【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2022年第1季國泰全國房地產指數，相較上一季價漲量穩，相較2021年同季價漲量增。相較上一季，本季開價及成交價明顯上揚，議價率維持穩定；推案量持穩，銷售率中幅減少，成交量持穩。 進一步觀察各地區表現，成交價相較2021年同季表現佳；成交量部分，除台中有減少，其餘地區為增加或穩定。從四季移動趨勢觀察，全國本季成交價格上升但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段波段高點，惟南高近期成交量增幅趨緩。 在俄烏衝突加劇國內外通膨壓力，預期台灣2022年成長率將趨溫和，央行預測2022全年經濟成長率為4.05%。政府為健全房市發展，控管金融機構不動產授信風險，央行於3月中旬調升政策利率0.25個百分點，降低投入房市資金動能，行政院已亦通過平均地權條例修法草案，限制換約轉售、重罰炒作行為，地方政府對於推動囤房稅已有相當之共識，相信將大幅抑制房市投資炒作。 綜合本季房市，相較2021年同季，房市表現熱絡；惟相較上一季，桃竹中成交量縮，房市表現待觀察。隨著中央不斷針對房市祭出各項管制及各項工料成本大幅上漲之不確定因素，部分建案緩推量縮明顯，值得注意。國內房市面臨地緣政治風險、通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策及疫情後續發展等因素，房市前景仍具不確定性。 綜合本季房市，相較2021年同季，房市表現熱絡；惟相較上一季，桃竹中成交量縮，房市表現待觀察。隨著中央不斷針對房市祭出各項管制及各項工料成本大幅上漲之不確定因素， 部分建案緩推量縮明顯，值得注意。國內房市面臨地緣政治風險、通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策及疫情後續發展等因素，房市前景仍具不確定性。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】立法院院會2022年4月26日三讀通過「公寓大廈管理條例」修正，內政部長徐國勇表示，這次修法主要增訂凡認定有危險的公寓大廈，一律限期成立管理委員會或推選管理負責人，中央並匡列經費補助地方政府辦理輔導協助工作。屆期經輔導而未成立，每一專有部分最高可處新台幣20萬元罰鍰，並得按次處罰。此外，經處罰後仍未成立者，授權地方政府於必要時可指定住戶一人為管理負責人，以強化公寓大廈的安全維護管理機制，本修正條例將於總統公布後施行。 有危險疑慮 限期成立管理組織 內政部表示，為維護公共安全，「公寓大廈管理條例」新增第29條之1，明定無論條例施行前或後興建的公寓大廈，凡是經認定有危險者，一律限期成立管理委員會或推選管理負責人，並完成報備，也增訂地方政府應自行辦理或是委託專業機構輔導協助這類建物成立管理組織，以強化共用部分修繕、維護與管理、公安檢查與消防設備檢修等管理工作。非危險公寓大廈者，不在這次修法適用範圍，仍依現有輔導機制處理。 內政部強調，本次法案通過後，經總統公布後即施行，但有關危險公寓大廈的認定要件，將儘速邀集相關機關進行討論與公告，各地方政府認為有必要時，也可以公告擴大適用範圍。至於限期應成立管理組織的公寓大廈，若未能於期限內成立並辦理報備者，直轄市、縣(市)主管機關得視實際狀況展延1次，並不得超過1年。 另為加速辦理有危險之虞的公寓大廈相關公共安全事項，本次增訂經裁罰仍未成立管理委員會或推選管理負責人，地方政府於必要時得指定住戶1人為管理負責人，其任期至成立管理委員會或推選管理負責人或互推召集人為止。 逾期未成立管理組織者  按戶裁罰 最高每次罰20萬 內政部指出，針對經通知、輔導等程序後，逾期仍未成立管理組織並辦理報備的危險公寓大廈，同步新增第49條之1，將按每一專有部分進行裁罰，可處4萬元以上20萬元以下的罰鍰，並限期辦理，屆期仍未辦理者，得按次處罰。 內政部已匡列經費 補助地方政府輔導成立管理組織 內政部補充說明，為協助各地方政府落實執行，已於「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」分4年匡列8,000萬的經費補助地方政府輔導成立管理組織，以加速危險公寓大廈成立管理組織，提升國內公寓大廈公共安全及確保居住品質。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾來電詢問，家裡的土地因有參與土地重劃，地上建物均已全部拆除，土地現況均無法使用，那還需要繳納地價稅嗎？ 高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅減免規則規定，重劃地區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免；辦理完成後，自完成之日起，其地價稅減半徵收2年。 稅捐處進一步說明，重劃地區內土地，如果土地在重劃期間內仍作原來使用，例如供原有的房屋、工廠等未拆除繼續使用，則無法適用免徵地價稅規定。但土地重劃完成後，自完成之日起地價稅仍有減半徵收2年的規定，並自第3年起恢復全額課稅。 該處特別提醒，重劃完成土地如有符合自用住宅用地、寺廟用地及工業用地等優惠稅率或巷道用地、騎樓走廊用地等各種地價稅減免之申請要件者，可於當年度9月22日以前提出申請，經審查核定後，當年度即可適用優惠稅率課徵或減免地價稅，逾期申請者，自申請之次年度開始適用。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】隨著房價的飆升，政府一連串的打房策略，其中房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸，一定要小心處理，以免發生購屋違約風險。 購屋時如果僅有1筆房屋貸款，相對單純，可以主張先繳納利息，如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還，無法只繳利息，如果是第3筆房屋貸款，除了沒有寬限期，連貸款成數都剩下4成，所以購屋時，需要更多的自備款，達到抑制炒房的效果。 另外一種情形，也會造成房屋貸款的成數降低，就是"購置高價住宅貸款"，台北市是7000萬元以上，新北市是6000萬元以上，其他縣市是4000萬元以上，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之4成，影響購屋者的自備款成數，不得不謹慎面對。 正業地政士聯合事務所分享案例指出，客戶在熱鬧的街道上，買了一間漂亮的店面，坪數大，租金高，租客穩定，又是連鎖加盟店承租，已經連續承租近20年，這種帶租約的好店面，一有房東願意割愛，買方馬上出現，經過短暫的議價，最後以8000萬元快樂成交，買的高興，賣的快樂，故事也從這裡發生。 買方名下沒有房屋，正常的住家貸款可貸款7～8成，店面貸款比較保守約5～6成。買方也從善如流，自備款約4000萬元，另外4000萬元擬辦理銀行貸款支付。 詎料，簽約後案件送到銀行，結果只核准2370萬元，距離目標金額4000萬元，尚差1630萬元，連同原本的自備款4000萬元，合計要準備5630萬元，實際貸款成數只有29％。還好買方資歷優渥，只用了2週的時間就補足了差額，順利完成交屋。 探求貸款不足的原因，因為出租店面含一樓及二樓，一樓用途為店舖，二樓用途是住家，一、二樓有內梯，所以登記簿謄本記載為“住商用”，為此，被認定為新北市7000萬元以上高價住宅，成數只能貸款4成，外加銀行估價只估到5925萬元，造成自備款要71％的窘境。 為此，如果要意要承買店面或是商用不動產，買價超過台北市8000萬元，新北市7000萬元，其他縣市4000萬元以上，務必先確定該不動產產的用途別，避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外，根據中央銀行的規範，如果是自用店舖，就不受該條件規範，所以如果不出租，就不會有相同的困擾。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為健全房地產市場，房地合一稅2.0自2021年7月1日起施行，財政部南區國稅局表示，營利事業2021年度交易2016年1月1日以後取得之房屋、土地，於辦理2021年度營利事業所得稅申報時，特別注意交易日是在2021年6月30日以前或是7月1日以後，因交易時點不同，課稅範圍、稅率及計稅方式有所不同。 該局進一步說明營利事業自2021年7月1日起交易房地適用房地合一稅2.0的重點如下： 一、擴大房地交易課稅範圍，將2016年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地，其交易視同房地交易。另營利事業於2021年7月1日以後交易持股或出資額，交易時其直接或間接持股或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，且該國內外被投資營利事業股權或出資額之價值50％以上係由我國境內之房地所構成者，該交易亦視同房地交易。 二、營利事業交易2016年1月1日以後取得之房地，依持有期間適用差別稅率，分開計算稅額，合併報繳。但營利事業興建房屋完成後第1次移轉之房地交易，維持合併計稅及報繳方式辦理。 三、房地交易所得減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，但超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得列為成本費用。 該局為使營利事業瞭解2021年房地交易日不同，適用稅率及課稅方式之不同，貼心整理如附表： 該局舉例說明，非以不動產投資開發為業之境內甲公司於2019年2月1日取得A土地及B土地，其取得成本皆為2,000萬元，嗣後甲公司於2021年度出售A土地及B土地，計算如下： (一)2021年5月1日出售A土地，售價2,500萬元、土地漲價總數額為50萬元，其應計入所得額為450萬元(售價2,500萬-成本2,000萬-土地漲價總數額50萬)，該交易日屬2021年6月30日前，合併計稅之應納稅額為90萬元(450萬×20％)。 (二)2021年10月1日出售B土地，售價2,500萬元、土地漲價總數額為50萬元，其分開計稅之房地交易所得為450萬元(售價2,500萬-成本2,000萬-土地漲價總數額50萬)，該交易日屬2021年7月1日以後，持有期間為2年8個月，稅率35％，分開計稅之應納稅額為157.5萬元(450萬×35％)。 (三)綜上，甲公司辦理2021年度營利事業所得稅結算申報，A及B土地合併報繳應納稅額為247.5萬元(90萬+157.5萬)。 該局特別提醒屬獨資、合夥組織的營利事業，於2021年7月1日以後交易2016年1月1日以後取得之房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵房地合一所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業的所得額。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

 【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市囤房稅法案於2022年4月21日經台中市議會三讀修正通過，針對持有台中市非自住住家用房屋按差別稅率課徵房屋稅，4戶以下每戶2.4％，5戶以上每戶3.6％。將從2022年7月開始實施，稅額會反映在2023年5月的房屋稅單。市府表示，感謝議員支持台中市實施囤房稅，落實居住正義。 地方稅務局長沈政安表示，議會討論議案時，有議員關心囤房戶數的計算方式，也有民眾質疑台中市是否持有7戶房屋才要課囤房稅？沈局長說明，依財政部規定，民眾本人、配偶及未成年子女，於全國3戶以內的住家房屋可以適用自住的1.2％稅率，超過3戶即視為非自住，會跟其他出租供他人居住的房屋合併計算非自住住家用房屋，而4戶以下，每戶都會課2.4％囤房稅率，5戶以上，每戶都會課3.6％囤房稅率，並非持有7戶以上房屋才要課囤房稅。 地方稅務局說明，本次修法針對特殊性質的房屋也訂定相關配套，除了自住、公益出租人仍採課徵1.2％稅率，及社會住宅房屋稅維持減徵20％之外，其他供住家使用的公有房屋、公同共有房屋、勞工宿舍、公立學校BOT學生宿舍、營利事業無償供員工使用的地上停車場、包租代管的租賃住宅等，將不計入非自住住家用房屋戶數，維持按原來的稅率1.5％。 另外，地方稅務局補充，起造人興建3年內待銷售房屋住家用房屋，則按稅率2％課徵房屋稅，如遇天災、事變、不可抗力因素，無法於期限內銷售房屋者，得於屆期2個月前申請延長1年。預估受影響屋主約8.7萬人、房屋10.6萬戶，市庫1年預計增加約3.8億元稅收，將全數用於青年及弱勢族群的租屋補貼。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為保障承租人權益，內政部於2020年9月1日修正施行之「住宅租賃契約應記載及不得記載事項」第6點及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」第5點規定，租賃期間之電費如約定由承租人負擔，所收取的電費額度，應區分夏月(6月至9月)及非夏月，且均不能超過台灣電力股份有限公司所定當月用電最高級距之每度金額。    地政機關表示，為利租賃雙方議定合理電費計收標準，台電公司電費單據新增「去年每度平均電價」欄位，並提供查詢電費多元管道，租客如對租屋處之用電量認有異常情形，可先參考電費帳單的前期與去年同期用電作為參考依據，或洽1911台電24小時客服專線協助。 \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示，遺產稅之繳納係以現金為原則，於繳納遺產稅時，遺產中之存款自應優先於其他種類的遺產，惟遺產為全體繼承人公同共有，為兼顧納稅義務人權益並利稅款徵起，當未能取具全體繼承人同意以遺產存款抵繳時，得由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意，或繼承人之應繼分合計逾2/3之同意提出申請，不受民法第828條第3項公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得全體公同共有人同意之限制。 舉例說明，被繼承人A君遺產稅應納稅額為200萬元，遺產中有存款300萬元，A君之繼承人為配偶B君及子女甲、乙、丙計4人，其中甲君因長期在國外不好聯絡，是僅B、乙、丙3人(應繼分合計3/4)申請以A君遺產中存款繳納遺產稅，符合遺產及贈與稅法第30條第7項規定之情形，稽徵機關於應納遺產稅額(200萬元)之範圍內，可核發遺產稅同意移轉證明書，供繼承人向金融機構辦理存款抵繳事宜。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】親兄弟，明算帳！在二親等的不動產登記中，除了贈與，另外一種選擇就是買賣。客戶總會問：贈與好？還是買賣好？悠關未來出售時的取得成本，尤其是2016年以後，取得成本不同，房地合一稅稅額相差很大，所以事前的規劃，更顯重要。 正業地政士聯合事務所表示，何謂贈與？何謂買賣？無償取得就是贈與，有償取得就是買賣。贈與的取得成本是以公告現值計價，所以變化不大，如果是買賣取得，則有許多的稅法上的權利，可以一併考慮。因為房地產的公告現值和市價的落差很大，以1000萬元的市價，公告現值可能只有300萬元，如果以贈與取得，就房地合一稅的取得成本和以市價1000萬元取得，會有近700萬元的落差，如果以持有房地產超過5年出售，以房地合一稅20％計算，應納房地合一稅有140萬元的落差，不可以不慎。 依照遺產及贈與稅法第五條：財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：……六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。所以，二親等的買賣一定要有付款證明，才能免除贈與稅。 該如何節稅？實務上不動產買賣有自備款和銀行貸款2部分，以目前市價1000萬元計算，通常是自備款200萬元，銀行貸款800萬元。在二親等的買賣，除了自備款＋銀行貸款……還可以多一筆244萬元的贈與免稅額。也就是市場上1000萬元的房價，可以用244萬元的贈與免稅額，加上200萬元自備款，以及銀行貸款556萬元，合計1000萬元為買賣成交價。也可以免除債務244萬元，銀行貸款756萬元，合計也是1000萬元為買賣價。 要注意的是該200萬元，要確定為自有資金，至於，銀行貸款部分，承買人要有申報所得稅，要有繳納每月房貸利息的償還能力，才不會被國稅局否准，課徵贈與稅。所以，銀行貸款越低，國稅局核准的機率越高，更有助於節稅規劃。 贈與也好，買賣也罷，要過戶前，務必徵詢地政士或不動產專業人士的意見，避免登記完成後，下次出售房地產時，高額的房地合一稅找上您，屆時會讓您進退兩難。 \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為有效處理及管理台北市違章建築，台北市建管處現階段係依危害公共安全之程度，採分類分期循序漸進之管理方式辦理，對於1994年12月31日以前之既存違建有影響公共安全者，列為優先拆除。台北市政府考量違章建築係屬未經申請擅自建造之建築物，其防火安全及建築結構安全並未通過相關建築法規規範之檢討，倘違章建築發生火災後，其建築結構安全之危險性將大幅提高，故為避免違章建築發生火災過後仍有市民持續居住、使用進而有危險之情況產生，自2021年9月起，發生火災之既存違建，皆須優先查報拆除，以維護市民居住安全。 自2021年9月起，倘違章建築發生火災經台北市政府消防局橫向通報建管處後，建管處即以影響公共安全辦理違建查報事宜，並列為優先執行拆除案件。截至2022年3月底共查報20件，已拆除計4件，16件皆已排定優先拆除期程。 另台北市政府為有效解決以往違建查報及拆除造成爭議，創全國之先自2020年2月10日成立「違章建築爭議處理委員會」，受理陳情違建查報與拆除爭議，委員會由專家、學者、消費者保護及法界等專業領域組成，以公正、公開及透明並兼顧情、理、法等審議機制，如違建所有人對查報拆除有疑義，應於拆除日前向委員會申請審議，申請書及申請程序並公告於建管處網站。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/