【MyGoNews蕭又安/綜合報導】相隔近11年央行再度啟動升息，日前宣布升息一碼，終結利率七連凍，促使壽險業者投資不動產的最低收益率從2.095％調高至2.345％，此舉也讓原本已經很難在台北市買到適合商用不動產的現況更加劇困難，甚至出現脫北現象。 高力國際董事總經理劉學龍分析過去五年保險公司在主要都會區商用不動產購置金額，近年除了2020年有南山人壽世貿三館地上權、富邦大南港土地、王朝酒店、全球人壽國泰營區等指標大案釋出，推升當年度保險公司在台北市投資金額逾千億外，普遍來說，近年可滿足保險公司收益率要求之投資物件供給短缺，而產業發展成熟之台中、桃園、新竹，受惠產業對辦公室、倉儲物流需求穩健成長，以及較高的收益率，為較受保險公司青睞之重點布局區域。 高力國際董事總經理劉學龍：過去五年保險公司在主要都會區商用不動產  高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示台北市主要商圈信義、敦南、敦北，甚至內科等，基本上都已經接近飽和，甚至壽險也已經布局很深，該買的、能買的幾乎都買了，即便是內科辦公樓收益率已下探至3％以下、甚至不到2.5％，但因有產業匯聚效益、空置率低，只要有全棟辦公樓釋出，仍非常搶手。 高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠表示台北市主要商圈信義、敦南、敦北，甚至內科等，基本上都已經接近飽和，甚至壽險也已經布局很深  目前台北市僅有北士科、南港等算是商用不動產供給較大的區域，不過，前者仍屬於開發初期階段，目前僅有華固建設推出的廠辦案，即便價格賣得漂亮，但該區域廠辦價格是否就因此而定錨，仍有待整體區域發展成熟才能論定。至於，南港則是未來幾年供給量大增，將會出現一段整理期，就看屆時市場供需的變化。 鄰近的新北市則受惠北市辦公室與商用不動產外溢需求，尤其部分有捷運、道路交通，甚至公共建設匯聚的重劃區，不過，會選在新北市設立辦公室的產業多數有地緣關係或是特定需求。 黃正忠認為台中市則有產業加持，像是前一波台商回流，不少台商為求升級，將廠房與辦公室分開，甚至到台中七期買進辦公室，目的不外乎要把市場擴大，提升自身的產業價值，但是再往南，像是台南、高雄等南二都，單靠台積電話題，頂多帶動住宅買氣，對於商用不動產、辦公室的產業支撐力道稍為薄弱，因此，即便壽險業者想要脫北，仍會挑選有產業聚落加持的都會區作為投資不動產的優先考量條件。 過去5年保險公司購置不動產交易金額  除了保險公司等投資法人外，過去幾年以製造業/科技業為主力之自用型買家，於市場的佔比逐漸提高，依高力國際統計，過去五年光是製造業/科技業貢獻之交易金額佔比從31％提升至45％，且這數據尚不包含金融、服務業的自用交易金額，這也在反映自中美貿易戰以來，產業回流帶動的廠、辦擴張需求，以及台灣產業優勢下所吸引之內外資產業投資擴張。 至於，這次升息是否會衝擊房地產買氣，高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠認為，應該算是多空拉鋸，升息主要是為壓抑通膨帶來的經濟壓力，但目前缺工、原物料價格上漲等問題未解，營建成本漲、地價漲，甚至土融、建融等負擔也加重，這些都會直接反應在房價上，倘若政府只用政策抑制房價，也許可能對短期買氣產生觀望，但若業者無法反映高漲的成本，也無多少降價空間，較可能產生的結果乃推遲推案，但自有需求端的壓力無法解決，甚至可能造成因供給短缺，讓不動產價格更往上漲。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】中央銀行於近日宣布升息1碼，也代表房貸族每月支出將增加，許多人買房總價中都包含車位，對於有車族來說是一項硬成本，不過七都中哪個縣市買車位CP值比較高呢？根據《591實價登錄》統計2021年六都與新竹縣市「平面車位」價格，再對比區域房屋單價，計算下來以台北市最划算，相當於只要花不到4坪的房價即可擁有一個車位，車位幸福指數最高。然而差距最大的則為高雄市，得花近8坪的房價才能換取一個車位，約台北市的2倍，車位幸福指數最低。 買車不難，但養車的成本卻很高，一個車位動輒上百萬元，買房若再加上車位，總價相當驚人!根據《591實價登錄》計算七都「平面車位」價格與區域房屋單價相差倍數，差距愈小表示車位幸福指數愈高。以2021年車位總價和當年度房屋單價相比，七都之中又以台北市車位幸福指數居冠，2021年台北市車位總價約260萬元，價格雖為七都最貴，不過若與當年度房屋單價70.5萬元相比，僅差距3.7倍，也就是說只要花不到4坪的房價即可在台北市買到一個車位，相對其他縣市划算。 而車位幸福指數居次的則是新竹縣市，2021年車位總價130萬元，與台南市並列為七都最便宜的縣市，車位價格甚至只要台北市的一半，不過若與房屋單價相比，在新竹縣市要買一個車位，就得付出5坪的房價才可擁有，不如台北市划算。季軍則由新北市奪得，雖然2021年車位總價已逼近200萬元大關，來到195萬元，但由於房屋單價也要38.0萬元，因此相距只要5.1倍，買車位的CP值位居七都第三名。 同樣得花5坪以上的房價才能擁有車位的還有台中市，2021年車位總價約145萬元，是房屋單價27.0萬元的5.4倍；此外值得關注的是，回顧2017年，台中車位價格才120萬元，5年來就成長超過2成，主因是近年台商資金回流助攻，加上交通建設及公共工程陸續到位，吸引大量外縣市輕移民，不僅房價成長，連同車位也水漲船高。 再來車位幸福指數較低的縣市，依序為台南市與桃園市，相差倍數約6.1與6.4倍，其中台南受惠台積電南科設廠、企業投資等推波助瀾下，車位價格搭上房市順風車一同飆升。台南市5年前車位價格僅100萬元，為七都之末，不過2021年車位總價卻已追平新竹縣市，來到130萬元，漲幅約3成，居七都之冠。而桃園市則因脫北者移居，對開車通勤的北客來說車位是不可或缺的必需品，2021年車位價格為160萬元，與5年前128萬元相比，漲幅也不惶多讓，約25.0％。 2021年全台車位幸福指數排行榜(圖/591)  最後車位幸福指數最低的為高雄市，受到土地陸續開發影響，造成停車日漸困難，強烈的車位需求也反映在售價上，2021年車位總價已經來到161萬元，直追雙北，然而房價卻只有20.7萬元，七都墊底，也因此計算下來，若要在高雄買一個車位相當於要花費近8坪的房價才能擁有，約台北市的2倍，買車位需付出的成本較七都其他縣市多，相對最不划算。 \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/    

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房屋買賣取得的所有權狀，以一張建物權狀、一張土地權狀為多數，當然也有部份的房屋因為土地沒有合併或是使用分區不同……造成一張建物權狀，多張土地權狀的情事。如果您取得的房屋產權是一張建物權狀，多張土地權狀，是否可以分開買賣？或是保留其中幾筆土地權狀，等未來都更或是危老重建時待價而沽？在寸土寸金的今天，買賣房屋除了透天厝，通常以房屋面積坪數計價，所以這樣的案件常常發生，也造成買賣登記上的困擾。 正業地政士聯合事務所指出，依據公寓大廈管理條例第四條的規定，「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或是設定負擔。」所以，當賣方希望“暗槓”幾筆土地不賣，總是逃不過地政事務所的把關，因而補正，無法辦理過戶。也就是該筆未過戶的土地，如果是房屋的基地或是法定空地，地政事務所會要求買賣雙方併同移轉才能完成過戶手續，如果不是就不會強制要求併同過戶，讓賣方有更多的想像空間。 如果您是賣方，該筆土地該保留嗎？還是一併賣掉比較好？曾經有賣方告訴我們，希望保留等未來都更或是危老重建時，建商來敲門，待價而沽。但是，一等10年過去，建商沒有來敲門，而是稅捐處每年來課稅，而且稅率是一般稅率，不能辦理自用住宅用地節稅，而荷包失血。 如果您是賣方，該如何自處？若該筆土地是基地或是法定空地，依照公寓大廈管理條例一定要併同移轉，如果是公共設施保留地可以考慮保留，因為可以申請免課地價稅。如果是既成巷道，可能就要深思，因為每年的地價稅可能會是未來沈重的負擔，在建商還沒有出現前，可能先讓您繳稅繳到捉狂。 當然買方也要小心，曾經有一樓的賣方將違章建築蓋在自己持有的道路用地上，後來將該筆公共設施保留地單獨賣給建商，建商將該土地申請容積移轉，必須排除占用，而被要求拆屋還地，事後不得已只好破錢消災，再向該建商買回這筆土地，確保違章建築免拆的情形。 如何避免賣方惡意暗槓土地不賣的情事？如果您買的房屋有違章增建的情事，適時的申請鑑界，釐清是否有占用鄰地，或是有無被鄰地占用，以及相關土地的權屬，是避免產權爭議的不二法門。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，民眾出售2016年1月1日以後取得之房屋、土地，如符合房地合一所得稅課稅範圍，原則上皆應於房地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報，惟如交易的房地屬未辦理建物所有權登記之房屋，因無法至地政機關辦理產權移轉登記，應於訂定買賣契約日之次日起算30日內申報，如未申報經稽徵機關查獲，將遭補稅及處罰。 該局舉例說明：轄內民眾甲君於2016年7月4日以50萬元購買未辦保存登記的房屋，於2021年10月1日以300萬元出售，因此類房屋交易過程中無法辦理所有權移轉登記，甲君誤以為不必登記就無須辦理申報，故未依限於訂定買賣契約日之次日起30日內申報繳納房地合一所得稅，經該局查獲，可減除成本為500,060元(取得房屋價款50萬元+契稅60元)，因甲君未提示移轉費用的證明文件，依規定按成交價額3％認定可減除移轉費用為9萬元(300萬元×3％)，核定該房屋交易所得額為2,409,940元(300萬元-500,060元-9萬元)，並以甲君持有期間超過5年，未逾10年之稅率20％，核定應納稅額481,988元。甲君於裁罰處分前已補繳稅款且係2016年1月1日後經第一次裁罰，處以罰鍰192,795元，甲君於繳清稅款後未再爭訟。 該局特別提醒，個人交易房地如屬新制課稅範圍，不論取得方式為何，且不論盈虧，都要在所有權移轉登記日之次日起30日內辦理申報。若未於期限內辦理申報，即便無應納稅額仍會受罰。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】新北住都中心與台灣建築中心、新北市不動產開發商業同業公會、新北市建築師公會、新北市不動產估價師公會、新北市都市更新學會組成「新北都更大聯盟」，聯盟成員參與都更案量占全市8成，每年達百餘件之多，2022年聯盟提出「都更預審」概念，由住都中心試辦，可望結合各專業團隊提高都更審議效率。 新北住都中心表示，新北都更大聯盟的合作包括技術支援及強化中心的服務品質，中心廣邀對新北都更有理想抱負及實績豐富的建築師、估價師、規劃團隊、建築團隊等，參與建築模擬、都更案團隊成員的遴選、擔任諮詢委員、協助排除個案遭遇的難題，形同中心推動案件的服務品質保證。  新北住都中心為全台第一處地方層級的社宅及都更專責機構，專責社會住宅營運及都市更新推動業務，以實現「安居樂業」的市政願景。中為新北市住都中心董事長陳純敬、右二為執行長汪禮國、左二為副執行長錢奕綱 針對優化都更推動流程及審議效率的實務建議，建築師公會提出都更案建築規劃「預先諮詢機制」，即於事業計畫報核時，公會提供預審意見，減少後續進入建照審查時大幅修正的可能，縮短審查時間；不動產開發商公會建議，權利變換的估價作業提前進行，可避免一樓及頂樓與其他樓層屋主間對權利價值的歧見，加速整合。都更學會則建議，若自力更新的更新會融資順利，都更事業及權利變換計畫可併送審查，藉此加快流程。 新北住都中心董事長陳純敬指出，目前由中心負責的公辦都更及民辦都更約50餘案，而都更大聯盟成員2022年參與新北市131件都更申請案，占比高達8成，透過大聯盟運作，合作案量必然顯著增加，呼應侯友宜市長「永續新北、安居樂業」的市政願景，也會讓都更推動加速、審查加速，加強民眾信任感。 此外，住都中心位於新莊區公園一路首件海砂屋都更案2022年4月即將舉行動土儀式，屆時預計邀請侯友宜市長蒞臨見證住都中心協助市民實現「穩住」新家園。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】央行2022年首次的理事會議預定於3月17日召開，眾所矚目的話題，都聚焦在是否升息與升息幅度多寡的話題。中信房屋認為，央行升息只是時間早晚的問題，真正的關鍵，還是在於升息幅度到底是半碼還是1碼。雖然升息1碼，看似房貸利率只是回歸2020年降息前的水準、並結束了2年來的「輕房貸」行情，但在通膨壓力仍未明顯減輕的當下，房貸戶實質壓力其實依然不輕，甚至可能還比降息前的壓力更重！ 根據中信房屋分析，房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主要是因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡，比起房屋遭銀行鑑價低估、核貸成數不如預期，以及無法使用寬限期等申貸前就能掌握的條件，利率遭拉高反倒是申貸過程中最無法控制的變數。 中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動升息，不過最終，升息仍是無可避免。 至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息1碼之後，房貸支出是回到2020年降息前水準，但問題是，現在的物價可是比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而「校正回歸」，但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比2年前更大。    另外，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估。但實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊跟不上市況，這些因素還是會導致鑑價結果失真。若要避免房屋鑑價被低估，除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外，建立個人良好的還款能力也至關重要。 另外核貸成數與寬限期限制的問題則囿於政府政策面，短期內還未看到鬆綁的跡象，而日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間，顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼，不過相關措施對首購族並無影響，只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說，在限貸令未鬆綁的現況下，暫時也只能自行籌措資金，拉高購屋準備額度，或以其他貸款名目來申貸運用了。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】隨著時代改變，男大不婚，女大不嫁，已經成為社會趨勢，如果不婚不嫁，也沒有生小孩或是認養小孩，當繼承權發生時，該由誰來繼承？ 正業地政士聯合事務所表示，依照民法1138條規定，繼承的順序，第一順位為直系卑親屬，第二順位是父母，第三順位是兄弟姐妹，第四順位是祖父母。因為未婚沒有生子，所以第一順位繼承人從缺，第二順位父母親，因為年紀較長已經往生，更遑論第四順位的祖父母，通常更是早已仙逝，故繼承權常常發生在第三順位兄弟姐妹的身上。 問題來了，如果被繼承人是家族的老么，當繼承發生時，很有可能「前無古人，後無來者」，兄弟姊妹早已往生，而成為無人繼承的個案，最後遺產歸國家充公(民法第1185條)。如何避免這樣的窘境？實務上有侄子，叔叔意外死亡要繼承未婚叔叔的遺產，卻依法無據的情事，雖然彼此親等很近，但是卻沒有繼承權，眼睜睜看著叔叔由祖先繼承來的祖產，歸屬國庫。 如何破除這個繼承的困擾？或許生前贈與及遺囑是可行的方法。生前贈與是在所有權人在世時，先將財產贈與侄子，可能必須要繳納贈與稅，或是利用每年244萬元的贈與稅免稅額，逐年贈與，達到節稅的效果。 至於，遺贈是指當事人仍然在世時，先預立遺囑，當往生時，按照遺囑內容遺贈給受遺贈人，將遺產順利移轉到受遺贈人的名下。 人有旦夕禍福，月有陰晴圓缺，當意外發現時，往往讓人措手不及。如果家庭中，有未婚且沒有卑親屬的情況，父母、祖父母、兄弟姐妹都已經離世……也就是在民法上他(她)已經沒有繼承人了，為了避免成為無人繼承的個案，讓遺產歸屬國庫。記得，多一分準備，少一分損失，先預立一份遺囑，避免意外往生，遺產被國家充公，屆時家屬，空留遺憾。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】有民眾來電表示，透天厝2、3樓作住家使用，1樓原出租供店面使用，現已收回無營業，僅供停放自家用車輛，是否可申請自住用稅率課徵房屋稅？ 桃園市政府地方稅務局表示，房屋稅係依房屋實際使用情形，分別按房屋稅條例第5條規定之適用稅率課徵，另依「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋無出租，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶房屋之內，方屬供自住使用。 如透天厝2樓以上確供自住使用，1樓店面已無出租或營業，僅供停放自家使用之車輛，符合上揭自住規定，可申請改按自住住家用稅率(1.2％)課徵房屋稅。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，個人擔任仲介人，替交易雙方居間連繫，交易成立後，如有收取佣金或服務費，係屬執行業務所得，應如實報繳綜合所得稅。 該局說明，交易透過個人仲介成交者，依通常習慣，買賣雙方或一方會按一定或約定比例計算支付佣金，個人取得該項佣金，得以核實減除必要成本費用後之餘額，於辦理取得該項收入當年度之綜合所得稅結算申報時，列報為執行業務所得，如未能提示相關必要費用證明文件核實減除者，則可依財政部訂定之執行業務者費用標準計算必要費用後之餘額為所得額。 該局日前查獲甲君於108年度居間仲介不動產買賣交易，收取仲介服務費新台幣600萬元，甲君當年度綜合所得稅結算申報，漏未申報該筆所得，因未能提供相關費用單據，經按財政部核定之執行業務者費用標準(一般經紀人20％)，核定甲君漏報執行業務所得480萬元，除補稅外並依所得稅法第110條第1項規定處罰。 該局呼籲，納稅義務人如有居間仲介，收取佣金或服務費，依稅捐稽徵法第48條之1規定，只要在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，主動向所轄稽徵機關補報並補繳所漏稅款，可加計利息免予處罰。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局表示，納稅義務人如想要以被繼承人存放於金融機構之存款繳納遺產稅，只要有過半數的繼承人且這些繼承人的應繼分合計超過半數的同意，或者繼承人之應繼分合計超過2/3的同意，就可向國稅局提出申請。 國稅局舉例說明，被繼承人王君遺產稅經核定應納稅額100萬元，王君之繼承人為配偶甲君及子女乙、丙、丁計4人，其中甲、乙、丙3人(應繼分合計為3/4)，申請以王君遺產中之2家銀行存款繳納遺產稅，因符合繼承人過半數且其應繼分合計超過半數之規定，該局會在其應納遺產稅額之範圍內，核發遺產稅同意移轉證明書及繳款書，供繼承人持憑向銀行辦理遺產存款轉帳繳稅。 該局提醒，繼承人申請以被繼承人之銀行存款繳納遺產稅，應填妥同意書向所轄之國稅局提出申請，相關書表可至財政部稅務入口網下載，下載路徑為「財政部稅務入口網\書表及檔案下載\申請書表及範例下載\遺產稅\遺產稅存款繳納申請書(中英併列)」。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/