【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正業地政士聯合事務所分享案例指出，有一個傳統家庭，育有一男三女，妻以夫為貴，當老公去逝，太太驟然失去依靠，小孩都已經成年，上班的離家，結婚的不住在家裡，老媽媽內心的恐慌可想而知，老媽媽對於這樣的恐懼，完全表現在遺產的分配上。 往生的老公是中小企業主，遺產有房屋、土地、少許存款等，老媽媽透過介紹，請我們辦理遺產稅的申報及遺產協議分割。基於不安全感，老媽媽希望不動產全部登記到她名下，等她往生後再將房地產全部由男生繼承。至於這一次的繼承分配，她想賣掉其中一間房屋後，提撥1000萬元給4個小孩，所以，遺產協議分割的內容是：不動產由母親繼承，兒子、女兒的分配以後再說。 這樣的遺產分割方式，不動產先登記給媽媽，媽媽往生以後再登記給兒子，如此做法，會將未來不動產的交易所得稅全部變成新制，雖然，我們努力提醒，基於母親的不安全感，孝順的兒女們經過家庭會議，全體同意，我們只能樂觀其成。 這個案件看似和諧完美，其實有二個麻煩必須克服，第一是未來房地合一稅的問題，先由媽媽繼承，未來媽媽往生，不管由兒子或是女兒繼承，再出售時，房屋交易所得稅都無法適用舊制，而是新制房地合一稅，因為是繼承取得，取得成本都是房屋及土地公告現值，可以預見將來將產生高額的房地合一稅，真的令人擔憂。 第二是媽媽繼承不動產後，將該不動產出售，清償原來銀行貸款的錢，餘額再提撥1000萬元給4個小孩，每個人分得250萬元。因為贈與稅的免稅額每年只有244萬元，超過部份會課徵10％贈與稅（即1000萬元-244萬元=756萬元×10％=75.6萬元）。 基於這二個原因，我們一直跟媽媽溝通，第一點房地合一稅是未來賣掉房屋才會發生，老媽媽沒感覺，只淡淡的回應：那就不要賣房屋就好。至於第二點，因為賣掉房屋後馬上會發生75.6萬元的贈與稅，老媽媽問怎麼辦？ 我們細算，繼承後的房屋扣除原來房屋貸款及仲介費，大約剩餘3000萬元，如果將這間要賣的房屋登記1/3給這4個小孩各自繼承1/12(即1/3×4=1/12)未來售屋後的結餘款，就會順理成章的分配給所有權人，每個人就可以順利的拿到這筆250萬元，同時省去這筆76.5萬元的贈與稅。關於這一點，老媽媽終於聽進去了，不再堅持已見。 本案件遺產稅的繳納期限將於2023年1月中旬到期，站在節稅的立場，我們仍然努力跟老媽媽溝通，希望先化解老媽媽的擔憂，讓兒女們邁向節稅的方案，我們一起加油。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】北市府為因應近年營建成本大幅上漲，特別將外牆拉皮補助由原本每棟補助總工程經費50％、300萬元為限，提高至400萬元為限；結構補強補助則由原本每幢補助總工程經費50％、400萬元，提高至500萬元為限。另為協助住二山限區居民加速整新，外牆拉皮補助比例及金額更是大幅調高至每棟總工程經費80％、640萬元為限；結構補強補助則是提高為每幢補助總工程經費80％、800萬元為限；更新處表示，2023年整維補助於2023年1月3日開始受理申請至2023年12月29日止。 北市屋齡超過30年以上的老公寓住宅占了很大比例，而且65歲以上高齡人口比例已達到20％的超高齡社會標準，因應超高齡社會的來臨，打造高齡友善城市，北市府除了提供老公寓增設電梯每座250萬元補助外，2023年也加碼提供外牆拉皮、結構補強的補助，協助市民朋友達成在地共老、幸福安居的心願。目前老公寓增設電梯迄今已核准補助57件，其中32件已完工，25件也即將完工請領補助款！ 更新處提醒於申請相關補助時，須由社區管理委員會或管理負責人申請，民眾如有成立管理組織的問題及需求，可逕洽建管處公寓大廈科(服務專線：1999轉2710)提供協助，若民眾想知道如何申請整建維護補助卻不知該從何著手，可洽詢更新處(02-2781-5696轉3152、3157、3158、3159、3204)有委託專業團隊社團法人台北市都市更新整合發展協會辦理二階段社區輔導，由專業建築師親至社區，提供現場可行性勘查、法令說明及相關費用試算與分攤方式等免費諮詢服務，也可至更新處網站(https://uro.gov.taipei/)熱門查詢申請專區下載資料，或上《台北都更解壓說》Facebook粉絲專頁，瀏覽最新資訊。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府都市發展局2022年度住宅加碼補貼將配合內政部營建署300億專案延長受理至2023年3月31日，提醒符合資格的民眾把握時間於受理期間內提出申請。 都發局說明，因台北市租金負擔較高，為幫助市民獲得妥適居住協助，每年8月市府均配合內政部營建署辦理租金補貼加碼方案，特別針對設籍在台北市的市民再加碼給予分級租金補貼。只要符合租金補貼相關規定，並視核定戶家庭所得及家庭成員人數條件，自106年度起，補貼額度更提高至11,000元，期減輕市民租屋負擔。 由於2022年租金補貼方案改由內政部營建署直接受理發放，而其補貼方案僅針對低收、單身青年或育兒家庭等身份給予加乘，過去北市府均是以「家庭平均所得」做為補貼條件。經比較2022年度中央300億專案，尚有一定收入(家戶平均每人每月收入28,023元)以下一般家庭、社會弱勢家庭、新婚家庭及育有4人以下未成年子女家庭，中央補貼將低於過去市府額度，因此台北市由都發局擬定加碼方案，針對受影響族群實施差額補貼計畫，由市府另編列預算，將差額補齊至與台北市2021年度之加碼補貼金額相同，最高可再補助6,000元！ 都發局提醒，補貼額度、資格及申請條件請參考懶人包，欲申請2022年度租金補貼差額加碼方案的民眾，於受理期間可透過都發局租金補貼網提出申請(網址：https://www.rent-allowance.gov.taipei/)或自行上網下載紙本申請書以「掛號郵寄」方式(以郵戳為憑)至都市發展局中區辦公室申請(地址：台北市中山區南京東路三段168號18樓)，亦可至鄰近區公所、都發局中區辦公室1樓臨時櫃台索取紙本申請書，相關訊息可撥打台北市政府都市發展局(電話：02-27772186轉0再轉1)洽詢。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】高力國際2022年12月28日指出，約有16萬坪新增供給在2023年將注入北市辦公室租賃市場，其中超過7萬坪在台北市市中心，預期全年空置率將回升至超過7％，較現行增加4個百分點，為2018年後首見。所幸租金漲勢未停歇，在新增供給拉抬租金的趨勢下，2023年辦公室租金預估平均漲幅約2％。 高力國際近期完成「2022年第4季台北市商辦市場調查」，高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明指出，辦公室平均空置率約3.29％，較2021年減少0.83個百分點，平均月租金則續漲至每月每坪約2,430元，年漲幅約2.23％，係近5年漲勢第二高。本季頂級大樓租金來到每月每坪，年漲幅3.24％；A級大樓也上漲至每月每坪2,508元，年漲幅2.12％；頂級及A級大樓租金的上漲也帶動B級大樓表現，於2022年正式突破2,000元大關。 從需求面來看，2022全年度沒有新大樓釋出，全年總去化量達8,258坪，空置率穩定降至3.29％；其中頂級大樓需求保持領先，去化量佔整體的9成以上，至2022年底空置率也僅剩2.57％，比2021年減少2.2個百分點。 高力國際研究部董事梁儀盈認為，台北市辦公室市場在2019~2022年間，總計僅有約3.3萬坪的新增供給釋出，其中尚包含企業自用，因此可供租賃搬遷的空間相當有限，可以說這幾年市場都處於供給緊縮的房東市場，租金漲、空置跌是必然的。不過，她提醒2023年起台北市新大樓將陸續完工來舒緩供給的緊張，除了市中心七大商圈合計約有7.4萬餘坪投入市場，還有來自內湖與南港的另外8.7萬餘坪與市中心競爭，因此，市場將同時面臨新舊競爭與區域競爭。 放眼2023年，多數經預測都顯示2023年的全球經濟及台灣景氣前景不明，企業擴編將較保守，租賃決策恐持續放緩，再加上疫後時代所興起的彈性辦公策略影響需求面積，這些新供給量需要時間去化，因此才會造成2023年北市市中心辦公室空置率將是自2018年以後，首度回升突破7％。 雖然2023年的空置率將上升，但不須悲觀看待租金，梁儀盈則認為2023年在新大樓的租金拉抬下，漲幅將可維持約2％，平均租金行情可望來到每月每坪約2,480元。在面對大量供給潮，及需求端保守的情況下，空置率上升是可預期的，此時對房東來說，如何提供除了租金差異以外的大樓軟硬體設備，以及全棟完善的招租策略，都將成為吸客關鍵。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台南市政府地政局2022年12月27日假國立台灣文學館辦理「台南市實價登錄大數據輔助區段地價平衡之研究(第二期)成果發表會」，發表內容主要為「建置台南市全市電腦大量估價模型」、「分析各行政區地價階層性」、「住宅價格指數」、「樓層別效用比」以及建置「台南市實價登錄數據分析平台」，本次發表會由台南市政府地政局陳淑美局長主持，會中與產官學各界就本次發表會展出內容進行心得分享及技術交流，各界寶貴的建議將作為地政局日後業務推行之方向。 為了台南市不動產相關市場的發展，市長黃偉哲指示地政局，公告土地現值與公告地價要合理調整，力求土地稅賦公平；也要對於不動產實價登錄加強檢查，確保不動產市場交易資訊透明化。 地政局長陳淑美表示，現行公告土地現值查估作業採「區段地價」方式辦理，該估價方式簡便迅速且符合成本效率，為更精進不同轄區之間地價區段的平衡，台南地政局創全國之先主動辦理實價登錄大數據分析的委託研究案，前第一期辦理台南市14個行政區電腦大量估價模型之研究與測試，本期(第二期)擴大建置全台南市的電腦大量估價模型，應用實價登錄制度累積之大數據資料，客觀分析檢視各地區間的地價差異，以協助各地所檢視各地區間公告土地現值與公告地價的平衡性，並編製台南市住宅價格指數，藉此有效掌握房價、地價變動趨勢。 為了將研究成果延伸至實際應用，本次更建置「台南市實價登錄數據分析平台」。其中，實價登錄交易價格檢核系統，可藉由系統自動篩選異常交易案件，供地所人員進行案件查核之參考，可有效縮短查核作業所需時間及人力。除此之外可藉由系統快速分析實價登錄特定時間、空間、建物型態、屋齡、使用分區之交易價、量資料，並產製視覺化的圖表，以供使用者了解當前不動產市場情形。 透過數據分析平台，本次研究更產製南市各行政區之樓層別效用比，可作為地價人員於年度地價調查過程中，計算拆分房屋及土地價格時之客觀參考資料。從台南市的資料發現，總樓高5樓之公寓其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高；次頂樓又高於頂樓，顯示台南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 本次發表會為聽取產、官、學界不同面向意見，地政局特邀請屏東大學不動產經營學系黃名義副教授、崑山科技大學房地產開發與管理系柯伯煦助理教授、南市財稅局陳柏誠局長及南市不動產估價師公會吳國仕理事長等4位專精於電腦大量估價及不動產市場價格分析實務之專家學者，於成果發表會提供專業意見並進行與談，提供建議作為南市未來精進電腦大量估價之參考，俾讓南市於精進電腦大量估價之政策更臻成熟周延，本研究成果及創新事項亦獲得各專家學者一致肯定。 地政局期許未來能持續精進地價查估作業，以及維護不動產交易市場資訊透明且正確，將積極爭取預算繼續辦理電腦大量估價之研究，研議有關住宅價格指數之續行建置及發布，以及維護並精進各項自動化系統工具，促進未來相關地價精進作業之推動與執行。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台灣在地質結構上，位於歐亞板塊與菲律賓海板塊交界帶，因地殼不穩定，地震自然也成為了台灣人的宿命，加上全台屋齡高、不耐震的危險老舊房屋遍地可見，經內政部房屋稅籍2022年統計資料顯示，台北地區屋齡超過30年以上的老屋已高達71.2％，未來幾年更將上看75％的高比例，實為最大的國家安全問題之一。正因如此，許多地主自然相當關心自家危險老舊房屋在重建後的抗震能力與施工品質。「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發指出，在全世界工料雙缺的威脅之下，營建業要兼顧人力、成本、建造品質、工期等確實很辛苦，不少地主會擔心這樣的狀況下蓋出來的房子品質會不會受影響？又有什麼解套做法可以同時兼顧安全與品質呢？ 地震難以預防，「住的安全」一直是台灣民眾所關注的焦點！前陣子有地質學家提出預警，根據地震週期判斷，認為台灣已經進入強震百年週期，預判未來在2025年前後於東部海域可能發生8級的「海溝型地震」。一般而言，地震震度以靠近震央的地方震度越大，但若是盆地地形容易聚焦，在盆地地表所受地震震動的時間將會拉長，地震強度也會明顯放大，在台北盆地內的民眾於地震發生時更加「有感」，因此位於全台30年以上老屋比例最高的台北盆地地區，其所受地震的災損更不容小覷。 建築多耐震？鋼筋結構見端倪。中華民國全國建築師公會出版《台灣建築50年》專書，在1971-2021年的台灣建築50年歷史上，特別記載戴雲發創會理事長創立的「建築安全履歷協會」及長期推動的「Alfa Safe鋼筋系統化工法」及「潤弘預鑄建築工法」。更建議可以採用這種創新建築4.0的「鋼筋系統工法」來施工，以及「建築安全履歷協會」的安全品管模式，可以有效改善國內建築普遍存在傳統RC、SRC鋼筋排列未依設計規定、過密或不均、搭接長度不足、箍筋未依規定綁紮、工人不易施作及工班素質不一...等缺失。 且「建築安全履歷協會」所推廣之創新建築「Alfa Safe鋼筋系統化工法」，近期更獲得台灣建築中心之「智慧建築標章」與低碳建築聯盟LCBA之「低碳工法標章」認證，加上台灣建築史上的紀錄，對於「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發長期推動建築安全品質備受肯定。另外，「Alfa Safe鋼筋系統化工法」也經過國家地震工程研究中心「抗震韌性提升試驗」、國家經濟部「系統鋼筋工法品質標章」、台灣建築中心「優良工法認證」等，是強化結構耐震安全、施工品質提升、環保綠建築的優良工法。 都更、危老改建近期爆出停滯期，主要原因在於物價、房市、銀行升息等各種因素，再加上缺工嚴重與整合開發不容易的影響下，導致建商不如過去積極參與都更、危老重建，而老舊房屋的不安全在於早期設計法規與施工品質不夠完善，使得居住在老屋內的民眾，其居住安全會有所疑慮。為降低大地震災害的風險及缺工、缺料下結構安全品質於無法確保之建築不安全因子，在未來要兼顧人力、成本及品質的狀況下，應積極邁向系統化、自動化、對環境友善的方向，透過「建築安全履歷協會」所推薦的「鋼筋系統化工法」來施工及「建築安全履歷協會」的安全管理模式，在花費較少費用之下，有效解決傳統營建業困境並提升建築安全全品質。 「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發基於「建築安全」的專業及對社會貢獻的角度出發，將都更危老視為這個時代所賦予我們的使命，透過安全品質來解決危老都更兩大困難，包括整合開發的不容易，以及物價上漲、缺工問題導致施工品質與地主分配難以兼顧等，成立「戴雲發中力都市更新團隊」做「危老都更全案管理」，目前已有7個危老案件與1個都更案件成功整合簽約執行，持續將建築結構安全觀念推廣給更多地主了解，達到施工品質透明化之目標，有效提升建築耐震能力，讓地主有信心放心合作，用蓋好房的堅持，改建不安全的建築，為台灣民眾建造安心居住的百年好宅。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】有土斯有財！土地越多筆、面積越大，表示財富驚人，多多益善。如果是虛有其表，那可能就麻煩了。正業地政士聯合事務所長鄭文在表示，如果您買了1間房屋，您希望有幾張土地所有權狀？正常的配置是1筆1棟，也就是1張房屋所有權狀，加上1張土地所有權狀。管理上方便，出賣時也單純，但是，我們曾經遇過1張房屋權狀，配上30張土地權的情事。這時不是有土斯有財，而是買方快哭出來！因為過戶代書費會因為土地筆數的增加而增加，為此付出較高的代書費。 為什麼會造成如此的困擾呢？因為當初地主合建時，少了一個土地合併的申請，所以才會造成後續的買方的困擾。可以再申請合併嗎？當然可以，但是早期的地主可能只有少數幾個人，申請時必須全體同意，相對容易。但是，現在房地出售後，共有人可能數百人，全體同意就相形困難了。 個案中地主只有1人，合建的土地有3筆，如果不在出售前辦理合併，未來買方都會有1張建物權狀，3張土地權狀，持有面積一樣，但是相對複雜，所以在建物的使用執照下來前，我們建議地主先辦理土地合併，把土地產權單純化，地主也從善如流，配合辦理申請及用印。 但是，該土地有向銀行辦理貸款，所以有抵押權設定的存在，按照規定，辦理土地合併時，如果有抵押權的存在，必須抵押權債權人同意才能辦理，抵押權人同意是銀行總行的權限，非銀行經理同意就可以辦理。 於是，分行給了地主軟釘子碰，請我們的地主打消念頭，就維持3筆土地登記給買方吧！依據地籍測量實施規則第224條規定：土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。.....二、設定有抵押權時，應檢附土地所有權人與抵押權人之協議書。但為擔保同一債權，於數土地上設定抵押權，未涉權利範圍縮減者，不在此限。經確認後發現，該3筆土地系銀行的共同擔保債權，並不影響抵押權人的權益，所以合併免附抵押權人的同意書。 依法有據後，我們立即向地政事務所申請土地合併的手續，順利的將土地合併成一筆，爾後，買方取得該社區的產權只要一張土地權狀，一張建物權狀，單純許多。 如果您是合建的地主，或是自地自建的地主，記得建物使用執照下來之前，多一個土地合併的手續，可以讓每一個買方的產權相對單純，因為土地持分面積才是財富的象徵，但是，土地權狀的張數卻不是財富的象徵，還可能造成日後過戶的困擾。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】買房、租房麻煩事多，想委託仲介業或租服業，卻不知道該如何選擇嗎？不動產交易好複雜，想知道有哪些容易起爭議的要素？買房、租房起爭議，六神無主，不知道怎麼處理嗎？ 台北市政府地政局表示，快來試試「消費爭議整合查詢2.0」(https://lr.land.gov.taipei/ST/disputesmap.html)，一站查找業者位置、消費爭議統計數據與申訴管道等資訊，讓市民選擇業者不再卡關，避開交易陷阱！ 即時掌握業者資訊 選擇輕鬆不卡關 台北市地政局表示，為讓市民掌握業者資訊，交易選擇不卡關，在2022年4月推出了「消費爭議整合查詢2.0」，整合台北市完成公司登記的不動產經紀業、租賃住宅服務業者位置，全部揭露於地圖上，可以透過點選查詢業者曾發生消費爭議的原因及和解率(妥適處理比率)，以視覺化圖表呈現，提供輕鬆好讀的查詢體驗。此外，亦提供定位功能，讓使用者無論是在家、在辦公室用電腦或是出門用手機都可即時定位，隨時掌握所在位置周邊不動產業者資訊，上線迄今點閱人次已達25萬人，顯見市民朋友對業者不動產消費爭議相關資訊十分關注，資訊公開對改善不動產交易市場安全有正向影響。 資訊管道All in One 一站搞定好放心 除個別業者查詢以外，地政局更將「消費爭議整合查詢2.0」進一步升級，提供107年起，台北市完整消費爭議案件的糾紛來源、糾紛原因、十大糾紛來源業者品牌等加值統計資訊，不僅可以透過網站線上查找外，還可以匯出表格以供多元應用，透過統計資訊的揭露與分析，讓消費者了解不動產交易市場發生糾紛的「眉角」。 倘遇到不動產消費爭議時，也可以透過「消費爭議整合查詢2.0」連結至地政局消費爭議申訴管道頁面，了解消費者應有的權益及申請方法。除此之外，還提供消費爭議案例解析，彙整地政局近10年來遇到各類型消費爭議案件，專業律師的建議及剖析，提供各界作為爭議處理的借鏡。讓市民朋友面對不動產交易，從消費選擇到爭議申訴，不再苦苦查詢，徹夜燒腦，一站輕鬆掌握，方便又快速。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會2022年12月23日召開年終記者會表示，2023年雖可能仍受到選舉干擾，但國內各產業對景氣走勢普遍看好，展望2023年度，全聯會選定以「守」作為代表字。 2016年「房地合一稅」，及「持有稅」議題的雙重重稅下，重擊市場信心，造成買賣交易移轉棟數創下史上新低紀錄；2017年不動產業走勢如同全聯會所預測代表字「溫」，在經濟景氣回穩下，加上政策不確定因素消失，終於擺脫「冷」、「苦」的局面。 2018年則以「揚」字，代表繼續維持2017年底復甦的態勢；2019年則以地方選舉選後新視界為主的「亮」。2020年則以「湧」字回應台商回流帶來5000億投資金額、民間投資大爆發。2021年為「宜」字，去除短期投機，房地產市場供需更加合理穩健。 2020年下半年房地產買氣爆發，2021年持穩並遍地開花，政府積極運用政策引導短期投機退場，同年年7月1日實施房地合一稅2.0及實價登錄2.0，在股市帶動下買氣持續上揚。 2022年諸多國內外因素衝擊下，上半年及下半年市況兩極化，上半年牛氣沖天勢不可擋，價量續創新高；下半年股市走跌、利率升高，再加上選舉因素，市況陷入冷寂盤整期。 2023年雖可能仍受到選舉干擾，但國內各產業對景氣走勢普遍看好，台經院調查顯示，2023年服務業、金融業、製造業等看好度均高於五成；惟獨房地產業看好度低於20％。疫情趨緩、工商穩定成長有助社會經濟復甦，但高房價及高物價、可能升高的利率與打房政策，仍為不可忽視的隱憂。展望2023年度，全聯會選定以「守」作為代表字。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/  

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2022年12月22日指出，受全球通膨與升息影響，工料雙漲及預期房價漲價心理影響，大量資金追求有限資產，2022年預估全國推案總銷突破2兆元，高於20121年的1.82兆元，他認為這是營建成本造成房價高漲暴衝的假象，只是「虛胖」，儘管房貸利率逐步調升，但房價短期不會跌。眼見立法院強力推動平均地權修正案，政府也持續緊縮土建融限制，建商要先去化已購入土地，只好放慢推案腳步，他預估2023年房市「量縮價穩」，總銷年減2成，剩下約1.6兆元左右。 賴正鎰分析，全球新冠疫情已延燒3年，飽受Omicron病毒肆虐，造成海運塞港，各國就在封城、重啟之間來回無數次，而打了300天的俄烏戰爭，金屬等原物料缺乏，致使產業結構變化，造成供需失衡，原油與金屬價格漲，鋼，鋁，銅線，玻璃等建材也隨之大漲40％至100％。歐美國家CPI消費者物價指數，紛紛推升到40年來最高點，通膨壓力頂天。 美國聯邦準備理事會(Fed)日前再度宣布升息0.5個百分點(2碼)，儘管終止連三升3碼，但基準利率已調升到15年新高，聯準會也強調為防止經濟繼續衰退，2023年將持續緊縮，但會縮小升息幅度，預估直到2024年才會降息。美國財政部長葉倫(Janet Yellen)也認為美國2023年通膨將大幅降低，就業保持穩健，歐盟也跟進升息，只有中國大陸與日本採取貨幣寬鬆。 美國升息，外資回流美國，美元大幅升值卻使得歐元，台幣及日幣大貶，歐元11月下旬貶至1.02兌1美元，台幣10月下旬一度貶破33元，日幣10月20更來到150元兌1美元的歷史低點，歐盟宣布跟進升息降低貶值壓力，都連帶影響了歐、亞國家的股匯市。 台灣也在2022年5月起受新冠疫情大爆發、台幣貶值、美國眾議院議長佩洛西訪台造成大陸軍演、中美台三角關係變化，嚇跑外資，台股動盪從萬八跌回萬四。對歐美國家接連升息救通膨，我國央行3月起累計升息2.5碼，存款準備率調升2碼，房貸利率升至1.952％，逼近2％，對貸款1,000萬元的房貸族來說，這次升息後，每月約多出588元利息。 全球疫苗注射普及率提高，新冠肺炎輕症流感化，各國決定與病毒共存，歐美國家率先開放後，台灣也決定加快解封腳步，重啟國門。大陸也從12月起慢慢解封放寬防疫措施，要求國銀加大支持房地產資金，出台「金融16條」來救房市，快速解封準備全力拚經濟。 國發會2021年預估2022年內需消費動能回溫及全球新興科技趨勢帶動出口等內外需挹注，2022年經濟成長率可有6.09％，但在日前央行召開第四季理監事會議後，已是第3度宣布下修2022年經濟成長率至2.91％，同時預測2023年經濟成長率僅有2.53％，代表未來2年保3無望。 賴正鎰說，2021年底迄今，政府連7道打炒房令，央行更要求銀行將土建融資貸款降到4成，並規定購地後18個月內要開工，否則要降低貸款成數，開發商被逼得提早推案，全國推案總銷在上半年就突破兆元，也因為疫情穩定，加上通膨造成工料雙漲不停，房價上揚的預期心理，Q3之前資金置產情況旺盛，房價漲到歷史高點，但下半年經濟景氣轉差，大家消費趨於保守，房市交易急速冷卻，建商推案也更加慎重。 根據統計，全台2022年1-10月累計建物買賣移轉26.6萬棟，較2021年同期27.9萬棟衰退5％ ；而六都累計1-11月買賣移轉22.3萬棟，與2021年同期相較衰退幅度達到7％。另一方面，由於預售市場反應較慢，全台預估推案總戶數近12萬戶、仍有4.8％的小幅成長。在通膨升息、土地與營建成本翻倍推升了總房價，各縣市不動產開發公會也調整並推估2022年的預售總銷金額，將首度突破二兆元大關。 房價愈來愈高，六大都會區土地更一地難求，從2022年推案區域分佈可以看出，根據各不動產公會會員申報開工資料顯示，六都2022年全年推案戶數估10萬2,728戶，較2021年微成長3.6％，人口最多的新北市和台中市，因為前幾年推案量大、基期高，2022年推案明顯下滑10~15％，而南台灣的台南和高雄挾著台積電加碼設廠的題材，後來居上推案成長幅度達二~三成以上。 對於2023年房市表現，賴正鎰說，美國聯準會和歐洲央行異口同聲2023年將縮小升息幅度，可見全球通膨趨緩，升息可望放慢，而中國大陸也大幅解封，預估2023年經濟會逐步邁向復甦之路，消費者為求保值，2023年還是會照買房，但建商要去化先前已購入土地與餘屋，加上土地價格維持高檔，工料建築成本仍高，減少預售屋或延遲推案，但房價跌的機會不大。 至於推案熱點，他認為，六都依以軌道經濟、科學園區題材掛帥，雙北部份精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊與泰山區；桃園青埔、龍潭科學園區以及台中中科附近西屯、龍井區和烏日高鐵特區；高雄市楠梓產園區，美術館農16特區還有台南安平區與緊鄰南科的善化區，都相當有潛力。 賴正鎰說，升息和打房都不利房市，危及上下游相關產業鏈百萬個家庭生計與整體經濟，他認為打房搞錯方向，建議應多聆聽業者意見，從振興內需經濟、提高國民所得、平抑物價、制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。 此外，豪宅限貸令實施屆滿10年，賴正鎰說，近十年來各地平均房價飆漲三至五成以上，但豪宅限貸總價門檻，卻還在限制北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元，他建議政府應儘速檢討，最好是取消，不然也應該放寬，比如說台北市改為9000萬元，台中上修到6000萬元。 展望2023年房市，賴正鎰指出2023年五大趨勢如下：(一)景氣回溫，但消費保守，剛性需求為大宗，購屋總價預算控制在1500萬元以內的產品去化快；(二)房地產微利時代來臨，空間壓縮不利於中小型建商，經營會比較辛苦；(三)政府一旦通過平均地權修例修正案，禁止預售轉約與管制私法人購屋，高資產族群游資將湧入商用不動產；(四)建商延後預售推案，供需失衡加上新成屋價格降不下來，二手中古屋交易看旺；(五)土地價格居高不下，加上市況不明朗，建商標地意願低，都更合建和危老重建案件更為搶手。   \台房價、內政部實價登錄查詢系統，中信房屋為您掌握最新區域行情https://price.cthouse.com.tw/