分析，並承諾開始量產後，每年取得實際用電25%再生能源。 中長期目標為2030年取得60%，2040年取得實際用電量100%再生能源，未來也將辦理溫室氣體增量抵換，抵換比例每年10%連續執行10年。空氣污染物增量部分，將以1：1.2方式抵換，以達成實質減量，而工業用水也由市府建置再生水廠達100%使用再生水。 高雄市政府環保局搭配「淨零示範區」推動後勁地區「再生能源」綠電方案，由市府主導建置太陽能光電，除減輕民眾用電負擔外，分階段加入在地企業及市民合作機制，透過直供、轉供方式取得在地社區綠電，達成企業、民眾、環境三贏效果，此方案也獲台積電公司支持。 市調與實價登錄顯示，台電楠梓廠區周圍15分鐘生活圈的房價帶，呈現穩定走升趨勢，房價帶高低分佈，目前以高鐵左營站區最高，新案紛紛站上5字頭，部分預售大樓高樓層出現6字頭實登價；橋頭新市鎮預售新案的實登價，也介於單坪43~48萬元之間價位帶；楠梓高大特區的成交主力價為帶，多介於單坪36~39萬元之間；左營軍區與眷改區一帶，實登價也多介於單坪39~45萬元之間。

為了顧及納稅義務人買賣房地實務上的需要，凡在遷出戶籍期間該自用住宅用地無出租或供營業使用，且其遷出戶籍日距其出售日期間未滿一年者，出售土地仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。(圖/資料照) 售屋同時適用土增稅自用住宅優惠稅率，得要符合規定，依照《土地稅法》第9條，想要符合自用自用稅率得要有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。不過若遇到待售房屋須騰空戶籍，則不在此限制。 土增稅自用住宅用地稅率必要條件為，土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前須設戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，出售前5年沒有出租或供營業使用，房屋是土地所有權人或其配偶、未成年子女所有，且無該自用住宅以外房屋，另面積限制則比一生一次較嚴格，都市土地在150平方公尺內，非都市土地限制在350平方公尺。 彰化縣地方稅務局表示，騰空待售之房地在簽訂買賣契約時，雖然没有土地所有權人或其配偶、直系親屬在內設立戶籍，仍可享用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。 稅務局進一步說明，出售房地時，没有土地所有權人或其配偶、直系親屬設立戶籍，原不得繼續認為供自用住宅使用，不過為了顧及納稅義務人買賣房地實務上的需要，凡在遷出戶籍期間該自用住宅用地無出租或供營業使用，且其遷出戶籍日距其出售日期間未滿一年者，出售土地仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

新北市「太陽帝國」超夯，蟬聯2年樂屋網熱門瀏覽社區冠軍，樂屋網統計2024年最多線上買方瀏覽的社區，結果發現，前三名均為新北市社區，第一名是新北市「太陽帝國」，去年被瀏覽了高達40萬次，較2023年的21萬次，成長幾乎近翻倍。   樂屋網發言人洪安怡指出，中永和地區地狹人稠，多為老舊公寓，要在捷運站旁找屋齡較新的大樓社區本就不易，因此捷運南勢角站附近的「太陽帝國」，跟鄰近捷運景安站的「景安晶華」，分居榜上第1名和第3名，成為當地買方關注的熱門社區。   其中「太陽帝國」屋齡僅2年多，基地面積達1000坪，住家戶數超過500戶，附近又有興南夜市，機能相當好，至於「景安晶華」，屋齡雖然已超過11年，但戶數37戶相對單純，格局規劃不錯，周邊生活機能也很完善，因而指名度高。 第2名則是淡海新市鎮知名社區「海洋都心」，洪安怡說，「海洋都心」總共有3期，包含「海洋都心2」、「海洋都心3中央花園」，距離輕軌不遠，地段方便，房數從1房到4房都有，總體戶數逾5千戶，也因為量大，轉手待售的狀況也會比較多，致使買方瀏覽量衝高，2024年總體高達14萬次。   台中市則有「瑞聯天地」、「城市經典」分別排名第4、第6名，洪安怡說，這些社區都是戶數較多，有不少低總價的小套房求租或求售，涵蓋了自住和投資收租功能，客群較廣，因此近年來持續穩定上榜。   值得一提的是，屏東縣「尖美東山河」是這次七大都會區外唯一上榜的縣市和社區，洪安怡表示，該社區坐落在屏東市，基地高達1萬多坪，共2千多戶，是當地最大的集合式住宅，去年交易超過100筆，再加上高鐵、台積電2大題材加持，也讓屏東逐漸吸引買方目光。   洪安怡提及，瀏覽次數高的社區，往往具備多重優勢，包括聯外交通方便、生活機能佳、戶數選擇多元，甚至是公設豐富等等，但待售物件如果太多，轉手量太大，社區的品質也可能會受影響，因此選擇社區時，除了關注價格，更應該審慎評估社區的管理狀況，找出最適合自己的選擇。

《銀行法》第72條之2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％，基本上是國銀不動產放款的「天條」，為了不超過30%，銀行內部多會設定更嚴格的預警值，設定在28％或28.5％。去年房市熱絡，加上新青安貸款帶動下，不少民眾到銀行辦理房貸，發現銀行利率上升、貸款成數下降，甚至要排隊較長期間等，主要就是多家銀行的72之2的比率，接近內部預警值上限所致。 房貸限貸令議題發酵，金管會表示，銀行法72之2條的立法目的，是不希望銀行將放款過度集中在不動產授信，因此從「比率」角度做控管，不是外界認為「額度已滿」的概念，讓銀行可以動態、穩定做調整，不動產放款比率是由分子( 銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額)，除以分母（存款總餘額加金融債券發售額），計算而來。 金管會公布最新的《銀行法》72之2國銀不動產放款相關數字，2024年12月的「分子」住宅建築及企業建築放款總餘額為15.16兆元，「分母」 存款總餘額加金融債券發售額則是57.33兆元，計算出不動產放款比率為26.44％，創下去年6月以來，7個月的新低。 銀行局分析表示，就數據來看，各家銀行在控管房貸、土建融、商辦等不動產放款金額（分子）都有增加，近期房貸餘額一直向上增加，不過存款（分母）增加的速度，比不動產放款增加的速度更快，也因此讓銀行法72之2的比率才會下降。 另外，金管會統計各家銀行的放款比率，2024年12月的最新數字，放款比率達到27％以上的銀行家數，從去年11月的15家，去年12月降至13家，是5個月的新低，包括27%以上未滿28%的11家，28%以上未滿29%的1家，29%以上有1家。銀行局表示，個別國銀的不動產放款比率也有鬆動現象。 若比較各家銀行的放款比率，以28％到29％的銀行家數，變化較明顯，舉例來說，去年11月放款比率在28%至29％的銀行家數，高達5家，而去年12月只剩下1家，另外4家，有1家向上到29%以上，還有3家則是放款比率往下掉，其中1家降到27%至28％之間、2家下降到26%到27％。 金管會銀行局表示，放款比率超過29％的是星展銀行，原因是受到日前併花旗消金業務的影響，星展銀行雖有積極控管，自去年9月開始已低於29％，但近期存款（分母）減少較多，因此去年12月又向上攀升至29％以上。

房市趨勢專家李同榮10日表示，川普政策不會改變台灣房市下跌趨勢，但川普新政上路，確實引發通膨隱憂，而通膨因素則會引發短期保值心態，對下跌趨勢的房市有利縮小跌幅。 至於川普2.0政策影響房價下跌幅度多少，得看對台灣經濟與兩岸地緣政治的影響層面多寡而定。 要「美援」就須支付保護費 李同榮表示，川普上任立即對哈瑪斯施壓，放話威脅哈瑪斯若不妥協停火，就會讓加蕯走廊成為人間地獄。另外，對烏俄之戰，私底下也暗示烏克蘭要妥協停火，否則美國軍援將會降低。 除此，川普為貫徹移民政策，揚言對墨西哥加徵25%關稅，墨西哥也曾揚言報復性抵制，但最後墨西哥妥協將派一萬名士兵至邊境制止非法移民，美國也同時宣布加徵關稅延後一個月施行。 這證明川普目前正採取商用兵法「以戰逼和」、「利益交換」的治國模式，未來在全世界地緣政治包括兩岸地緣，「美援」兩個字將逐漸消失，取而代之就是利益交換，要「美援」就須支付保護費。 台灣晶片關稅危機怎麼解？ 李同榮認為，川普揚言對台灣進口半導體與AI晶片加徵百分百關稅，同樣是以戰逼和，主要是想達到利益交換目的，也就是要逼迫台積電（2330）將最先進製程移往美國設廠，最後也不會取消台積電在美國設廠的補助。 因此，他認為，川普加徵台灣晶片關稅危機，短期沒有想像中的嚴重，但長期而言，若台灣核心技術外移，優勢降低，保衛台灣靠美國的風險也增大。 在此情況下，李同榮認為，政府應了解川普以商治國利益優先的個性，善用Al優勢「以戰止戰」，且要力保美國對台晶片依賴度，並善用美中台三角關係，才不會受制單邊壓力傾斜，以免優勢喪失時任人予取予求。 房市未來發展 至於房市發展，李同榮認為，兩岸地緣政治在川普2.0政策下，將維持恐怖平衡的短線穩定狀態，長線雖是不定時炸彈，但暫時不會衝擊台灣房市。 不過，新一波中美商戰2.0不可能再有台灣製造業與資金大舉回流的紅利，川普2.0政策因此也不會扭轉台灣房市下跌趨勢，頂多在未確定政策消息層面，有可能會影響下跌幅度。 （本文由「經濟日報」授權轉載）