央行第七波房市管制措施，連帶衝擊預售市場。據住展雜誌彙整北北桃竹在7月到10月四個月間推出之新案，根據建商公布的完銷資訊，四個月僅八案告捷，完銷率只有4.4%，對比今年房市銷售高峰期，預售買氣動能腰斬。   據住展雜誌統計，今年7月到10月北北桃竹共推出179案，其中僅八案完銷，完銷率4.4%，包括台北、新北市各一案，新竹地區二案、桃園市四案，若與打炒房政策上路前，即房市熱銷的3月到6月比，當時共推出240案，其中23筆完銷，完銷率9.5%。   住展雜誌企研室發言人陳炳辰表示，今年上半年房市買氣相當熱絡，實際上完銷個案數量應該更多，但由於近年政府積極打房，讓許多建商都相當低調，加上上半年房市太熱，也有部分個案有封盤的動作。   陳炳辰指出，目前房市無差別受害，高價蛋黃區本出於價位硬傷，銷售熱況不及低總地帶，眼下更雪上加霜，而擁有比價效益的新興區，現在面對不利投資情勢發展，還傳解約潮，災情同樣嚴峻，要像上半年單單是雙北市數個月內就有10到20案完銷光景已不復見。   觀察現階段順利完銷的建案，桃園市中壢區的兩案「湖JIA Ⅱ」、「遇明」都屬小案，各只有1.8億元與0.6億元的總銷，「遇明」還僅9戶，順銷不意外。   價格優勢也是順銷關鍵，包括桃園市楊梅區的透天案「站前盛宴2」，總價帶在1,000萬元左右，平鎮市區的罕推新案「隅田川」，打出廣告戶不到800萬元，還有新竹縣竹北市的「高鐵馥境」，位在都市計畫區外的甲種建地，享高鐵生活圈，單價僅5字頭，為竹北高鐵特區的三分之二價，皆引發買氣。   值得一提的是，儘管現階段房市買氣下滑，但地段仍是讓消費者進場的原因，陳炳辰指出，坪價開出120萬元的台北市大同區「三豐雲承」以及8字頭的新北市新店區的「岳軒京選」、新竹縣竹北市的「協勝大聚」，不低的價碼仍讓買方表現出「該買的房，貸款受限也要買」的無懼態度。   另外，其餘建案在行銷面下功夫，像「岳軒京選」的代銷搭配的是房仲背景業者，預約客戶口袋名單眾多，「協勝大聚」則早先舉辦說明會來蒐集累積客戶，不俗成績印證此舉功效。   陳炳辰指出，在「金龍風暴」進場，現階段喊出倒數的新案，包括台北市北投區「常殷一域」、林口區「築禾忠孝苑」、桃園市中路重劃區與捷運A20站一帶昭揚建案等，均看出分別有品牌、地段、小宅，以及選擇房仲代銷擴大銷售客群的特性，兼之開始訴求低首付方案，可望成功挑戰利空。

央行祭出第七波房市管制措施，加上近期銀行房貸水位拉「緊」報，使得房市瞬間降溫，交易量大幅縮減，不少民眾認為房市將轉為空頭，房價可能應聲下跌。   中信房屋研展室彙整實價登錄，對比歷次央行推出房市管制措施前後的房價變化，數據顯示，過去六波房市信用管制，房價上漲與下跌各出現3次，但從長期趨勢來看，房價整體仍然持續上揚。   中信房屋研展室副理莊思敏表示，2020年底，央行推出近年首波選擇性信用管制時，當時全台平均房價約每坪30.5萬元，多波管制下，房價確實曾在下一季出現下修，但修正的幅度相對有限，2023Q2那次最重，但也僅修正2.7%。   而截至今年Q3，全台的平均房價已經來到每坪46.7萬元，也就是說短短四、五年時間裡，全台平均房價就增加了16.2萬元，漲幅高達53%，漲勢相當驚人。   為何政府頻繁打炒房，但房價卻始終居高難下？   莊思敏指出，雖然政府頻頻打炒房，但房價上漲仍有基本面的支撐，一方面，過去幾年全球QE、降息、台商回流等因素導致市面上游資氾濫，大量熱錢湧進不動產市場，擴大了房市需求。   另一方面，由於缺工少料、原物料上漲以及土地取得成本的提高，建商的營建成本也跟著增加，而這些成本最終也會轉嫁到消費者身上，進一步推高房價。   這一次號稱「史上最重」的打炒房措施是否真的能把房價打下來，莊思敏認為，第七波選擇性信用管制的實施，加之近期沸沸揚揚的銀行房貸限額風波，確實讓市場信心受到很大干擾，買賣雙方紛紛進入觀望狀態，交易量快速萎縮，原本的供需結構也將面臨反轉的壓力。   房市一向具有「量行價先」的特性，若長期買氣不振，房價最終勢必會有所回落，惟鑒於通膨預期、美國降息、以及科技產業設廠等利多因素仍在支撐市場，判斷房價下修空間也會相對有限。  

地產　>　 最新新聞 屏東國土功能分區圖即將公告實施 非都市土地變更案件應提早於明年1月底前申辦 2024/11/07 21:10文/記者林耀文    非都市土地容許使用、使用地變更編定或開發許可處分等案件，考量政府審核案件時程若因案件眾多而延宕，最遲於明年1月底前申辦土地變更案更妥當。 依國土計畫法第45條規定，各縣市國土功能分區圖公告之日起，區域計畫法不再適用，屆時未依區域計畫法規定完成非都市土地容許使用、使用地變更編定或開發許可處分等案件，將因喪失辦理法源依據；屏縣府地政處指出，面臨土地使用管制新制，考量前述案件申辦及審查期程，民眾應及早完成相關案件申請，以保障自身權益，地政專家也提醒，考量政府審核案件時程若因案件眾多而延宕，最遲於明年1月底前申辦土地變更案更妥當。 屏縣府地政處表示，在現行區域計畫法制度下，非都市土地開發使用項目與使用地類別不合者，依申請開發規模分為「開發許可」及「使用地變更編定」等二類型案件，依受理後之辦理進度階段可各分為二及四個樣態；申請中之非都市土地變更案件，在本縣國土功能分區圖公告之日起尚未依區域計畫法相關規定取得開發許可或變更編定核准者，需按國土計畫法相關規定重新申請。 若是不符合國土功能分區使用項目者，只能待通盤檢討調整適當功能分區或修正相關土地使用管制規定後才能再辦。此外，針對大面積變更開發者，內政部亦以111年8月4日台內營字第1110813388號令發布，自113年5月1日起限縮審議補正期限。 地政處補充，針對非都市土地早期編定錯誤而可申請辦理更正編定者，亦受國土計畫法新制實施而不再受理；倘民眾有在本縣民國64年土地編定公告前已合法建築使用迄今者，可檢附相關證明文件洽本縣轄管地政事務所申請。 地政處強調，因應國土計畫新制並為順利轉軌，本處受理案件已加速審查，並已向各目的事業主管機關宣導請配合加速各興辦事業計畫審查及審議作業。是民眾若已取得目的事業主管機關核定的非都市土地興辦事業計畫，須辦理用地變更者，請盡速申辦變更編定，俾利於國土計畫新制轉軌前取得用地變更核准。

有網友在PTT發文指出，台南出現不少預售屋轉讓潮。（資料照）台南湧現換約潮？有網友在PTT發文表示，發現最近各地都開始有預售災情出現，很多人是3年多前買的價格平轉或賠售，原PO觀察，這情況以台南最多，直言「金龍這次lesson 真的是打中房蟲要害。」貼文一出，有許多網友在下方留言「我群組也很多人說台南現在一堆降價賣的物件」、「台南腹地太大了 平原一大片，不是好炒的地方，像寶山 竹北 林口小小一片才好炒」、「依我觀察蛋黃區還是硬」、「被金龍lesson的可是全部投資客，有一兩棟斷頭拿出來賣能把握的住嗎空空」、「法拍之前競爭激烈 最近很常沒人出標」、「現在不能貸款要怎接，醫師機師也很難一次拿幾千萬現金出來」。也有網友分享友人經營法拍屋的現況，「他整理好兩間也是掛賣一陣子沒人出價，現在仲介pass好幾個原價平轉預售屋給他，他都笑出來，他自己法拍投資都很難脫手了，還去接別人平轉，傻了嗎」。央行在9月祭出第七波信用管制，矛頭瞄準多屋族、投機客，央行總裁當時更表示，「是給投機客一個Lesson，讓他們有個警覺」，他認為「房市已經過熱，要Cool down下來」。而這波管制更被稱為史上最強「金龍海嘯」，從中古屋、新成屋、預售屋無一倖免，買方觀望氣息濃厚，市場成交量也應聲下跌，預售屋也出現換約、平轉案例。不過查看一些台南群組貼文和售屋平台資訊，大多是寫「平轉」、「原價出售」、「合約價」之類的字眼，倒沒有直接寫出「賠售」。中華民國不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，現在預售屋不能轉售，目前會拿出來賣的，都是去年7月以前購買的預售屋，會趕在那時候購買，多數本就想視時機轉售，這現象在仲介市場一直都有。戴嘉聖說，光以去年台南房價和今年來看，就有不小漲幅，這些人不太會賠售，最多就是平轉，更不用說更早之前就買的。戴嘉聖說，其實投機客全台都有，畢竟市場熱錢太多，「錢不是跑到股市就是房市。」但他也坦言，南部近期來人和交易都趨緩，整體呈現僵持狀態。買方觀望市場會不會降價，但賣方仍堅持價格，戴嘉聖說，以建商角度來看，因為土地價格沒跌，根本沒有降價空間，最多就是小賺一點，或是拿掉議價空間，不二價銷售。 有網友PO出LINE群組貼文，表示有近期許多轉讓物件出現。（翻攝自PTT）

Facebook   Messenger   Line   Weibo   Twitter   Telegram   複製連結 字級設定：小中大特 遺贈稅課徵級距 主計處公布10月物價，2025年遺贈稅課稅級距確定將調高12.42％，現行遺產淨額5,000萬元以下、贈與淨額2,500萬元以下適用最低稅率10％，2025年調高至遺產淨額5,621萬元以下、贈與淨額2,811萬元以下適用。 財政部表示，將於今年底公告實際調整情況，明年的繼承及贈與案件就可以適用。 根據「遺贈稅法」規定，遺贈稅免稅額、課稅級距及相關扣除額等，每遇消費者物價指數（CPI）較上次調整累計上漲10％以上，按上漲程度調整。遺贈稅課稅級距上次調整為2017年，本次將是逾七年來首度調整。 遺產稅和贈與稅是國人傳承資產最關鍵的兩大稅目，遺產稅免稅額1,333萬元，贈與稅則是244萬元，兩者都是2022年才調漲，因此明年不會再調整。遺產稅的六大扣除額，今年起也已反映物價調整。 至於課稅級距，即超過免稅額之後的部分如何計稅，前一次調整即是在2017年5月，也就是三級制上路以來都沒有調整過，依遺贈稅法規定，由於物價漲幅較前次調整已超過10％，因此依期間物價漲幅調整課稅級距金額。 依現行遺贈稅三級制，遺產稅以5千萬元和1億元為分級標準，贈與稅是2,500萬元和5千萬元，三級稅率為10％、15％和20％。明年起贈與稅10％級距提高311萬元至2,811萬元，上限20％的級距擬調高621萬至5,621萬元。 財政部統計，去年申報遺產稅件數18.84萬件，僅有6％、1萬1,040件核定須繳稅。依遺產稅級距來看，遺產總額5千萬元以下、稅率10％的案件占87％；稅率15％者占7％；遺產總額逾1億元者共有698戶、占比約6％。 至於贈與稅2023年課稅案件2萬714件，應課稅贈與總額2,262億元，平均每件贈與金額達到1,100萬元。

美國前總統川普贏得美國大選，即將重返白宮主政，全國商總榮譽理事長、鄉林（5531）集團董事長賴正鎰表示，川普再度當選，可能會影響台灣四大面向，包括台積電（2330）設廠技術、台灣是否要買更多武器來繳保護費、台灣出口貿易關稅提高及台幣升值、台灣是否被當政治籌碼。   至於是否會影響台灣房地產，賴正鎰認為，川普上任後美國的通膨壓力會上升，帶給全球各國通膨，台灣也會間接受到影響，所以台灣政府在壓抑房價的成效上將有所打折，他預估房價將會持續堅挺。   賴正鎰說，川普之前說台灣偷了美國的積體電路技術，所以他認為將來川普政府勢必將會要求台積電將更多生產線拉回到美國，這有可能就會使得台積電在台灣的工作機會減少，尤其是台積電佔台股指數的權比高達30、40%，是否有可能會影響後續台股表現，有待觀察。   另外，川普在選舉期間說到「台灣必須要繳保護費，自己必須要將國防預算增加到全年GDP的10%」，如果以目前行政院編列的2025年國防預算總額是新台幣6470億元，較去年增加7.7%，占GDP的2.45%。若要增加到10%，那就要高達2.6兆元，他擔心可能會排擠我國的其他預算。   川普這次的競選主軸是「讓美國再次偉大」，其主張的經濟政策是要以低稅率、低利率、高關稅，川普認為大陸跟歐洲國家低價傾銷到美國，勢必會搶了美國人的工作機會，所以就要對更多國家開徵高關稅，如果要擺脫關稅，就是要到美國建廠並聘用美國工人，這也會對各出口國家造成影響。   賴正鎰認為，台灣是以出口導向，若川普要提高關稅，增加製造出口，勢必會讓美元貶值，也就是台幣會相對的升值，他預估台幣會升值到大約28元左右，政府必須預作因應準備。   最後是要避免台灣成為中美關係談判的籌碼或棋子，對兩岸增加更多不穩定性，甚至可能會更加動盪不安，屆時外資到台灣投資意願降低，甚至不敢來台灣投資，這對台灣經濟絕對有很大的影響。 賴正鎰。圖／業者提供

台北市Q3預售屋案量持續增加，較前期增6％。 即便央行祭出第七波信用管制，但台北市建商似乎不為所動，案量持續增加，根據台北市地政局最新發布第三季全市預售建案申報備查量，共計35案，較前期增加6.06%，也較去年同期增加9.38%，累計年申報數112案，較前期109案增加2.75%，較去年同期108案增加3.7%。 細看12行政區預售建案，申報備查量以中山區居首，市場推案主流為80戶以下小社區住宅，其次是北投區、大安區、南港區4案。 而從預售建案用途及戶數，仍以住家為主流，計34案，占比97.14%；非住家（商辦）計1案，占比2.86%。其中，住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，計18案，占比51.43%；非住家用建案1案，戶數為81戶至150戶。 雖然Q3建商推案量仍持續增加，但隨著央行政策發酵，民眾觀望態度加重，從最新買賣移轉棟數來看，買氣已逐漸下滑，Q4建商是否會放緩推案腳步，值得後續觀察。

政府致力於加強不動產交易透明度與安全性的決心，也呼籲民眾要積極參與政府推出的各項防護措施，避免因疏忽或詐騙手法的升級而蒙受損失。(圖/資料照) 近年不動產詐騙及偽冒手段推日新月異，民眾一時難以防範，為保障人民財產安全，內政部推出「地籍異動即時通」免費服務，辦理書狀補給、買賣、拍賣、贈與、配偶贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉及和解移轉登記，於「收件」及「異動完成」時，以手機簡訊或電子郵件自動通知，隨時掌握產權異動第一手訊息，防範不動產遭惡意移轉等情形發生。不動產所有權人可臨櫃或透過網際網路或於申辦土地登記案件時併案提出申請，手續簡單方便。 台中市地政局長吳存金表示，近日進一步推出「指定送達處所」防詐服務，以解決民眾未居住在戶籍地無法即時收到重要文件的困擾，民眾可向地政事務所申請指定將重要文件送達到1處國內門牌地址，以提高登記機關公文送達的效率，滿足實際需求，更有效強化不動產交易安全，多方管道阻斷不動產遭冒名及詐騙的機會，為民眾提供更安全的土地管理保障。 地政局指出，政府致力於加強不動產交易透明度與安全性的決心，也呼籲民眾要積極參與政府推出的各項防護措施，避免因疏忽或詐騙手法的升級而蒙受損失。內政部為了應對這一情勢，除提出「地籍異動即時通」服務外，更推出「指定送達處所」措施，防詐措施推陳出新，以強化不動產防詐機制，維護民眾財產權益。 大里地政事務所主任施宏昌說明，民眾可以主動向地政機關申請指定送達處所，確保所有關於不動產的重要文件、通知及異動信息，皆會寄送至登記的指定地址，有效防範不法分子假冒或竄改住址進行詐騙。「地籍異動即時通」服務能確保持有人在最短時間內知悉異動情況，有效防止不動產遭到非法轉移，以提升不動產交易的安全性與透明度。

潭子房市緊貼北屯機捷特區，前10個月建物買賣移轉棟數年增110%。(圖/鄉林不動產研究室提供) 台中市今年前十月建物買賣移轉棟數較去年同期成長二成以上，購屋主力仍以年輕首購族和高價住宅的置產族掛帥。鄉林不動產研究室今天指出，儘管央行九月下旬祭出第七波房貸信用管制的打房措施，但在房市熱區附近的蛋白區，挾房價基期低及交通建設利多不斷，受自住買盤喜愛，像是潭子區前10個月建物買賣移轉棟數年增110%，就是受益於緊貼人口最多的北屯區，產生的外溢人口紅利。 據台中市地政局統計，全市今年前10月的建物買賣移轉棟數總計45,654棟，較去年同期的37,695棟年增21.9%。其中，北屯、南屯及西屯區合計17,627棟、佔了近四成，所以周邊蛋白區房市也受益，從建物買賣移轉最近一年的年增率來看，成長率最高前五名分別是潭子、梧棲、后里、龍井及豐原。 鄉林不動產研究室表示，年輕首購族一般購屋預算相對有限，在總價考量下會往房市熱區周邊的蛋白區找尋購屋標的，台中進入捷運全面開工建設期，區域輪動現象顯著，北台中的潭子、豐原緊鄰台中人口第一的北屯區，國道4號豐原潭子段工程計畫於去年1月全線通車，帶動車流與人流，尤其是潭子緊鄰北屯區，潭子科技園區與聚興產業園區，挹注區域就業機會與人口紅利，就業和地利之便為房市鍍金。 此外，台中房市受惠於科技產業持續擴廠，台積電中科二期廠擴建計畫供地預估明年第1季完成，台積電房市效應讓海線龍井、梧棲挾著中科走廊產業暨未來捷運藍線的佈局，源源吸引購屋族卡位，預售房價每坪「坐三望四」。 他表示，台中產業與科技聚落發展快速，就業機會多，人口紅利一直是大台中區域發展最強大的動力，台中99年底升格之後，從100年1月到今年10月底止，台中市人口由264.9萬人成長到285.6萬人，也就是說這13年來增加約20.7萬人；而家戶數則從85.3萬戶增加到109.4萬戶，增加24.1萬戶，可能是都會區的單身一人小宅需求愈來愈多，家戶數成長快速。

央行祭第七波打炒房措施後，10月預售屋來客和交易量確實出現觀望，成交轉趨緩慢。(圖/資料照) 近期有人熱議央行今年底前是否還會祭出更嚴格的第八波信用管制？專家指出，現在到了年底是交屋潮，光看建物買賣轉移數字很容易失真，最快也要等明年元月才會揭曉，建議不要有第八波打房，以免錯殺更多換屋族群。 9月央行祭出第七波選擇性信用管制，排除都更及危老案之外，緊縮購屋貸款成數，引起各界哀號，全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰認為，只有實價登錄的數據，才能看出實施前後的真正差異性。主因在於實登紀錄，在簽約完成即刻登陸，但資料眾多往往晚於市況約2~3個月，短時間看不出打炒房效應。 賴正鎰表示，央行祭第七波打炒房措施後，10月預售屋來客和交易量確實出現觀望，成交轉趨緩慢，深怕房貸要申請不容易，心理層面有疑慮，因此房市表現暫時受到壓抑，但台中建設利多不斷，而且不少傳產企業主口袋深、購屋都是零貸款，因此量雖縮但價穩。 不過，鄉林不動產研究室也指出，所幸央行為了避免錯殺無辜，10月9日又提出補救措施，將首購、繼承者與換屋者(非高價住宅)三大對象排除在這波新的信用管制範圍，其中換屋族群可追溯到9月19日之前已經與銀行簽約申貸且錄案者，可適用舊制。其目的就是要將不動產貸款資源優先提供給名下無房的首購族群，目前全台房市交易趨緩、炒房族退場。