財訊快報 2024年11月4日 週一 上午8:30 【財訊快報／記者張家瑋報導】根據六都地政局公布的10月份建物買賣移轉棟數，2024年10月台北市2,255棟，月減0.2%、年減0.2%；新北市4,362棟，月減26.9%、年減26.8%；桃園市3,658棟，月減5.2%、年增6.7%；台中市4,108棟，月減18.4%、年增10.4%；台南市2,285棟，月增3.9%、年減15.5%；高雄市2,975棟，月減15.1%、年增0.5%。10月六大主要都會區總計建物買賣移轉棟數19,643棟，月減13.9%、年減6.6%。進一步觀察前10月六都建物買賣移轉棟數表現，台北市25,483棟，年增16.3%；新北市55,145棟，年增14.6%；桃園市40,925棟，年增24.5%；台中市45,954棟，年增21.9%；台南市23,845棟，年增23.2%；高雄市38,688棟，年增32.4%，六都總計230,040棟、年增21.6%。中信房屋研展室副理莊思敏指出，10月份的建物買賣移轉棟數呈現增減互見的情況。以交易量波動相對較小的台北市、桃園市、台南市來看，除交屋潮外，台北近年房價超漲幅度相對較緩，且精華區有穩定的剛性需求支撐房市，桃園則有人口紅利的挹注，而台南在台積電及南科題材的加持下，未來房市發展也很有想像空間，種種因素使得以上區域的交易量能仍能維持一定水準。銀行收緊房貸撥款額度等於直接掐斷民眾資金來源，大幅限制民眾的購買力，房市交易量自然快速萎縮，第七波信用管制則是進一步加劇本就在降溫的市況，雖然央行有推出排除條款，但現階段買方仍相當謹慎，決策速度較慢，追價意願也不高，導致交易量仍持續下滑。展望後市，莊思敏認為，短期來看房價仍具支撐力，大幅下跌的可能性不高，目前買方的出價大多回歸到實價登錄的行情，儘管賣方仍然有所堅持，但其議價空間已有所提高。截至今年9月，全台建物買賣移轉棟數已達27.1萬棟，「量增」格局幾乎已經確定，預估全年建物買賣移轉棟數將落在33至34萬棟。

記者田德財／報導　○四○三地震，花蓮縣的旅宿業營運重挫，說有多淒慘、就有多淒慘，觀光署統計出爐，今年一到六月的總營收，與去年同期比較就少了十點六億餘元。換言之，假設今年一到六月與去年同期營業總收入相近的，此減少十多億元的營收應就是四到六月短短三個月的短收。估計今年七月到十二月下半年的總營收將更慘。 觀光署日前公布今年一到六月花蓮縣國際觀光旅館、一般旅旅、民宿總營收統計，與去年同期比較，觀光旅館減少四點九八億，一般旅館減少三點二五億、民宿減少二點六七億。　統計今年一到六月，國際觀光旅館四家共計一○三八間房總營收六點四六億、一百五十家共七八三四間房的一般旅館才營收二點六四億，一千七七六家民宿共七千二八七間房營收三點一億，等於說，一般館營收比不上民宿及觀光旅館。　統計去年一到六月，國際觀光旅總營收十一點四四億餘元，一般旅館五點八九億餘元，民宿五點八五億餘元，則顯示民宿與一旅旅館營收額相近，但仍比觀光旅館少了五點六億餘元。主要原因在於觀光旅館的房價較高，且另有餐飲收入。　今年與去年一晚平均房價，國際觀光旅館七千多元，其中太魯閣晶華酒店一萬一千多元，瑞穗天合酒店一萬二千多元，翰品三千元，美侖飯店四千多元，遠雄悅來飯店五千五百多元；而一般旅館則為二千三百多元，民宿是二千一百多元。　沒有裁員繼續苦撐　花蓮縣境四家國際觀光旅館一到六月總營收，其中翰品一千七百多萬元（但四月就停業）去年為六千五百 多萬元，美侖去年一點四八億餘元，今年九千四百多萬元餘元；晶英去年三點三五億，今年才一點五八億餘元，遠雄悅來去年三點○二億餘元，今年才一點五六億餘元。大約腰斬一半的營收。這些觀光旅館都沒有裁員繼續苦撐下來。　至於住宿率，今年一到六月民宿僅百分之十九點○六，其中四到六月則僅為十二點八，另外國際觀光旅館住宿率今年一到六月為三成二，去年同期為四成四，減少一成二，一般旅館三成三，去年同期為四成二。也一成，但事實上，四到六月的業一成到二成， 一到三月未地震前的數據加入才有三成多。綜合統計分析，今年一至六月的所有旅宿業，都比去年同期成少二到三成。　由於七月的凱米颱風，再加上豪雨造成公路中斷， 以及十月的山陀兒颱風及康芮颱風，再重創蘇花路廊、北迴鐵路交通，四月迄今中斷了十多次，研判今年七到十二月下半年的住宿率更淒慘， 同樣其他百工百業波及不小。　觀光署統計二○二三年花蓮縣旅宿業營運統計，包括住宿、餐飲等總營收入為七十六億七千三百五十九萬餘元。住宿人次為三百○六萬四千七百餘人次。創近年歷史新高，但從今年一至九月花蓮遊客人數比去年同期減少百餘萬人次分析，二○二四年的旅宿業、觀光產業營運相當嚴峻。

因房貸緊縮及央行信用管制政策，六都10月買賣移轉棟數連續第三個月下滑，市場提早入冬，根據591新建案統計新案來人，發現全台10月平均周來人僅有15組，較上月減幅逾2成，各縣市同步降溫，其中又以桃園單月驟減7組、月減逾3成災情最慘重，另外北市、台中及台南減幅落在2成左右，高雄則是唯一持平的縣市。 六都地政局10月買賣移轉資料顯示，六都10月買賣移轉棟數合計1.96萬棟，月減13.9％、年減6.6％，整體市場交易動能連續第三個月下滑，與去年7月新青安上路以來（除今年2月外）相比首見負成長。 591房屋交易網組長林哲緯分析，即便央行針對繼承、換屋等族群「刀下留人」，但這波打炒房下手之重，買賣雙方已然受到不小驚嚇，目前瀰漫觀望氛圍是很正常不過的現象。尤其當前雙北、中南部等許多地區，除了傳出928檔期個案延推，許多買方也暫緩看屋，使案場人氣急凍。 591新建案統計七都9月、10月新案來人數發現，桃園市9月新案平均周來人數約22組，10月下滑至15組，月減幅31.8％，減幅高居七都之冠，北市也由28組降至21組、月減25％，台中市由13組降至10組、月減23％，全台10月平均周來人僅有15組，較9月減幅逾2成。 林哲緯表示，以重災區桃園來說，當地建商眼見苗頭不對，多半選擇暫避風頭，青埔、八德及龜山等區均有延推潮顯現，加上限貸令讓投資客轉趨低調，整體來客量也陷入真空期。另外北市方面，翻開過往數據，10月表現其實介於平均水準左右，會大跌的主因還是9月在文山、南港等區有指標案連發，在大量消費者進場關注下，推高基期所致。 此外，林哲緯強調，目前銷況固然放緩，但遠遠不到「雪崩」狀態，預計未來將走向強弱分明的情形。像在台中，由於當地人買房重視品牌效應，南屯區就有品牌個案締造單周來人破百組的佳績，顯見在市場變天之際，倘若具備品牌、價位或產品等附加價值，仍能突破管制重圍。

隨著都市發展，房價上漲，集合式住宅成推案主流，透天愈來愈稀有。住展雜誌統計雙北市透天案，今年迄今只推出3案，近6年僅32案，每年推案數都在個位數，去年與2019年稍多來到8案，2021年則為6案，顯見建商對這類產品興致相當淡薄。   近6年雙北市共計32案新推透天厝，只有一案位於台北市，坐落內湖區碧湖公園周邊別墅區，其餘都在新北市，要在寸土寸金的台北市推透天案，顯然不具效益。   新北市則以林口區、新店區各有9筆與8筆的透天案為多，大都分布在新店區的華城特區，與林口區康橋國際學校一帶，皆為區域知名的透天別墅聚落。   住展雜誌發言人陳炳辰指出，建商自知市場買氣有限，戶數少則可減輕壓力，雙北市這類產品案體規劃都不大，近年指標案以2021年於新北市淡水區推出的「天水一墅」為亮點，總銷達50億元，戶數則有116戶，另有2020年在新北市新店區登場的「清崧華城」，總銷有45億元，戶數是60戶，其餘多為10億元以下小案。   值得注意的是，近6年推出的新案仍有11案還在銷售中，即便扣除今年新推案，依然有三分之一的案子賣不完，還有個案銷售率低於5成，亦可見改案名、換代銷等隱含言外之意狀況。   陳炳辰指出，由於透天案所屬高總價物件，不乏賣破億元，銷售上無法求快，加上再有市中心的豪宅大樓為競品，若地段位置、規劃、知名度不夠強勢，無疑拉長等待有緣人的時間，買氣與建商興案意願都難見熱度。   陳炳辰指出，若透天案能在總價上讓利，買氣也會有所反映，比方說新北市三峽區「青鳥之森」，量體來到16億元，一共66戶，因總價帶多在2000多萬元，相對親民遂傳佳績。　   陳炳辰分析，雙北市透天物件未來低檔態勢不變，眼下部分新案會在社區內規畫少許透天戶別，搭配住宅大樓一起推出，提供仍有意購置的買盤。   不過走出雙北市，其餘地區保有透天產品購買習性，特別是南部還有買豪宅不如買豪墅的市場特性，建商出於一定的買氣與土地利用上有較大空間，推出之透天案數為雙北市的數十倍之多，與小宅大樓充斥的都會區大顯兩樣情。 雙北市近六年透天推案統計。資料來源／住展雜誌 房市示意圖。記者朱曼寧／攝影 雙北市近六年透天推案行至區分布。資料來源／住展雜誌

台南捷運深綠線將銜接第一期藍線延伸線，將串聯南科及沙崙綠科產業園區成為交通科技廊帶，全長約21.3公里，規劃設置14座車站及1座善化機廠。(圖:台南市府提供) 台南捷運深綠線將銜接第一期藍線延伸線，將串聯南科及沙崙綠科產業園區成為交通科技廊帶，全長約21.3公里，規劃設置14座車站及1座善化機廠，民眾紛紛關注深綠線與台鐵新市站及善化站轉乘、沿線場站將如何帶動地方發展。市調顯示，目前高鐵台南站區房市發展，仍以2、3房小宅為主力，區域房價帶落差也視地段條件而不同，介於單坪35~40萬元之間，也有2房預售屋挑戰5字頭售價，區域房市前景則支撐房價帶持穩。 南市府交通局長王銘德表示，捷運深綠線銜接第一期藍線延伸線，沿高鐵橋下往北經歸仁、永康、新化、新市、南科至台鐵善化站，全長約21.3公里，規劃設置14座車站及1座善化機廠，採高架跨座式單軌系統，將串聯南科及沙崙綠科產業園區成為交通科技廊帶，對於沿線周遭地區發展也極具重要性，市長黃偉哲指示交通局務必與民眾深入溝通了解需求，規劃符合民眾所期盼的捷運路網。 為推動台南捷運深綠線，台南市政府交通局將陸續在善化、歸仁、新化、南科及新市等5區，舉辦捷運深綠線可行性研究共5場地方說明會，交通局表示將綜整5場說明會所蒐集意見，納入可行性研究期末作業檢討評估，使規劃成果更符合在地需求。目前是捷運深綠線民意蒐集的開始，未來計畫經中央核定並進入綜合規劃階段亦會召開公聽會持續傾聽民意，使規劃內容更貼近民眾需求。 參與說明會的民眾主要關注深綠線與台鐵新市站及善化站轉乘、沿線場站如何帶動地方發展、振動對南科的影響等議題，交通局表示，深綠線與台鐵善化站朝向共構連通方式規劃，未來也將就新市站北移後的周遭環境進行整體規劃，以公共自行車及公車接駁等方式轉乘，進一步完備捷運與台鐵轉乘的功能。 另外，深綠線沿線場站將採TOD方式規劃，後續將進行土地開發相關評估，透過捷運整體開發及多元運具整合打造友善街道環境，有效利用捷運場站周遭土地；針對南科減振議題，目前已初步研議減速以及透過連續基礎、連續樑或地盤改良等工程方式減振，後續環評階段也將進行監測、模擬並提出相關因應措施。 市調顯示，目前高鐵台南站特區、三井OUTLET PARK購物中心周圍，已出現4字頭房價帶，也有2房預售宅挑戰5字頭售價，但該區仍有一些售價3字頭小宅釋出，鄰近約10分鐘車程的歸仁與關廟鬧區，也有3字頭電梯華廈訴求單坪超過10萬元以上的價差優勢，捷運深綠線的推動設置，日後將進一步提高與南科之間的軌道交通便利性，加上沙崙智慧綠能科學城建設持續推動，重大建設與交通便利前景，成為支撐該區房價帶仍呈持穩走升態勢。

中信房屋統計內部成交件數，10月全台交易量相較於上月減少約17%，較去年同期減少約21%。觀察六都的成交量數據變化，桃園市月減25%最多，其他五都月減也都在一成以上。   和去年同期相比，台北市年減25%最多，桃園、台南年減幅也逾二成。   中信房屋總經理張世宗指出，第七波選擇性信用管制持續發酵，銀行房貸水位依然緊繃，加上月初山陀兒颱風干擾民眾外出看屋，種種因素導致10月成交量出現顯著下滑。   他表示，目前房市正處於多空對峙的局面，市場交易逐漸回歸到剛需基本面，雖然帶看量減少，但仍有不少人出門看屋，看屋的人多為自住需求，且都具備一定的資金實力，不過現階段相謹慎，追價意願降低，交易週期也因此拉長。   張世宗表示，房貸排隊潮尚未緩解，交易量恐將繼續走低，尤其是新案供給量較大、投資氛圍較重的新興重劃區，更會受到明顯衝擊，房價不排除下跌可能性，預計最快要等到明年房貸塞車問題有所改善後，房市才有望回溫。   張世宗表示，回顧台灣幾次房市景氣循環，包括SARS、金融風暴、房地合一稅等，可發現台灣房價總是「大漲小回」，因此對於有自住需求的民眾而言，只要選對地段，選對產品，積極出價，任何時候都是最佳的進場時機。   特別是在當前受到房市灰犀牛影響，投資客群大量退場，買方將擁有更多的選擇空間，只要多看、多比較，就有機會以合理的價格買到理想的物件。 資料來源／中信房屋

捷運小港林園線預計11月正式進場施作，全長約11.59公里，設有6座地下車站及1座高架車站，路線行經小港區及林園區，串連臨港工業區、新材料循環產業園區及高值化產業園區。(圖:本報資料照，高市府提供) 高雄捷運小港林園線繼去年11月舉辦聯合動土祈福典禮後，預計將於今年11月正式進場施作，小港林園線是既有高雄捷運紅線的往南延伸，將採一車到底方式，將設6座地下車站及1座高架車站，路線行經小港區及林園區，串連臨港工業區、新材料循環產業園區及高值化產業園區，預計119年完工通車。 高市府捷運局表示，小港林園線於111年9月獲行政院核定後，順利在112年完成全線機電系統標、軌道標及第一階段土建標的統包工程案採購發包作業。其中土建標統包工程係由榮工工程股份有限公司承攬施作，自既有R3小港站尾端起，經沿海一路、沿海二路、沿海三路至鳳鼻頭公園止，長度約6.35公里。 捷運局進一步指出，小港林園線第一階段土建標統包工程設有RL1、 RL2及RL3等3座地下車站，車站間採潛盾隧道工法，今年11月起將陸續於沿海二路~沿海三路架設圍籬施工，未來將持續要求統包商在施工過程中，確實依交通維持計畫執行，並責成專管及監造顧問加強監督管制，降低交通衝擊，以減少對周邊環境的影響，如期如質完工。 小港林園線全長約11.59公里，設有6座地下車站及1座高架車站，路線行經小港區及林園區，串連臨港工業區、新材料循環產業園區及高值化產業園區，同時也是南部半導體材料S廊帶的其中一環。小港林園線將來可與捷運紅線、岡山路竹延伸線採用1車到底方式營運，旅客從路竹至林園不需換車，讓當地居民享有安全、舒適、便利的綠色運具。

央行第七波管制來勢洶洶，不過台中市場推案規模不減，合計總銷300億元「雙橡園2045」、「惠宇MY PARK」、「漢宇SKY VISION」、「寶輝Park」等四大案即將進場。 央行第七波管制來勢洶洶，不過台中市場推案規模不減，合計總銷300億元「雙橡園2045」、「惠宇MY PARK」、「漢宇SKY VISION」、「寶輝Park」等四大案即將進場，全都選擇北台中推出，「雙惠漢寶」將是考驗台中房市景氣的指標。 其中，位於單元十二南興公園正南向第一排的「雙橡園2045」為區域最大基地且只蓋一棟，社區更提供自建物業、頂粵吉品餐飲團隊等。 在地品牌建商漢宇建設花費7年時間整合敦富八街、南興路1513坪角地、建築超過百米的27層樓高機捷新案「漢宇SKY VISION」基地距離捷運綠線G0北屯總站僅260公尺左右。 「漢宇SKY VISION」現場專案經理邱元志指出，自從9月底實施第七波房貸管制而言，近期不少案場來客數以及成交量都回歸平淡，不過以漢宇建設的產品來說，皆以自住角度做規劃，公設細節媲美七期中大坪數社區，儘管現階段觀望氣氛濃厚，但長遠角度，自住剛性買盤首重品牌力、地段，未來指標建商在個案表現依舊值得期待。 「寶輝建設」則繼中科「寶輝VILLAGE」後，近期選擇在北屯14期「美和段」計劃開發的三塊土地近4000坪，「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」，基地皆是三面臨路完整街廓，規劃30、45、55坪多元客製化產品。 惠宇建設繼「惠宇THE GRAND」後，趁勢將推出仁平段新案「惠宇MY PARK」基地約1400坪，規劃32~52坪，業界推估該案均價也將突破7字頭。 住展雜誌發言人陳炳辰表示，限貸令後市場回歸理性，自住客也更有餘裕花費更多時間針對各個預售案的條件仔細的去比較，擁有品牌力加持的個案，除了有原本的品牌粉絲支持，也可能吸引到理性務實的自住消費者買單，尤其寶輝、雙橡園、漢宇、惠宇這類指標案的銷量及實登價格，更是考驗目前市場剛性需求的重要依據。

淡水除了交通發展，近年也建置國民運動中心、市民活動中心及公園，期望用完整的生活機能，帶動淡水人口持續增長。(圖/新北市政府提供) 受到雙北高房價擠壓，淡水地區近年受到捷運淡水線、輕軌加持，吸納不少外溢買盤，人口大幅增長，新北市民政局30日宣布，淡水區人口即將突破20萬大關，遠遠超越林口、三峽，專家指出，交通建設吸引大批民眾定居，未來待淡江大橋、淡北道路等完工，人口有機會再出現一波明顯成長。 新北市侯友宜表示，淡水歷經河港、鐵路、捷運等不同階段的蛻變，在近年更因淡海新市鎮、淡海輕軌等建設有突飛猛進的發展，移居的環境也吸引許多人至淡水定居。而隨著淡江大橋、淡北道路、淡海輕軌二期等重大交通建設陸續啟動，未來將會有更多人選擇在淡水安居。 淡水區長陳炳仲表示，淡海輕軌藍海線2期工程規劃案正在積極爭取行政院核定中，而橫跨淡水河兩岸的淡江大橋預計將在2025年完工，淡北道路則會在2029年通車，未來淡水對外交通將更加便利。除了交通發展，近年也建置國民運動中心、市民活動中心及公園，期望用完整的生活機能，帶動淡水人口持續增長。 觀察淡水區房價表現，交易量最大的淡海新市鎮現階段線上銷售個案約10個左右，均價最高的為行政中心生活圈，根據樂居網統計，近一年成交價為33.99萬元，生活機能主要集中在家樂福商圈一帶，區內有家樂福、燦坤、全聯、雙語學區新市國小、公家機關等，不過新案稀缺，目前只有「興格御賞」一案，規劃地上15層建築，採2~3房，實登成數已達八成，近一年均價為33.6萬元，鄰近的美麗新影城生活圈則是區域唯一商場，又以緊鄰淡海輕軌V10站的指標大案「興富發 新海城」最受矚目，預估開價落在每坪40~43萬元。

近年房市小宅化，豪宅也跟著「瘦身」。591實價登錄統計近5年七都高價住宅交易坪數，面積消風最多的是新竹縣竹北市，五年來交易坪數縮減67坪，相當於「蒸發」6間套房的面積，顯示隨著房價狂飆，豪宅瘦身潮已成趨勢。   另外，縮水幅度最大的前10名地區中，光台北市一地就占了一半。   591房屋交易網分析，高價住宅交易坪數縮水，與單價飆升有關，尤其過往可能是百坪左右的產品，價格才會跨過高價住宅門檻，如今只需一半不到的坪數就有可能達標，這也形成近年高價住宅大吹瘦身風的主因之一。   對比2019年，豪宅坪數以新竹和台中縮水最明顯，名列前4名，其中新竹竹北豪宅消風最多，5年前可以買到160坪，今年只剩不到百坪，整整減少67坪。   減幅同樣超過60坪的還有台中西屯區，今年只剩80坪，主因在於兩地近年房價高漲，然而央行豪宅管制門檻仍維持4千萬，導致不少換屋型產品意外成為豪宅，造成高價住宅交易坪數明顯下滑。   西屯豪宅過去集中在七期重劃區，近年則有水湳經貿園區加入戰局，在大量建商插旗推案下，帶動該區今年高價住宅交易量有近5百筆，是今年全台豪宅交易最熱絡的區域。   第三、四名為台中南屯與新竹東區，兩區同樣受到3~4房換屋產品容易突破4千萬門檻影響，造成豪宅交易坪數對比5年前縮減超過30坪，兩區高價住宅交易仍以中古屋市場占大宗，因此整體坪數變化不像竹北與西屯劇烈。   北市大安與北投高價住宅對比5年前減少約30坪，大安區因部分預售案規劃1~2房輕豪宅，今年高價住宅交易坪數僅70坪，榜上最小，不過成交量達百件，也顯示地段優越的小豪宅依舊能讓高資產族願意買單。   北投豪宅近年有北士科重劃區增加生力軍，不過由於新建案空間規劃都在百坪內，整體成交坪數反而變小。   第七名高雄鼓山，豪宅5年內減少28坪，該區房價因相對其他區域親民，能買到的高價住宅坪數也最大，達120坪，其中預售豪宅案「御皇苑」，7字頭成交不僅改寫該區房價天花板，同時榮登高雄豪宅王。   北市內湖、士林、松山，5年間高價住宅縮水幅度在20坪內，今年仍能買到百坪以上的豪宅空間，由於內湖、士林沒有豪宅新血加入，因此坪數變化較小。   松山區高價住宅坪數縮減最少，僅約12坪，受惠預售豪宅案「勤美璞真城仰」、「敦仰」仍有百坪以上規劃，且單價都站上200萬元，替北市豪宅200萬俱樂部再添新勢力。         近五年七都高價住宅縮水坪數與交易件數 。資料來源／591實價登錄